商业不动产REITs获受理点评：商业不动产REITs获受理，助力房企盘活存量资产

证券研究报告房地产|点评报告商业不动产REITs获受理，助力房企盘活存量资产——商业不动产REITs获受理点评戴梓涵S1190524110003证券分析师：分析师登记编号：徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号：2026/2/10请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远报告摘要一、商业不动产REITs政策推出后，至今已有10只获受理2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，围绕四个方面对推进REITs相关工作作出安排，同时出台《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确了商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理的基本要求、各方职责以及监管框架。沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则。2026年1月29-30日，上交所披露了首批已受理的8只商业不动产REITs，随后2月5日上交所和深交所分别披露1只商业不动产REITs获受理，预计募集资金总额合计约377亿元。底层资产类型包括商业综合体、办公楼、零售商业、酒店等，原始权益人包括央企、地方国企、民企和外资企业，其中央国企项目数量占比达到50%。二、公募REITs市场持续扩容，助力房企盘活存量资产此次商业不动产REITs政策推出，丰富了公募REITs的底层资产类型，完善了REITs的产品体系，截至目前已经有79只公募REITs发行上市，主要集中在高速公路，市政设施等基础设施领域，此次商业不动产纳入REITs的发行范围，有助于公募REITs市场进一步扩容。对于房地产行业而言，目前房企内部存在较多存量资产，如购物中心、写字楼等，符合条件的商业不动产可以通过发行REITs上市，帮助房企将这些资产盘活，转化为现金流，缓解房企的债务资金压力，进一步促进房地产行业的转型升级。除了已受理的10只基金外，还有部分公司正在积极筹备商业不动产REITs发行工作，如茂业商业的申报发行工作已经通过了董事会，近期披露了具体的申报方案；武商集团表示已启动商业不动产公募REITs专项研究工作；2月10日，首开股份公告，董事会会议审议通过了《关于公司以宋家庄福茂项目等有关资产发行嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金（公募REITs）的议案》，公司拟以持有的华侨村商街项目、璞瑅商街项目、宋家庄福茂项目三项资产作为底层资产，开展商业不动产REITs申报发行工作。我们预计后续将有更多企业参与到商业不动产REITs的发行来盘活不动产，后续可进一步关注。三、风险提示：政策推进效果不及预期；募集发行进度不及预期；房地产市场下行风险。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、商业不动产REITs政策推出后，至今已有10只获受理2、公募REITs市场持续扩容，助力房企盘活存量资产3、风险提示目录请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、商业不动产REITs政策推出后，至今已有10只获受理图表1：商业不动产REITs相关政策已有10只商业不动产REITs获受理2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，围绕四个方面对推进REITs相关工作作出安排，同时出台《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确了商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理的基本要求、各方职责以及监管框架。沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则。资料来源：中国政府网，太平洋证券时间会议/文件具体内容2025/12/31关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知一、推动商业不动产REITs平稳健康发展。（一）深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义。（二）激发市场主体活力。（三）加大工作推动力度。二、加快推进REITs市场体系建设。（四）推进市场扩容扩围。（五）加强二级市场建设。（六）不断完善市场生态。三、完善REITs申报注册制度机制。（七）优化审核注册流程。（八）健全市场化标准体系。四、加强监管与风险防范。（九）健全全链条监管机制。（十）促进市场主体归位尽责。（十一）维护市场平稳运行。2025/12/31《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》一是产品定义，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。二是基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。三是发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。四是强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。2026/1/15中国证监会召开2026年系统工作会议强调“推动债券市场提质量、调结构、扩总量，抓好商业不动产REITs试点平稳落地”请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远图表2：截至2月8日，商业不动产REITs有10只获受理已有10只商业不动产REITs获受理2026年1月29-30日，上交所披露了首批已受理的8只商业不动产REITs，随后2月5日上交所和深交所分别披露1只商业不动产REITs获受理，预计募集资金总额合计约377亿元。资料来源：上交所、深交所，太平洋证券受理日期基金名称底层资产预计募集规模（亿元）原始权益人基金管理人2026年1月29日中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金郑州杉杉奥特莱斯、哈尔滨杉杉奥特莱斯74.7杉杉商业集团有限公司中金基金2026年1月29日汇添富上海地产封闭式商业不动产鼎保大厦、鼎博大厦40上海世博发展（集团）有限公司汇添富基金2026年1月29日华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金21家锦江都城酒店17上海锦江资产管理有限公司华安基金2026年1月30日国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金砂之船（西安）奥特莱斯50.6砂之船（西安）购物广场有限公司 国泰海通资产2026年1月30日华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金合肥银泰中心42.8银泰百货有限公司华夏基金2026年1月30日华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金深圳来福士、绵阳涪城项目40.5CAPITALAND MALL ASIA LIMITED华夏基金2026年1月30日华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金晶耀前滩T1办公楼以及相关车位、晶耀前滩商场北区及西区项目、晶耀前滩商场东区及南区项目28.1上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司华安基金2026年1月30日华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金广州保利中心、佛山保利水城项目20.9保利发展华夏基金2026年2月5日华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金广州天河体育中心美居&全季酒店、上海江桥万达桔子水晶酒店13.2上海安住此间商务信息咨询有限公司华泰证券(上海)资管2026年2月5日光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金静安大融城、江门大融城49.5上海光翎投资中心（有限合伙），天津安石锦瑞股权投资基金合伙企业（有限合伙）光大保德信基金1、商业不动产REITs政策