【另类资产观察】REITs供给潮来临，观察能否在阻力位企稳

【另类资产观察】REITs供给潮来临，观察能否在阻力位企稳证券研究报告刘璐 投资咨询资格编号：S1060519060001陈蔚宁 投资咨询资格编号：S1060524070001证券分析师请务必阅读正文后免责条款2024年9月22日2024年第25期总第108期REITs跑输股指和债券。本期（9.6-9.20,以下同）REITs指数涨跌幅为-1.60%，各指数涨跌幅表现:债券>沪深300>REITs>可转债>红利股。中金山高集团高速REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、东吴苏州工业园区REIT表现最好，涨跌幅分别为2.10%、1.24%、0.83%。正股、估值双跌，可转债下跌1.86%。权益普跌，中证1000与沪深300跌幅相近，没有明显的风格倾向。消费跌幅明显超过其他板块，主因食品饮料大跌5.36%，据财联社，今年中秋白酒动销普遍下滑10%-20%。可转债正股、估值双跌，跌幅超过权益。尽管各评级、价格普跌，但上期反弹幅度较大的低评级、低价转债跌幅更大，AA-评级及以下、低价转债分别跑输AAA评级、高价转债1.25、2.03个百分点，体现出投资者对可转债的超跌反弹的共识似不强，信用风险较高的评级带、价格带波动较大。各转债板块之间跌幅差异不大，TMT（-1.78%）＞大宗商品（-1.90%）＞稳定（-2.02%）=消费（-2.02%）＞新兴周期（-2.63%）＞传统周期（-2.93%）。本周核心观点市场回顾策略展望风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。交易型资金观察REITs价格能否在阻力位企稳，配置型资金可趁供给潮参与配售。近期REITs市场的调整或有止盈、供给提速两方面原因。止盈角度，当前REITs指数与季报博弈上涨前（7月25日）的水平距约0.68%，止盈压力应基本释放。但供给压力仍在，发改委1014号文出台后，REITs监管审批明显提速。8月初至本期末，新增申报交易所项目7单、通过12单，接近今年1-7月的水平（新增申报12单、通过12单）；REITs募集发行规模98亿元，占年内发行规模的26%，也略快于时序进度（22%）。保险等体量较大的配置资金不排除会选择一级配售参与、减少二级市场买入，8月中旬以来REITs换手率下降或也侧面反映了这一点。供给加大的背景下，交易型资金可暂谨慎观望，观察的第一个阻力位是季报博弈上涨前的水平；对配置型资金，资产荒仍支持REITs的中长期配置价值，且近期供给的REITs细分行业扩充，为投资者提供了更丰富的资产选择，若REITs二级市场价格在供给压力下调整，可能提供了更好的买点。可转债仍建议以高评级+高YTM的思路参与。我们梳理了24Q2可转债的业绩信息。一是发行人业绩边际走弱，营业收入（TTM）同比增速环比下滑0.81个百分点。二是板块之间分化不大，细分行业业绩较好的包括有色金属、石油石化、汽车、美容护理、电子，较弱的包括非银金融、环保、煤炭、建筑装饰、医药生物、传媒。但是当前偏债型转债的占比较高（9月20日占比53.04%），市场防御情绪较强，在出现大的政策反转或业绩反转之前，对可转债短期的业绩博弈认可度不高。建议可转债整体仓位上维持谨慎观望。择券上，建议沿用高评级+高YTM的策略，以债性思路参与可转债投资。23公募REITs：REITs跑输股指和债券REITs行情回顾：REITs跑输股指和债券4 本期（9.6-9.20,以下同）各指数涨跌幅表现:债券>沪深300>REITs>可转债>红利股。本期REITs指数涨跌幅为-1.60%。而股指涨跌幅为-0.94%，其中红利股涨跌幅为-2.24%，债券涨跌幅为0.52%。 本期各板块REITs涨跌幅:园区基础设施>仓储物流>能源基础设施>交通基础设施>消费基础设施>生态环保>保障性租赁住房。资料来源：Wind，平安证券研究所。注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来。REITs跑赢股指、跑输债券园区基础设施板块表现最佳，保障性租赁住房板块表现最弱-1.60%0.52%-0.94%-2.24%-1.86%-2.50%-2.00%-1.50%-1.00%-0.50%0.00%0.50%1.00%中证REITs(收盘)全收益中债-新综合财富(总值)指数沪深300中证红利全收益中证转债涨跌幅0.21%-0.94%-3.31%-1.78%-1.35%-1.18%-2.54%-3.50%-3.00%-2.50%-2.00%-1.50%-1.00%-0.50%0.00%0.50%园区基础设施仓储物流保障性租赁住房消费基础设施交通基础设施能源基础设施生态环保涨跌幅7508509501,0501,1501,2501,350中证REITs全收益REITs行情回顾：REITs位于历史22.60%分位数5 本期末REITs位于22.60%分位数，产权类、收益权类REITs分别位于26.20%、47.50%分位数。 本期REITs周均换手率2.21%，环比上期下降1.05个百分点，低于24年以来均值(4.15%)。本期REITs周均成交额为14.33亿元。 REITs相对于股票、债券分别位于91.30%、9.30%分位数。REITs与股债相关系数REITs指数相对于股债表现资料来源：Wind，平安证券研究所REITs周度换手率及成交额REITs位于22.60%分位数051015202530350510152025成交额(亿元，右轴)区间换手率(%)0.60.811.21.41.61.8中证REITs全收益/沪深300中证REITs全收益/中债-新综合财富指数-10%0%10%20%30%40%50%reits-沪深300reits-中债新综合财富REITs行情回顾:中金山高集团高速、嘉实中国电建清洁能源、东吴苏州工业园区表现最好各类REITs周涨跌幅及换手率 本期表现最好的3只REITs：中金山高集团高速REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、东吴苏州工业园区REIT，涨跌幅分别为2.10%、1.24%、0.83%。 本期换手率最高的3只REITs：华夏特变电工新能源REIT、华泰江苏交控REIT、易方达深高速REIT。6资料来源：Wind，平安证券研究所01002003004005006007000.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.0IRR-10Y国债收益率（BP，右轴）IRR（%）10Y国债到期收益率（%）REITs估值-择时:估值择时指标大多指向REITs未被低估REITs与红利股比价7资料来源：Wind，平安证券研究所REITs与债券比价估值择时指标大多指向REITs未被低估注：与债券比超过574BP、与底层资产比超过41%指向低估；分位数，超过80%指向低估。详见平安固收20240416《构建REITs估值择时体系——基于2023年以来的经验》。REITs与底层资产比价0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%445504464044732448244491545005450974518945280453714546345555NAV折价个券数量占比