房地产行业：商业用地利好政策落地，将会带来哪些影响？

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 7 月 21 日，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》全文发布，明确提出到 2029 年完成决定提出的改革任务，针对土地制度改革方面，在“完善城乡融合发展体制机制”部分，《决定》提出要“制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策”，为工商业用地使用权到期后如何处置指明了方向。 【中指解读】 此前我国多个法律法规对土地使用权届满到期问题做了规定，2020 年《民法典》明确指出“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，而对于非住宅建设用地的规定为“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理”，目前《民法典》并未明确非住宅用地到期后如何具体处置，由于工商业用地使用权期限较住宅用地更短，多为 40 年或 50 年，部分早年出让的工商业用地已面临使用年限不足甚至已经到期的问题，研究制定到期续期政策更为迫切。本次三中全会指明了工商业用地使用权到期续期问题，或将推动工商业用地续期的相关政策文件加快出台，有关工商业用地期满续期的具体流程、期限、土地价格评估以及需要缴纳土地出让金的标准等政策均有望逐渐落地。 图：不同法律法规对土地使用权到期后续期问题的表述 资料来源：中指研究院综合整理 工商业用地使用权年限直接关系到房地产资产估值，剩余年限的长短也直接影响着项目能否继续获得抵押贷款、能否顺利实现项目产权交易，在城市更新、大宗交易等方面的重要性愈发突出。工商业用地使用权到期后续期以及如何续期，对房企、金融机构均将产生较大影响。 第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。城市房地产管理法（2019）第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。民法典（2020）第五十八条有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。土地管理法（2019）第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（2020）工商业用地利好政策落地，将会带来哪些影响？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 1、对房企的影响：有利于提升资产估值，修复资产负债表 房地产价值评估方法一般包括比较法、收益法和成本法三种基本估价法，在三种方法中，土地使用权剩余年限都是重要的参考指标和影响因素，一般情况下，土地使用权剩余年限越长，资产价值衰减的速度越慢，资产价值也会相对更高。 特别是在收益法评估中，土地使用权年限对资产价值的影响更为明显。房地产项目的收益期是根据建设用地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命来估计，允许工商业用地使用权到期续期，也就意味着项目的收益期可能会更长，工商业项目的估值也将有所提升。另外，根据折旧逻辑进行估值下，使用权年限延长一般也会降低折旧率，一定程度提升资产评估价值。 对于房企来说，其持有的经营性不动产资产总值在总资产中占比越高，使用年限的缩短带来资产价值减损，对其资产负债表的影响也会更明显，也更值得关注。当下国内部分房企经营性不动产资产占比较高，以华润为例，近几年其购物中心、写字楼、酒店的资产总值在集团总资产中占比合计超 20%。 表：华润 2020 年以来经营性不动产业务资产占比情况 时间 评估后账面资产总值(亿元) 占集团资产总值的比重 购物中心 写字楼 酒店 购物中心 写字楼 酒店 2020 1360.0 379.1 95.9 16.2% 4.4% -- 2021 1664.2 348.4 103.7 17.5% 3.7% 1.1% 2022 1873.2 326.1 111.8 17.3% 3.0% 1.0% 2023 2066.9 359.3 128.5 17.4% 3.0% 1.1% 图：华润、万科对于固定资产折算的计算方式 资料来源：企业年报，中指研究院综合整理 整体来看，近几年房地产市场整体处于调整周期，房地产资产价格下行态势较为明显，部分企业资产价值明显下降，甚至少数房企出现资不抵债的情况，对于拥有较多工商业项目的企业来说，允许工商业用地使用权到期续期，将推动相关资产重新估值，有利于提升企业资产价值，进而修复企业资产负债表。 另外，为了获得流动性资金，房企拥有的部分工商业项目均处于抵押状态，土地使用权延期也将有助于企业延续前期的抵押贷款或增加新的融资，保障企业稳定经营。 2、对金融机构的影响：降低银行不良资产处置风险，扩大金融机构投资标的 华润万科中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 一方面，过去在房地产市场情绪较高阶段，根据较长的土地使用权剩余年限评估的资产价值普遍较高，银行对应发放的贷款额度也会更高。近几年房地产市场不断调整，工商业资产价格出现回落，叠加土地使用权到期问题逐渐显现，工商业项目估值也有所下降，部分项目甚至出现不良，一定程度上也增加了银行处置不良资产的难度，未来若工商业用地使用权续期政策加快落地，或将有利于工商业资产价值修复，从而改善银行不良资产情况，降低金融系统风险。 另一方面，对于金融机构来说，工商业用地使用权到期续期直接利好资产估值，过去部分项目因为使用权即将到期，金融机构选择谨慎投资甚至不继续投资策略，未来这部分项目，特别是核心板块的优质商办资产，有望重新获得金融机构关注。 3、对市场的影响：提升大宗交易市场的活跃度，稳定市场预期 上世纪 90 年代左右，我国部分核心城市工商业用地逐渐进入市场，从划拨到招拍挂方式供地数量逐渐增多，根据中指数据，2004 年之前全国通过招拍挂形式成交的商办用地+工业用地超 1000 宗，土地面积超 3400 万平方米，规划建筑面积超 4300 万平方米，其中一二线城市面积合计占