房地产行业周报：市场活跃度环比提升，民企土拍参与度提高

证券研究报告 | 行业周报 | 房地产 http://www.stocke.com.cn 1/7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2024 年 12 月 08 日 市场活跃度环比提升，民企土拍参与度提高 ——地产行业周报 投资要点 ❑ 前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过 30 代表市场活跃，低于 30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概 1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及 Wind 数据周度为 12 月 2日-12 月 8 日。 ❑ 本周冰山活跃指数环比上升 本周重点 50 城冰山活跃指数为 17.5，环比上周增加 0.7 个点。重点 50 城活跃度较 2023 年同期自 9 月 26 日以来均为两位数同比增长，其中一线城市在 30 活跃值附近波动，北京、上海和深圳的活跃值自 926 以来基本在 30 以上，广州略弱。二三线城市活跃值虽然在 20 以下，同比 2023 年同期仍然较强。本周的重点50 城的活跃指数维持这一趋势，变化不大。 ❑ 二手房冰山房价指数月滚动环比跌幅略微波动 本周重点 50 城冰山指数（二手房成交挂牌价）环比上周降低了 0.19%，月环比降低 0.46%，月环比降幅扩大 0.33 个百分点。冰山指数在 11 月经历了四周持续降幅收窄后，趋势略微出现波动。重点 50 城中，从 11 月以来房价连续周度环比正增长或持平的主要为北京、深圳和成都、苏州。其中成都连续 6 周房价周度环比正增长，价格企稳趋势最优。整体来看，我们认为市场有在 926 政策之后量在价先，房价自 11 月以来有企稳迹象但不稳定，政策还需要进一步发力。 ❑ 新房成交环比下降，二手房成交环比上涨 根据 Wind 数据，本周重点 30 城新房成交面积 248 万平，环比-33.3%，较 2023年周均成交下跌 6.1%，增幅较上周下降 47pct；2024W1-49 成交面积累计同比为-26.5%，降幅较上周收窄 0.7pct，累计同比降幅保持收窄。本周重点 13 城二手房成交面积为 311 万平，环比+27.1%，较 2023 年周均成交量上涨 95.6%，2024W1-49 累计同比为上涨 18.6%，涨幅较上周增加 1.5pct，累计同比增幅继续扩大。 ❑ 本周政策要闻 1）住建部：12 月 3 日，为提升建筑工程品质，推进“好房子“建设，降低施工安全风险，促进建筑业绿色发展，制定了《房屋建筑和市政基础设施工程禁止和限制使用技术目录》，自 11 月 8 日起 9 个月后，在房屋建筑和市政基础设施工程新开工项目中，从业单位不得使用《目录》所列禁止类施工工艺、设备和材料，不得在限制条件和范围内使用《目录》所列限制类施工工艺、设备和材料。 2）武汉：12 月 3 日，多子女家庭在使用住房公积金贷款购房时，其贷款额度上限提高 20%，上浮后的首套房最高贷款额度为 144 万元，二套房上浮后最高贷款额度为 120 万元。 3）广州：12 月 6 日，广州市人民政府办公厅印发广州市配售型保障性住房管理办法（试行）的通知。其中提到，配售型保障性住房建设筹集方式可由存量房转化。符合产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房可以转化为配售型保障性住房。新建配售型保障性住房项目单套建筑面积原则上不超过 90 平方米。 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 相关报告 1 《11 月成交同环比改善，房价降幅连续收窄》 2024.12.02 2 《2025 年房地产行业风险排雷手册》 2024.11.28 3 《房价降幅再度收窄，税收新政相继落地》 2024.11.25 行业周报 http://www.stocke.com.cn 2/7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 ❑ 本周观点 从市场端来看，12 月 1 日“购房减税”政策生效后，12 月首周冰山活跃指数环比上涨，一线、新一线及二线城市环比均上涨，其中一线城市活跃指数平均值达到 30 的活跃值，市场热度继续保持。展望未来，12 月如果有进一步政策利好出台，12 月及 25Q1“小阳春”的市场热度有望保持，若自 926 新政后市场热度保持能够至 25 年一季度，则市场预期有望加速扭转。 从拿地端来看，根据克尔瑞统计，11 月典型企业拿地金额同环比涨 107%和181%，创年内新高，且近期成都、西安等个别城市都出现了民企高溢价投资拿地的情况，9 月至 11 月期间，30 个重点城市土地成交中，至少有 12 宗地块被民企高溢价竞得（溢价率超过 20%）。我们认为，土地市场热度提升，一方面因为部分典型房企在年内投资强度较低（2024 年前 11 月百强房企拿地销售比降至0.16，2020 年为 0.37），需要补充货值；另一方面是因为在优质地块热度提升的带动下，土地市场成交规模和热度呈现出点状回暖迹象，民营房企高溢价拿地，或也表现出部分民企信心正在逐步恢复。 ❑ 投资建议 结合当前市场复苏情况及政策推进方向，我们继续看好“消费+地产”、中介和头部房企。建议关注：①消费+地产，关注：万科 A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；②中介，24Q4 业绩有望超预期，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③头部优胜房企，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。 ❑ 风险提示 政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。 行业周报 http://www.stocke.com.cn 3/7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表1： 重点 50 城冰山活跃指数（分城市） 分线 城市 2024/12/1 2024/12/8 差值 分线 城市 2024/12/1 2024/12/8 差值 一线 北京 31 33 2 二线 厦门 20 19 -1 上海 33 32 -1 郑州 17 18 1 广州 20 21 1 昆明 12 14 2 深圳 34 34 0 沈阳 17 16 -1 新一线 合肥 20 20 0 长春 12 11 -1 长沙 14 17 3 海口 16 16 0 宁波 16 16 0 石家庄 21 19 -2 南京 24 23 -1 哈尔滨 11 14 3 佛山 14 14 0 乌鲁木齐 11 13 2 西安 25 25 0 呼和浩特 13 13 0 成都 22 23 1 珠海 17 25 8 东莞 15 14 -1 温州 12 13 1 苏州 20 21 1 嘉兴 12 13 1 武汉 21 22 1 无锡 16 15 -1 青岛 17 18 1 大连 18 19 1 天津 19 21 2 徐州 17 17 0 杭州 24 21 -3 烟台 14 13 -1 重庆 15 14 -1 金华 9 10 1 二线 福州 12 15 3 中山 11 14 3 兰州 13 15 2 绍兴 14 13 -1 太原 16 16 0