房地产行业2024年12月月报：12月楼市收官同环比均正增长；全年新房成交同比下降，二手房成交同比持续增长

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2025 年 1 月 27 日 强于大市 相关研究报告 《24 年全国商品房销售面积回到 09 年水平，投资跌幅创历史新高——房地产行业 2024 年 12 月统计局数据点评》（2025/1/21） 《24 年新房房价下跌 4.5%，二手房下跌 7.4%，一线城市二手房跌幅最大——2024 年 12 月 70 大中城市房价数据点评》（2025/1/21） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2024年12月月报 12月楼市收官同环比均正增长；全年新房成交同比下降，二手房成交同比持续增长 核心观点 【新房成交】  低基数+年末房企加大推盘和营销力度+政策利好延续，12 月新房成交面积同比涨幅扩大，新房成交同环比已经连续 3 个月正增长。12 月 40 城新房成交面积环比+22.5%，同比+28.9%，同比涨幅较上月扩大了 1.3pct，主要得益于 1）基数较低。2）年末房企加大推盘频次和营销力度，新房供应增加。根据克而瑞，30个重点城市 12 月新增供应环比+10%。3）政策利好延续。  从各能级城市来看，一线城市 12 月新房成交面积同比涨幅大于二、三四线城市。1）一线城市：12 月新房成交面积环比+6.0%，同比+34.8%，同比涨幅较上月提升了9.3pct。其中广州环比+19%、同比+48%，北京环比+7%、同比-6%，上海环比-2%、同比+8%，深圳环比-1%、同比+193%。值得关注的是，前期利好新政影响较大的上海、深圳，12 月均出现环比转降，可以看出新政利好效应有递减趋势，随着短期欲购房的存量客户持续释放，成交增长也有疲软态势。2）二线城市：12 月新房成交面积环比+30.8%，同比+27.7%，同比涨幅较上月收窄了 10.1pct。武汉、苏州、宁波等城市表现突出，成交面积同环比均大幅增长，其中武汉同比+143%、环比+68%，苏州同比+79%、环比+63%，宁波同比+55%、环比+75%。杭州、南宁、青岛等城市环比虽有增长，但同比下降。成都、福州、南京等城市则表现平稳，同环比也能保持正增长。3）三四线城市：12 月新房成交面积环比+5.1%，同比+27.7%，同比涨幅较上月提升了 22.4pct。江门和莆田表现亮眼，增幅领先。佛山、惠州、泰安等城市成交量稳步上升，而扬州和温州则增长较为平缓。部分城市如金华和韶关环比下降，市场表现分化明显。  24 年全年新房成交规模下降两成，一线城市降幅明显小于二、三四线城市。24 年全年 40 城新房成交面积同比-19.9%。24 年楼市整体呈现“前低后高”趋势，尤其是步入四季度以来，新房市场连续 3 个月明显修复，同比增速转正。全年一、二、三四线城市新房成交面积同比分别下降 12.5%、21.9%、23.8%。一线城市整体新房成交降幅明显小于二、三四线城市，24 年一线城市几轮政策放松的受益方，而二线城市由于前期政策放松时间点更早，24 年政策放松空间明显减小，政策的边际效果也有所减弱，因此同比降幅明显大于一线城市。三四线城市基本面较弱，且政策已经基本没有再放松发力的空间，市场持续低迷，同比仍有双位数负增长。  从具体城市来看，多数城市 24 年新房成交面积同比下跌。1）一线城市中，仅深圳全年新房成交同比+6%，广州同比仅下降 5%，上海、北京新房成交面积同比增速分别为-19%、-22%。2）所有我们跟踪的二线城市新房成交规模同比均下跌。武汉、福州仅个位数下降，南宁、杭州、济南、成都同比降幅超过三成。3）三四线城市中，舟山、江门两个城市新房成交同比正增长，均位于长三角、大湾区核心城市群。其余三四线城市市场继续下行，需求透支严重，成交低迷，处于探底阶段。 【二手房成交】  12 月二手房成交同环比持续正增长，同比涨幅进一步扩大。12 月 18 城二手房成交面积环比+23.2%，同比+76.0%，同比涨幅较上月提升了 52.5pct，同比增速已经连续 7 个月保持正增长。在 9 月末一系列政策刺激下，12 月二手房市场高温不退，二手房成交同环比均能保持正增长，同比涨幅进一步扩大，尤其是 12月开始生效的住房交易税费优化政策进一步巩固了此前的行情。  从各城市能级来看，一线城市二手房成交同比增速显著高于二、三四线城市。12 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 22.2%、23.4%、23.9%，同比增速分别为 99.1%、85.6%、12.1%，一、二线城市同比涨幅分别较上月扩大了 36.8、74.6pct，三四线城市同比由负转正，同比增速较上月提升了19.5pct。一线城市中，北京和深圳表现强劲，同比分别增长 73%和 212%，环比分别增长 21%、25%。二线城市中，南宁、厦门和苏州领涨，同比增幅分别为272%、103%和 69%。  全年二手房成交规模同比增长 10%，成交表现明显好于新房，其中一线城市同比涨幅超过两成，三四线城市同比下降。24 年 18 城二手房成交面积同比+9.5%，一、二、三四线城市同比增速分别为 23.8%、9.7%、-14.6%。从月度走势来看，二手房成交整体呈现出波动上行趋势，10-12 月节节攀升。具体城市来看，高能级城市与低能级城市分化显著。除苏州二手房市场表现不及 23年，其余我们所有跟踪的一二城市二手房成交表现均好于 23年，其中北京同比+12%、深圳同比+76%、南宁同比+46%、杭州同比+26%、青岛同比+13%、成都同比+5%；除清远和衢州外，其余我们跟踪的所有三四线城市二手房成交表现均不及23年。  24年 12月因恰逢年末冲刺，重点城市整体仍处于持续放量期，新房、二手房成交量同环比均出现了一定幅度的增长。预判后市，我们认为，25年 1-2月受春节假期影响，成交环比预计回落，但综合当前市场成交热度惯性、后续政策仍有放松空间、以及低基数等因素，成交同比预计仍将出现正增长。我们认为，25 年整体而言新房成交规模预计将延续筑底下行，二手房成交大概率仍然出现正增长，持续分流新房客群，从全年走势看，受基数影响，可能出现“前高后低”的态势。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模与去化周期同环比均