月酝知风之地产行业：成交延续调整，关注库存优化房企

成交延续调整，关注库存优化房企证券研究报告2024年9月19日平安证券研究所地产团队请务必阅读正文后免责条款月酝知风之地产行业地产行业月报行业评级：地产 强于大市（维持）2核心摘要本月观点：9月（前14日）重点50城新房日均成交同比降34.8%，8月全国商品房销售面积同比降13%，均价环比降0.4%，延续以价换量。短期房价及收入担忧仍在、存量库存仍高，预计楼市仍有调整压力；中期尽管新房品质提升，但拿地开工骤降带来的供给收缩可能制约成交表现，预计市场修复将遵循“量稳—价稳—房企报表修复—扩表—投资企稳”路径，短期销售尚未企稳背景下，投资端难言乐观。当前楼市量价较2021年高点均明显回落，同时随着首付、房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显降低，租金回报率相对吸引力逐步增强。主要房企市值及仓位均处于历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化，中期视角下，板块机会或大于风险。近年中央多次表态“建好房子”，多地发布住宅品质新规，高品质的第四代住宅项目去化较好，预计产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷。短期板块催化仍在于政策，9月持续关注收储落地情况，中期趋势性机会在于楼市量价企稳，个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国、越秀集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域头部企业。政策：行业新发展模式加快构建，持续关注实际进展。2024年8月涉房类政策11项，其中偏松类政策10项。国新办发布会加快构建行业新发展模式，多地发布收储公告，持续关注实际进展。资金：房企境内债融资规模环比上升，居民部门仍倾向于“去杠杆”。8月M2同比增速环比持平，社融存量同比增速环比降0.1pct，8月LPR报价环比持平。8月居民短期贷款和中长期贷款分别同比少增1604亿元和402亿元，居民部门仍倾向于“去杠杆”。8月单月房企境内债平均发行利率为2.36%,年初以来房企信用债发行成本延续走低；房企境内债融资规模364亿元，环比升49.7%。楼市：9月销售延续平淡，建议关注高品质住宅市场。9月（截至14日）50城新房日均成交环比降12%，同比降34.8%，降幅较上月扩大17.8pct；重点20城二手房日均成交环比升0.8%，同比升10.3%。上半年多地发布住宅品质新规，新入市项目品质提升，满足多样化改善性住房需求，预计高品质住宅市场有望率先企稳，但早期产品力偏弱新房量价仍将承压，或需政府收储等方式加快去化。地市：整体仍较为低迷，上海地块刷新全国地价记录。8月百城土地供应建面环比升20%，百城成交建面环比升2.7%，平均溢价率环比降1.3pct。8月楼市成交动力不足，房企补仓意愿持续谨慎；上海土拍热度相对较高，徐汇地块刷新国内土地出让单价纪录。房企：8月楼市供需两淡，H1拿地强度同比下滑。8月高温天气叠加市场低迷情绪，楼市供需两淡。克而瑞百强房企8月单月销售金额同比下滑27.8%，销售面积同比下滑28.6%，降幅分别较上月扩大7.3pct、5.6pct，环比分别下滑10%、10.6%。8月50强房企整体拿地销售金额比18%、拿地销售面积比11%，环比分别降14.6pct、降24.4pct。板块表现：8月申万地产板块跌4.49%，跑输沪深300（-3.51%）；截至2024年9月13日，当前地产板块PE（TTM）27.3倍，估值处于近五年99.5%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。本月报告精选之一：房企2024中报综述：业绩阵痛延续，追求稳健经营3报告主要观点： 收入利润双降，毛利率持续探底：2024H1 14家A+H上市房企整体营收同比下降9.1%，归母净利润同比下降57.1%，剔除两家亏损企业后同比下降27.8%，降幅较2023年扩大9.5个百分点。整体毛利率15.3%，延续探底，考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在短期或仍有压力，中期随着土拍规则放宽后获取地块陆续结转，有望逐步改善。销管费用率相对平稳，减值损失同比增加，少数股东损益占比提升至28.5%、后料难大幅下行。往后看，由于业绩保障度相对不足（2024H1末合同负债/过去一年营收为96.3%），叠加盈利能力企稳反弹需要时间，均可能对结算利润产生负面影响。其中央国企营收表现更优，销管费管控更好，毛利率降幅更大，归母净利润降幅与民企接近。 拿地愈发谨慎，去库存、调结构为先：2024H1 14家上市房企累计销售额同比下降33.4%，略好于百强房企（-41.8%）。平均拿地销售面积比37%、拿地销售金额比28%，较2023年进一步下滑。量入为出下房企拿地更趋谨慎，进一步向核心城市、核心区域聚焦。总土储延续收缩，上半年规模较2023年末下降10.2%。调结构、优布局成主旋律，多数房企土储分布以一二线为主，个别披露数据房企2022年及以后获取项目占总土储超五成。受益较高购房信任度，上半年央国企累计销售额同比下降30.3%，优于民企（-47.1%）。 控负债拉久期，融资成本延续下行：2024H1末14家上市房企三条红线延续绿档，在手现金普遍下滑，整体较2023年末下降6%。有息负债规模自2022年达到高点后震荡下行，上半年末整体2.4万亿元，较2022年回落1.8%。上半年14家上市房企平均综合融资成本3.97%，较2023年下降0.2个百分点，期末长期负债占比78.9%，延续较高水平。其中央国企融资成本更低，现金降幅相对有限，民企负债规模控制、久期拉长诉求更强。 更多报告内容参见：《房企2024中报综述：业绩阵痛延续，追求稳健经营》本月报告精选之二：新房“高品质化”下，房企土储结构分析4报告主要观点： 中央多次表态强调“建好房子”，2024H1多地发布住宅品质新规：2023年以来中央及住建部曾在多次会议中表态，当下人民对住房要求已从“有没有”转向“好不好”，房企需比拼高质量、新科技、好服务，同时各项制度需配合行业转型。8月23日国新办发布会明确行业新模式包括四方面，其中“建好房子”为首要维度。2024H1多地发布住宅品质新规，“第四代住宅”概念兴起，包括取消70/90套型限制、优化容积率计算规则、鼓励发展第四代空间建筑、放宽层高限制、放松建筑密度、优化飘窗和设备平台管控要求等，上半年各地新入市项目频现“第四代住宅”，品质较存量项目明显提升，更好满足多样化改善性住房需求。 多地第四代住宅项目去化较好，带动部分地块出让“点状高热”：随着多地土拍环节取消限价、放宽容积率限制等，优质地块出让环节增加“竞品质”，部分城市于2023年逐渐开启第四代住宅试点，2024年第四代住宅地块在土拍市场频出，叠加楼市低迷下多地“第四代住宅”项目入市后去化较好，带动部分地块出让“点状高热”。此外期房与现房累计成交均价价差进一步拉大，反映早期已建成现房或因产品力偏弱去化难度较大，价格更为承压，或有赖于政府收储等方式加快去化。