房地产行业头部房企中报点评：基本面承压，行业仍在调整

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业点评研究|房地产（2143） 头部房企中报点评：基本面承压，行业仍在调整 2024年09月05日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 13 2024 年上半年，TOP20 房企 2024 年上半年实现营业收入 1.52 万亿元，同比减少 11.7%；实现归母净利润 237 亿元，同比减少 64.0%。上半年房企融资总额 2828 亿元，同比减少 30.0%；债务压力持续，总规模达 24947 亿元。销售方面，TOP20 房企权益销售金额 9357 亿元，同比下降 33.3%；销售均价 19070 元/平方米，同比增长 3.6%。土地方面，TOP20 房企权益拿地金额 1375 亿元，同比下降 55.8%；拿地均价同比增长 2.8%。房地产市场持续调整，建议关注具备改善性产品塑造能力的头部房企及二手房市场龙头企业。 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 13 行业研究|行业点评研究 glzqdatemark2 房地产 头部房企中报点评：基本面承压，行业仍在调整 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：新加坡“居者有其屋”与我国保障房制度的比较》2024.08.24 2、《房地产：7 月基本面仍然承压，市场修复有待政策扶持》2024.08.16 扫码查看更多 行业事件 房地产板块上市公司发布 2024 年半年度业绩报告。 ➢ 业绩：营收下降，利润承压 2024 年上半年，TOP20 房企 2024 年上半年实现营业收入 1.52 万亿元，同比减少 11.7%；实现归母净利润 237 亿元，同比减少 64.0%；平均毛利率为 11.8%，同比降低 2.2pct，平均净利率为 2.5%，同比降低 2.6pct。2024 年上半年，10 家 A 股房企平均现金短债比、净负债率、剔除预收款后的资产负债率分别为 0.97x、69.0%、69.4%，较 2023 年末分别-0.33x、11.8pct、-0.2pct。按照三道红线分档来看，2024 年上半年，共 4 家处于绿档，3 家处于黄档，2 家处于橙档，1 家处于红档。 ➢ 资金：融资收缩，债务高位 根据中指院数据统计，2024H1 地产板块总融资额为 2828 亿元，同比减少 30.0%。分类别来看，信用债、海外债、信托、ABS 分别为 1827、50、37、914 亿元，同比分别-21.9%、-54.8%、-82.7%、-33.7%。2024H1 信用债和 ABS 占融资总额的比例为 96.9%，占比同比提高 4.9pct，贡献主要融资来源。截止 2024 年 7 月底，房企债券规模为 24947 亿元，其中信用债和海外债分别为 15102、9845 亿元。 ➢ 销售：规模承压，均价提升 根据中指院数据，2024 年上半年 TOP20 房企权益销售金额为 9357 亿元，同比下降 33.3%，权益销售面积为 4907 万平方米，同比下降 35.6%，销售均价为 19070 元/平方米，同比增长3.6%。新房市场持续下行，但头部房企通过提高产品力、布局核心城市，销售均价保持增长。分房企来看，2024 年上半年，绿城中国销售金额为 618 亿元，同比下降 2.3%，降幅最小；中海地产销售均价为 28725 元/平方米，同比涨幅最大，为 31.4%。 ➢ 土地：拿地谨慎，持续分化 根据中指院数据，2024 年上半年 TOP20 房企权益拿地金额为 1375 亿元，同比下降 55.8%，权益拿地面积为 815 万平方米，同比下降 57.0%，拿地均价为 16871 元/平方米，同比增长2.8%，TOP20 房企拿地强度为 14.7%，同比下降 7.5pct。土地方面，2024 年上半年 300 城住宅用地共推出 1.1 亿平方米，同比下降 45.6%，成交 0.9 亿平方米，同比下降 38.1%。分房企来看，建发房产、绿城中国、滨江集团拿地较多，地价较高。 ➢ 投资建议：关注具备改善性产品塑造能力的头部房企 行业下行趋势下，房企基本面仍然承压。需求端，市场观望情绪浓厚，新房市场量价仍有压力。供给端，目前房企现金流压力较大，同时库存较高，下半年房企投资或将持续承压。短期来看，市场或围绕政策预期展开博弈，一方面各地陆续推出收储政策，但落地体量仍较小，有待给予详细指引；另一方面受外部环境影响，降息空间有所释放，若存量房贷利率能够跟进下调，市场有望改善。建议关注布局核心一二线城市、资金充足的国央企，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不足 -50%-30%-10%10%2023/92023/122024/42024/8房地产沪深3002024年09月05日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 13 行业研究|行业点评研究 1. 重点房企财务与经营数据 1.1 重点房企财务数据 营收减少，利润承压。TOP20 房企12024 年上半年实现营业收入 1.52 万亿元，同比减少 11.7%；实现归母净利润 237 亿元，同比减少 64.0%。具体分企业来看，建发房产、绿城中国 2024 年上半营业收入增幅较大，同比分别增长 34.5%、22.1%。 图表1：TOP20 房企营业收入及增速 图表2：TOP20 房企归母净利润及增速 资料来源：Wind，国联证券研究所 资料来源：Wind，国联证券研究所 图表3：TOP20 房企营收及归母净利润情况 房企名称 营业收入（亿元） 归母净利润（亿元） 2021 2022 2023 2024H1 2024H1同比 2021 2022 2023 2024H1 2024H1同比 绿地控股 5443 4355 3602 1153 -33.8% 62 10 -96 2 -92.0% 万科 4528 5038 4657 1428 -28.9% 225 226 122 -99 -199.8% 保利发展 2849 2810 3468 1392 1.7% 274 183 121 74 -39.3% 中国铁建 10200 10963 11380 5161 -4.6% 247 266 261 119 -12.8% 金地集团 989 1200 980 211 -42.6% 94 61 9 -34 -319.4% 招商蛇口 1606 1830 1750 513 -0.3% 104 43 63 14 -34.2% 华发股份 512 592 721 248 -21.1% 32 26 18 13 -34.4% 新城控股 1682 1155 1192 339 -18.8% 126