金地集团(600383)困境反转：从“活下去”到“谋永续”

2025 年 02 月 27 日 强烈推荐（上调） 困境反转：从“活下去”到“谋永续” 总量研究/房地产 目标估值：6.81 - 7.68 元 当前股价：4.78 元 q 序言：凭借公司自身努力及股东、金融机构等支持，作为混合所有制企业，金地集团或是本轮周期中第一家实现“困境反转”的房企。25 年 2 月 23 日到期中票全额兑付这一节点性事件，或意味着公司迎来流动性压力的“拐点”，站在更高维度，这一事件无论对公司还是房地产行业均是重要里程碑。本文希望通过回顾公司过去几年“断臂求生”的过程，记录下这一行业标志性事件，并帮助投资者深度挖掘公司投资价值，同时加深对永续经营假设在估值体系中重要性的理解。 q 债务压力变化分析：（1）整体来看，公司相较行业较低的总杠杆水平与公司过去一贯稳健特征相吻合，也是公司走出流动性压力的重要前提；过去较短账期带来的流动性调节空间以及稳定的银行借款余额或有效缓解公开债净偿还对公司流动性的影响；（2）公开债方面，公司已持续通过资产处置和外部融资顺利渡过 23、24 两年偿付高峰期，今年（25 年）2 月份中票兑付后公司剩余公开债到期规模仅 11 亿元人民币，流动性压力或显著下降。 q 经营变化分析：（1）销售方面，在行业下行背景下，公司全口径销售金额自22 年起持续收缩，尽管 23、24 年公司销售下滑幅度大于百强平均，但从测算存货周转速度来看，公司在存货变现和资金周转方面仍高于行业平均水平，或体现公司较优秀的投资、产品和销售运营能力；（2）拿地方面，过去三年（22-24 年）在销售下滑、融资受限叠加公开债集中到期背景下，公司投资力度逐年下降甚至在 23 年 9 月-24 年 11 月期间投资循环一度中断，25 年 1 月重启拿地或佐证公司流动性改善，预计公开债偿付压力显著减小后投资循环有望重构；（3）展望未来，测算 25-26 年可支配自由现金流或较 24 年边际回升，或可支持公司重构投资循环。 q 投资建议：一方面，今年 2 月中票偿付后，公司流动性压力大幅缓解，过去市场对公司流动性风险担忧带来的估值折价或得到修复，另一方面，公司 1、2 月已经开始拿地，投资循环的重构有助于永续经营假设的强化，或可带动估值进一步回升。综合保守估算下的 PB、行业表观 PB 等估值角度，公司目标价区间为 6.81-7.68 元/股，上调投资评级至“强烈推荐”，预计 24/25/26 年EPS 分别-1.30/-0.39/0.02 元，P/B 分别 0.4/0.4/0.4。 q 风险提示：公司公开债偿付进度不及预期，去化不及预期，拿地进度不及预期，政策改善不及预期，宏观利率改善不及预期等。 财务数据与估值 会计年度 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业总收入(百万元) 120208 98125 69669 43891 35552 同比增长 21% -18% -29% -37% -19% 营业利润(百万元) 12961 5933 (10316) (3155) (19) 同比增长 -19% -54% -274% -69% -99% 归母净利润(百万元) 6107 888 (5875) (1748) 107 同比增长 -35% -85% -762% -70% -106% 每股收益(元) 1.35 0.20 -1.30 -0.39 0.02 PE 3.5 24.3 -3.7 -12.3 202.1 PB 0.3 0.3 0.4 0.4 0.4 资料来源：公司数据、招商证券 基础数据 总股本（百万股） 4515 已上市流通股（百万股） 4515 总市值（十亿元） 21.6 流通市值（十亿元） 21.6 每股净资产（MRQ） 13.6 ROE（TTM） -4.2 资产负债率 67.6% 主要股东 富德生命人寿保险股份有限公司-万能 H 主要股东持股比例 21.69% 股价表现 % 1m 6m 12m 绝对表现 2 41 11 相对表现 -2 22 -4 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《金地集团（600383）—未来公开市场偿还压力减小和投资循环重建进程或是核心关注点》2024-11-01 2、《金地集团（600383）—减值相对充分，关注至明年 2 月公开市场压力减小的进程》2024-09-02 3、《金地集团（600383）—业绩及业务规模收缩，增量资金落地概率或提升》2024-04-09 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 孔嘉庆 S1090524100004 kongjiaqing@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn -40-20020406080Feb/24Jun/24Oct/24Feb/25(%)金地集团沪深300金地集团（600383.SH） 敬请阅读末页的重要说明 2 公司深度报告 正文目录 一、公司股价及大事件复盘：过去三年公司股价或反映公司信用风险担忧由加剧到缓释的变化过程 ............................................................................................. 4 1.1 股价复盘：信用是公司过去三年股价变化的重要影响因素 .............................. 4 1.2 董事会和管理层：富德董事会席位增加，但董事长仍由金地原高管出任，且部分原高管得到进一步提拔，或有利于公司后续经营战略的稳定 ......................... 5 二、债务压力变化分析：2025 年 2 月中票兑付后公司流动性压力或显著下降 ... 7 2.1 负债整体情况：杠杆不高、工程款账期较短、债务清晰、银行借款余额保持稳定等因素助力缓解流动性压力 ........................................................................... 7 2.2 公开债偿付进程：偿付高峰期已经顺利渡过，剩余公开债到期规模仅 11 亿元，今年 2 月中票兑付后流动性压力显著下降 ...................................................... 9 三、经营变化分析：2025 年公开债偿付压力显著减小后有望重构投资循环 ..... 11 3.1 销售及拿地：销售收缩但周转效率仍高于行业平均水平，25 年 1 月重启拿地或佐证公司流动性改善 ........................................................................................ 11 3.2 公司可支配自由现金流测算：预计 2025 年及之后可支配自由现金流边际回升，支持重构投资循环 ..................................................