房地产行业2024年7月月报：7月楼市成交同比改善，预计8月回落；多地支持国企收购商品住房用作保障房

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2024 年 8 月 27 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2024 年 7 月统计局数据点评:传统淡季+政策效果减弱，销售降幅扩大；开工与投资仍然低迷》（2024/08/16） 《70 城新房二手房房价环比跌幅收窄，但环比下跌城市数量增加——房地产行业 2024 年7 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/08/16） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024年 7月月报 7月楼市成交同比改善，预计 8月回落；多地支持国企收购商品住房用作保障房 核心观点  新房：7 月 40 城新房成交面积环比-25.7%，同比-9.3%，同比降幅较上月收窄了 8.2pct。7 月因年中冲刺季已过，房企推盘力度减弱，叠加高温天气，新房成交环比下滑；同比降幅收窄主要是因为 LPR 下调+“517”地产政策的支持下，市场活跃度持续边际改善，短期部分核心城市市场出现好转。1-7 月 40 城累计同比-35.5%。  7 月各城市能级新房成交环比均下降，同比降幅均收窄，其中一、二线城市同环比降幅小于低能级城市。 1）一线城市：7 月新房成交面积环比-13.6%，同比-11.4%，同比降幅较上月收窄了 4.6pct；1-7 月累计同比-29.4%。7 月北京新房成交面积在高基数的情况下，环比基本持平，上海、深圳环比出现个位数下滑，北京、上海、深圳同比降幅均收窄；广州环比-29%，但同比保持 6%的正增长。2）二线城市：7 月新房成交面积环比-25.1%，同比-5.5%，同比降幅较上月收窄了 10.1pct； 1-7 月累计同比-38.2%。我们跟踪的所有二线城市环比均下降，其中武汉、青岛、福州、南京新房成交面积同比出现正增长。3）三四线城市：7 月新房成交面积环比-36.5%，同比-15.1%，同比降幅较上月收窄了 8.1pct；1-7 月累计同比-35.8%。三四线城市分化显著，江门、泰安新房成交同环比均正增长，惠州环比正增长，韶关、佛山、温州、扬州同比正增长，其余城市同环比均下跌。  二手房：7 月二手房成交同环比均延续增长态势，7 月 18 城二手房成交面积环比+6.9%，同比+41.4%，同比增速较上月提升了23.9pct，二手房市场持续改善，一方面是由于信贷政策放松以及住房“以旧换新”政策共同发力起到了一定带动效果，另一方面，二手房业主的持续降价一定程度上促进需求释放。1-7 月 18 城累计二手房成交面积同比-4.5%，降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。从各城市能级来看，一、二线城市同环比增速均为正，三四线城市二手房市场承压。7 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速 5.4%、8.6%、3.3%，同比增速 64.9%、49.8%、-6.5%，一线城市同比增速较上月提升 29.9pct，连续 4 个月同比正增长，二线城市同比增速较上月提升 28.1pct，三四线城市同比降幅较上月收窄 16.2pct。一、二、三四线城市 1-7 月累计同比增速分别为 3.8%、-4.5%、-18.3%。  预判 8 月，我们认为，受高温天气、供给较弱、利好政策提振效应边际递减等因素影响，8 月整体新房成交预期延续低位波动，同比降幅可能扩大。二手房市场成交动能或略有放缓，但受刚需购房客群基数较大、政策支持力度较大、业主主动降价等因素影响，市场韧性预计仍将好于新房，我们预计 8 月二手房环比成交规模会有所下降，同比预计仍正增长。  库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比有所下降。截至 7月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积 1.22亿平，环比下降 0.8%，同比下降 3.1%；去化周期为 20.3 个月，环比减少 0.1 个月，同比提升 7.3 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-1.1%、-0.5%、0.2%，同比增速分别为 0.2%、-8.4%、-3.2%。一、二、三四线城市去化周期分别为 20.8、17.3、61.6 月，一、三四线城市环比分别下降 0.2、2.6个月，二线城市环比基本持平，一、二、三四线城市同比分别提升 6.7、6.8、30.1个月。具体来看，7月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。  重点城市开盘去化率环比下降 2个百分点至 27%。7月因年中冲刺节点过后，房企推盘积极性稳步回落，根据克而瑞，重点城市 7月平均开盘去化率为 27%，环比下降 2个百分点，同比下降 4个百分点；和一季度相比提升 6个百分点，去化率仍处于低位波动。分城市来看，1）成都、西安去化率稳中有增，成都 7 月去化率达 79%；2）北京、广州、深圳去化率环比持平或增长，市场延续企稳态势；3）上海、杭州 7 月去化率出现大幅回落，一方面源于新盘品质有所下降，另一方面，新政持续效应减弱，居民购房积极性有所回落；4）多数城市去化率延续低位，例如武汉、合肥，厦门等，即便去化率持增仍不足 3 成，整体市场认购积极性较低，暂无明显升温迹象。  土地市场：7 月土地成交规模延续低位；溢价率环比虽然提升，但城市间热度持续分化。7 月全国（300 城）成交土地建面环比-2.1%，同比+8.8%，同比由负转正。从市场热度来看，7 月全国成交楼面均价 1040 元/平，环比-10.5%，同比-28.1%；平均土地溢价率 4.4%，环比+1.4pct，同比-0.2pct。溢价率环比虽然提升，但城市间热度持续分化，如上海和苏州，在土地质量提升以及政策利好因素的影响下，上海杨浦 2 幅地溢价率均超过 15%，土拍热度明显提升；而苏州 3 宗地均底价或超低溢价成交，市场持续低温。1-7 月全国成交土地规划总建面同比-16.3%，成交总价同比-29.6%，平均溢价率 3.6%，同比-0.7pct。  房企：1）销售：百强房企 7 月单月全口径销售同比降幅扩大，累计降幅收窄。百强房企 7 月单月全口径销售额同比-20.2%（前值：-18.0%）。百强房企 1-7 月全口径销售额同比-39.7%。TOP20 房企中，7 月