地产行业周报：聚焦房地产堵点，不应低估政策决心

1聚焦房地产堵点，不应低估政策决心证券研究报告2024年10月20日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：本周地产板块单周上涨2.96%，但受周四房地产发布会扰动波动明显加大，部分投资者认为会议低于预期：1）100万套货币化城改规模远低于上轮棚改（如2017年棚改609万套，货币化比例60%）；2)市场化、法制化背景下，对收储推进速度存担忧。我们认为上述担忧客观上的确存在，但无论城改货币化、“白名单”扩容或专项债收储等均瞄准当下“存量库存过高、有效需求不足”的堵点，若楼市未“止跌回稳”，百万城改或仅是开端、更多打通收储痛点政策或在路上，不应低估政策决心。国庆重点城市楼市复苏逐步在网签数据体现，我们认为除政策力度外，当前不同于“5.17”等前几轮政策放松：1）房价及首付下降、利率下行下居民购房负担已大幅回落；2）房贷利率及理财收益大幅下降背景下，租售比吸引力逐步增强。我们无法准确预知楼市何时企稳，但核心城市、核心地段、优质住宅或率先“止跌回稳”，同时限价放开及土地出让条件优化将改善新增土储潜在毛利率。中期看好产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企。中期由于房企自身禀赋差异，走出困境时点将存在差异，历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益限价放开与土拍条件优化带来的毛利率提升、高品质住宅在品质/得房率等优势带来的去化率提升，率先走出低谷。维持板块适度积极观点。受部分博弈资金获利了结等影响，板块波动有所加大，但短期不应低估“止跌回稳”政策决心，中期细分市场（一线+二线核心）、细分产品（高品质住宅）率先企稳或带来个股机会。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、滨江集团、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。政策环境监测：住建部明确组合拳细则，加大 “白名单”项目支持，通过货币化安置等方式新增100万套城中村和危旧房改造。市场运行监测：1）成交环比改善，后市有待观察。本周（10.12-10.18）50城新房成交2.8万套，环比升75.3%；20城二手房成交2.5万套，环比升71.1%。10月国庆假期后11天（10.8-10.18）50城新房日均成交3973套，环比9月日均升40.4%；20城二手房日均成交3620套，环比9月日均升61.5%。10月（截至18日）新房日均成交同比降17.2%，环比降2.2%；二手房日均成交同比降5%，环比升0.2%。2）库存环比下降，去化周期23.3个月。 16城取证库存9923万平，环比降0.2%，去化周期23.3个月。3）土地成交、溢价率回升，一三线占比提高。上周百城土地供应建面3413.2万平、成交建面3486.7万平，环比升11.5%、升179.4%；成交溢价率3.6%，环比升2.1pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.7%、25%、71.2%，环比分别升3.4pct、降12.7pct、升9.4pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行67.7亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨2.96%，跑赢沪深300（0.98%）；当前地产板块PE（TTM）36.23倍，估值处于近五年99.6%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。政策环境监测-政策梳理3资料来源：各政府部门网站，观点网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2024年10月16日 无锡房地产“以旧换新”增加上海、南京等城市范围2024年10月17日 中央年底前“白名单”信贷规模增加到4万亿2024年10月17日 上海公积金：第二套改善型住房最低首付款比例调整为25%2024年10月17日 西安商品房取证即可上市、取消价格指导2024年10月17日 河北统一个人房贷最低首付比例为15%，鼓励房企打折促销2024年10月14日 南昌商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%2024年10月14日 重庆公积金个人贷款额度提升至80万元，二套房首付降至20%2024年10月14日 青岛首套、二套房公积金贷款最低首付款比例统一为15%2024年10月15日 天津取消住房限制性措施2024年10月15日 成都调整住房公积金贷款政，最高额度提至120万元2024年10月15日 泰安取消公积金贷款面积限制并支持首付提取市场运行监测4资料来源：中指院，克而瑞，Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比改善，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周（10.12-10.18）50城新房成交2.8万套，环比升75.3%；20城二手房成交2.5万套，环比升71.1%。10月国庆假期后11天（10.8-10.18）50城新房日均成交3973套，环比9月日均升40.4%；20城二手房日均成交3620套，环比9月日均升61.5%。10月（截至18日）新房日均成交同比降17.2%，环比降2.2%；二手房日均成交同比降5%，环比升0.2%。00.511.522.533.5024623.1.1423.5.1423.9.1424.1.1424.5.1424.9.1450城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-80%-60%-40%-20%0%20%40%2023.10 2023.122024.22024.42024.62024.82024.10新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492021年2022年2023年2024年万套00.511.522.533.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492021年2022年2023年2024年万套市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比下降，去化周期23.3个月点评：16城取证库存9923万平，环比降0.2%，去化周期23.3个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.2.422.4.122.5.27 22.7.22 22.9.16 22.11.11 23.1.623.3.1023.5.523.6.30 23.8.25 23.10.20 23.12.15 24.2.924.4.524.5.31 24.7.26 24.9.2016城库存去化月数（右）万平月62020年1月10日点评：上周百城土地供应建面3413.2万平、成交建面3486.7万平，环比升11.5%、升179.4%；成交溢价率3.6%，环比升2.1pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3