华东零售业龙头积极调改转型，新业态布局有望步入收获期

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年12月13日优于大市1百联股份（600827.SH）华东零售业龙头积极调改转型，新业态布局有望步入收获期 公司研究·公司快评 商贸零售·一般零售 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：张峻豪021-60933168zhangjh@guosen.com.cn执证编码：S0980517070001证券分析师：孙乔容若021-60375463sunqiaorongruo@guosen.com.cn执证编码：S0980523090004事项：百联股份近年来积极对现有物业进行调改转型，目前旗下国内首座聚焦二次元文化的商业体 ZX 创趣场营也额在“谷子”经济趋势推动下实现快速增长，并将于本月底开设杨浦第二家百联 ZX 商场。同时公司持续深耕符合当前性价比消费趋势奥特莱斯业态。国信零售观点：公司作为上海国资委旗下华东地区零售龙头企业，在整体线下消费承压情况下，不断通过自身调整转型业务经营，利用地理位置和自有物业优势，重点发力符合当下消费趋势业态如二次元文化商场和奥特莱斯等；并积极推动超市业务减亏和股权比例降低，未来有望带来利润弹性。同时公司有望持续通过资产证券化运作有效释放自身物业价值，进一步激活公司经营潜力，其中公司今年发行的公募 REITs 项目带动前三季度投资收益大增，华安百联消费 REITs 于 2024 年 8 月 16 日起在上交所上市，最终募集基金份额 10 亿份，发售价格为 2.332 元/份，基金募集资金净额为 23.32 亿元，预计将为公司贡献较高投资收益增量，未来公司不排除将继续通过发行公募 REITs 盘活物业资产，同时考虑公司百货调改项目逐渐落地放量有望带动业绩水平提升，我们上调 2024-2026 年归母净利润至 17.34/7.51/8.92（原值为 15.79/7.13/8.47 ）亿，对应 PE 为12/27/23x，维持“优于大市”评级。评论： “商业+”创新尝试带动业态变革,ZX 创趣场迎合“谷子”经济表现靓丽百联股份作为传统百货和购物中心业态龙头，近年来不断推动转型升级，以吸引高质量客流为目的，实现业务的持续成长。一方面公司积极对经典门店进行改造转型。自 2015 年开始，公司开始将上海核心地区商圈门店作为转型重点，升级线下消费体验，适应新的消费趋势变化。2017 年公司将老一百大厦和东方商厦南东店进行合二为一形成第一百货商业中心，并开启“消费+体验”的新零售转变，依托本身特有的老上海弄堂文化进行商业引流，目前已成为公司重点项目之一，根据公司官网披露，2023 年 10 月为期 3 天的 74 周年店庆活动期间，该商业中心总销售额超过 4100 万元，较 2022 年同期 4 天的活动增长 8.1%，较 2021 年同期 5 天的活动增长 1.8%。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2表1：百联升级改造项目及具体内容时间项目改造内容2015淮海 755与日本最大的日用品牌无印良品的合作，在淮海 755 设立世界旗舰店，首次在国内引入熟点、餐饮、咖啡、高级家具、定制等全系列产品2016第一八佰伴1)工程建设：将裙房露台改造成“空中花园”，标志性的十二生肖拱门大弯壁将通过光影技术营造“幻影光壁”；2）内部经营：商厦的零售比例从原先的 75%降低到 70%，餐饮娱乐、服务休闲等设施的比例将相应从 25%增加至 30%，3）数字化：打造数字化门店场景，将线上线下优势有机结合2017第一百货商业中心1）外部环境：通过飞梯、连廊和彩光顶棚的形式将老一百大厦和东方商厦南东店合二为一，六合路延伸成为消费者新的休闲场所；2）消费+体验的新零售转变：潜心挖掘“老上海”元素，让文化为商业引流，同时引进新的人气 IP 项目，提升对各年龄群体的吸引度；3）品牌入驻：餐饮比例提高到 30%，商场内的品牌更新率高达 70%，其中不乏大牌的旗舰店，呈现出年轻化、轻奢化趋势。2017-2018百联临沂购物中心大幅提升餐饮、儿童及功能服务业态占比，打造轻松和谐的社区生活场所氛围2017-2018“UMAX”悠迈生活广场首家由既存门店转型的城市奥特莱斯业态（价值折扣百货）2018-2019江荟 151引入 NITORI，打造“家庭生活空间”为主题的特色小型购物中心，引进生活方式集合店或主力店，丰富特色餐饮和娱乐休闲业态2019百联南方购物中心 2 区多维度社交购物中心：打造超开阔户外广场、屋顶花园，汇聚众多网红首店的零售与餐饮品牌的开放零售区，并建立“社群经理”一套全新营运系统，为周边社区提供更加贴合多元生活需求，实现更快速、更流畅的 WIFI 上网、一键支付、智能停车、定位导航、网上订餐等智能化“新零售”功能。2019百联 TX 淮海全球首个策展型零售商业空间：1）大量签约潮牌、买手店、跨界品牌；2）每月调整品牌店和活动，每一季度都会会引入新鲜品牌；3）将“艺术+商业”进行结合，强调“策展”概念2020沈阳百联购物中心1）外观：从美陈、软装、灯光智能系统等方面进行焕新改造；2）打造“用餐＋社交＋场景”模式：数百个国内外知名品牌入驻，能够满足日常、社交、商务功能2019-2020百联金山购物中心1）对联营以及租户进行了调整，提高坪效和结构种类，并引进了一些“金山首店、金山唯一店”；2）加强营销力度，如开展“赏花节”、年中 VIP 活动、夜市活动等2022百联 ZX 创趣场国内首座聚焦次元文化的商业体，营造多元文化爱好者的创意基站、年轻世代的线下社交场，通过引入大量品牌首店和旗舰店，包括海外首家万代魂 TAMASHII NATIONS 旗舰店、中国首家 MegaHouse、上海首家万代 VR ZONE 体验店等来吸引年轻消费群体2022-2023百联西郊购物中心1）整装升级：对门头及中庭进行了重新设计和改造，打造更为时尚的门头和更富层次的绿化；2）“新业态”：B2 层将打造全新美食聚集地，东方商厦二楼引进儿童游乐及儿童培训租户，充分满足亲子家庭的多方面消费需求；3）网红首店：如麦当劳亚洲首家儿童主题乐园店，CAMP VR 的全国首店等资料来源：公司公告、公司官网、国信证券经济研究所整理另一方面，公司利用年轻消费者对于创新型场景的追捧，不断扩展商业地产的附加值打造新型零售业态。对于目前消费大军的 Z 世代来说，兴趣是其进行购物的主要动力来源，公司聚焦年轻消费者兴趣爱好，打造“网红”商业体。作为中国首座聚焦次元文化的商业体，百联 ZX 创趣场位于上海市黄浦区南京东路核心地段，由前身华联商厦改造而来，建筑面积 1.1 万 m²。以内容经营为核心，聚集海外头部 ACGN 二次元零售、社交文化体验业态，为 Z 世代客群创造出了一个极富沉浸式体验的社交共振场。百联 ZX 采用策划型招商，与品牌共建运营体系，从策展到活动执行，提供全方位运营支持，包括配货、销售活动策划及品牌成长规划。目前 ZX创趣场全国首店占比 70%，其中全球 3 家，全国 18 家，上海 7 家。截至 2023 年 12 月 31 日，百联 ZX 创趣场销售额达 3 亿元，全年客流突破 950 万，而今年伴随谷子经济持续走热，叠加百联 ZX 的