房地产行业深度：2025年房地产展望

国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2024 年 12 月 22 日房地产深度研究所：证券分析师：夏磊S0350521090004xial@ghzq.com.cn[Table_Title]2025 年房地产展望最近一年走势相关报告《中央经济工作会议体现六大重要政策内涵*夏磊》——2024-12-13《 转 折 点 下 的 中 国 经 济 新 平 衡 * 夏 磊 》 — —2024-12-04《近期宏观政策解读：拐点之际*夏磊》——2024-09-30《房屋养老金的国际经验——新加坡视角*夏磊》——2024-09-12《房屋养老金的国际经验——日本视角*夏磊》——2024-09-05《 新 起 点 下 的 宏 观 经 济 新 平 衡 * 夏 磊 》 — —2024-08-29《历史回顾：美联储降息初期居民房地产配置规律*夏磊》——2024-08-25《7 月 PMI 数据点评：PMI 指数季节性回落*夏磊》——2024-08-02《三中全会哪些经济领域改革值得期待？*夏磊》——2024-07-23《如何衡量房地产对经济的贡献？*夏磊》——2024-07-03《寻找房价周期之锚——一个日本视角*夏磊》——2024-06-25《房地产与新质生产力*夏磊》——2024-04-25《开年看地产系列：一线城市房地产市场怎么走*夏磊》——2024-03-18《构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式*夏磊》——2024-03-05投资要点:中央经济工作会议提及，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”房地产未来仍是市场高度关注的问题，供需格局如何变化？销售、投资能否企稳？我们对 2025 年房地产市场整体走势进行展望。2025 年供需格局如何变化？1、预计 2025 年商品房销售面积 10 亿平方米，同增 4.6%2025 年，影响需求最核心的变量有两个，一是城中村改造项目加速推进，货币化安置等支持到位。二是收储商品房用作保障性住房。叠加因城施策政策措施继续优化，政策组合拳助力市场止跌回稳。我们预计2025年商品房销售面积10.0亿平方米，增速回升至4.6%。其中，城中村改造的影响范围由 35 个核心城市，扩围至近 300 个地级及以上城市。首批针对条件成熟项目，所以一二线城市是核心受益者，项目推进将较早较快。预计 2025 年房地产市场延续能级分化态势，一线城市及核心二线城市受益于“一揽子”政策快速落地，市场回暖较快。弱二线城市及三四线城市政策空间较少，回暖相对较慢。具体来看：一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是刚需长期存在。一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。二是政策调整形成有力支撑。需求端，优化限购政策、降低首付比例、调整交易税收政策等举措将释放部分购房需求。供给端，“好房子”建设持续推进，“白名单”项目扩围增效，城中村改造盘活核心区土地，未来刚需和改善型需求将得到更大程度满足。三是新增需求可期。前期，在全国其他城市政策大幅放松的背景下，一线城市整体保持一定克制性。后期随着政策全面放宽，商品房销售将会继续受益。随着政策放松加码、城中村改造稳步推进，一线城市的需求将得到释放，我们预计 2025 年一线销售面积为 5730 万平方米，同比增长 31.7%，证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2《2024 年房地产市场怎么走（政策篇）*夏磊》——2023-12-25《2024 年房地产市场怎么走——需求篇*夏磊》——2023-12-21《2024 年房地产市场怎么走（供给篇）*夏磊》——2023-12-19《能生万物是春风——2024 年宏观经济形势与政策展望 *夏磊》——2023-12-17《城中村改造对房地产销售和投资的影响有多大？*夏磊》——2023-09-25《 城 中 村 改 造 的 四 大 经 济 意 义 * 夏 磊 》 — —2023-08-27《当前房地产如何破局？*夏磊》——2023-07-01《地方政府如何破解债务难题——财政专题研究报告之二*夏磊》——2023-06-26《债务管理的国际经验 ——财政专题研究报告之一*夏磊》——2023-06-10《三四线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-04-16《 什 么 是 房 地 产 新 的 发 展 模 式 * 夏 磊 》——2023-04-03《二线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-03-17《一线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-02-16《 2023 年房地产市场展望（政策篇） *夏磊》——2023-01-09《 2023 年房地产市场展望（需求篇） *夏磊》——2022-12-23《 2023 年房地产市场展望（供给篇） *夏磊》——2022-12-21《 曙光乍现——2023 年中国宏观经济政策展望 *夏磊》——2022-12-10《 房地产这十年——六普七普数据对比 *夏磊》——2022-09-22《下 半 年 房 地 产 政 策 展 望* 夏 磊 》——2022-06-23《再 论 房 地 产 的 八 大 行 业 价 值* 夏 磊 》——2022-05-29《 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久 ？ * 夏 磊 》——2022-03-13《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏占比 5.7%。二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求。二是周边乡镇购房需求。三是年轻人口返乡置业需求。随着城中村改造货币化安置落地，市场需求得到释放，二线城市销售面积将有力增长。预计 2025 年二线销售面积为 34880 万平方米，同比增长 26.6%，占比 34.9%。三四线城市产业支撑薄弱，人口流失严重。过去销售面积大幅增长、占比大幅提升，主要是因为政策宽松和棚改货币化创造了需求。未来，随着更高能级城市政策的进一步优化，三四线城市可能面临“虹吸效应”。未来，三四线销售占比将逐步回归到棚改前水平。需求群体也主要由本地及返乡置业需求支撑。具体来讲：三四线需求主要来自四个方面。一是本地居民住房需求。二是外地务工人员置业需求。三是返乡置业需求。四是周边乡镇的购房需求。需要注意，三四线城市市场分化也在加大，发达城市群的三四线城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、东北等缺乏核心城市的地区，三四线城市人口则持续大幅净流出，后市面临较大压力。预计2025 年三四线销售面积 59435 万平，同比下降 6.8%，占比 59.4%。2、2025 年商品房供给存在结构性缺口，需盘活存量预计 2024 年全国土地成交规划建筑面积约 9.4 亿平方米。新增供地全部正常节奏开发的情况下，与 2025 年的 10 亿平方米商品房预测需求存在缺口，局部供不应求。市场结