房地产行业11月行业动态报告：5年期LPR首降，行业利率环境边际改善

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2019 年 11 月 27 日 5 年期 LPR 首降，行业利率环境边际改善 ——11 月行业动态报告 房地产行业 推荐 维持评级 核心观点:  销面增速今年首次转正，四季度有望稳中有升。2019 年 1-10 月，商品房销售面积累计同比增长 0.1%，实现今年首次增速由负转正。10月销售继续表现出较高增长，符合我们之前的判断，我们认为销售高增的原因以下两点：1）房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度，以价换量促回款；2）2019 年下半年基数较低，随着逐步进入低基数区间，四季度销售增速有望稳中有升。虽然三季度以来销售表现出较强的韧性，但长期来看市场销售缓步下行趋势未变。我们认为全年销售面积同比在-1%-0%，销售金额同比 6%-8%。  新开工和施工面积的反弹不具备持续性，竣工大幅修复。2019年1-10月新开工面积累计同比增速为 10.0%，超预期反弹。新开工的反弹，或由房企在资金紧张和库存低位的环境下“抢开工”“促回款”所致，我们认为这种非常态化增长不可持续，年内新开工增速或将继续回落。一方面由于销售端存在压力，市场对销售预期下降，房企开工意愿有所减弱；另一方面，上半年拿地减少，土地储备不足将制约了新开工的进度，预计后续新开工增速进一步走弱。10 月单月竣工增速为 19.2%，竣工自三季度以来持续修复，10 月增速继续扩大，未来有望继续复苏。  5 年期 LPR 下调 5BP，行业所处利率环境边际改善。5 年期 LPR 主要引导房贷利率的走势，此次 LPR 的下调或为房贷利率的下降打开空间，行业利率环境边际改善。短期来看，后续实际贷款利率是否跟随 LPR 下行还有待观察，因为 LPR 下调仅仅是降低了按揭贷款利率的下限，而目前销售和投资数据具有韧性，较难出现各地区大面积政策宽松，预计在“因城施策”的背景下各地区根据自身房价地价情况确定加点幅度。长期来看，LPR 下调有助于房贷利率中枢下行，行业利率环境将改善。  投资建议：在三季度房地产融资政策超预期收紧的环境下，房价趋于稳定、土地市场降温显著，在调控效果较好的背景下，政策再度收紧的可能性不大，并且本月 20 号 5 年期 LPR 下调 5BP，行业政策环境边际改善，我们认为今年四季度到明年一季度为政策真空期，叠加公募基金对房地产板块持仓已经连续三个季度下降，整个板块将迎来估值修复的机会。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。  重点公司盈利预测与估值（股价为 2019 年 11 月 26 日） 证券代码 证券简称 月涨幅(%) 市盈率 PE(TTM) 市值(亿元) 核心组合 000002.SZ 万科 A 6.86 8.4 3,185.8 000671.SZ 阳光城 11.85 7.6 279.1 600048.SH 保利地产 2.50 8.0 1,762.2  风险提示：市场销售超预期下行，政策调控加码的风险。 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）83574699 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 相对沪深 300 表现图 -5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%18-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-10沪深300房地产(中信) 资料来源：中国银河证券研究院 核心组合表现图 -5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业动态报告_房地产行业_基金持仓下降，关注板块估值修复及切换行情-2019.10.29 【银河地产】行业动态报告_房地产行业_降准带来流动性边际改善，看好龙头房企配置价值-2019.9.23 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化 .......................................... 1 （一）房地产行业是我国经济的重要支柱 ........................................................................................................................ 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 10 万亿以上的规模 ................................................. 1 （二）2019 年 10 月销面增速今年首次转正，新开工反弹或不具备持续性 ................................................................. 1 1、销面增速今年首次转正，土地继续回暖，投资全年预计为 8%-10% ............................................................ 1 2、从销售情况来看，四季度一、二线城市成交有望趋于稳定，三线降幅逐渐收窄。 ................................... 2 3、土地溢价率依旧趋势性下行，预计后续土地市场热度将继续分化 ............................................................... 5 （三）财务分析：营收增速回落，杠杆率维稳，货币资金下降 .................................................................................... 6 1、利润表：营业收入、利润维持正增长，结转不均导致业绩增速回落 ........................................................... 6 2、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定 .