2024年中报点评：上半年营收微增，二季度盈利环比改善

本报告的风险等级为中风险。本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。请务必阅读末页声明。房地产行业持有（维持）保利发展（600048）2024 年中报点评上半年营收微增，二季度盈利环比改善2024 年 8 月 20 日投资要点：分析师：何敏仪SAC 执业证书编号：S0340513040001电话：0769-22177163邮箱：hmy@dgzq.com.cn主要数据 2024 年 8 月 19 日收盘价(元)8.18总市值（亿元）979.18总股本(百万股)11970.44流通股本(百万股) 7096.70ROE（TTM）5.9112 月最高价(元)11.3212 月最低价(元)7.37股价走势资料来源：东莞证券研究所，Wind保利发展（600048）发布2024年中报，实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%；归母净利润74亿元，同比下降39.3%。上半年营收微增，二季度盈利环比一季度改善。公司2023年上半年实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%；公司毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致；实现利润总额141亿元，同比下降28.7%；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润74亿元，同比下降39.3%。第二季度公司营业收入895.01亿元，同比下降7.75%，季度环比增长79.91%；归母净利润51.96亿元，同比下降45.31%，季度环比增长133.69%。销售规模稳居行业首位，市场占有率进一步提升。2024年上半年房地产市场继续承压。公司积极调整销售策略，加大推货力度。二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%；二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，有力扭转了下滑的趋势，环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。1-6月公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点；权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅。上半年，公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。主动调整投资节奏，加强现金流管理。公司上半年主动调整投资节奏，拓展新项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。同时持续加大力度去库存，土地储备计容建面下降8%。另一方面，公司持续优化业务结构、加强现金流管理。截止6月末公司账上现金余额达1464亿元，保持了较高的现金储备水平。债务结构持续优化，融资成本低优势凸显。面对市场快速变化，公司积极把握低利率融资窗口，新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93%。截止6月末，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。债务结构持续优化，直接融资比重提升至17.82%，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点。公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，保持稳健的资产负债结构。物业及资产管理业务持续发展贡献业绩。保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截止2024年6月末，保利物业合同管理面积9.50亿平公司点评公司研究证券研究报告保利发展（600048）2024 年中报点评2请务必阅读末页声明。方米，在管面积7.57亿平方米；实现营业收入78.71亿元，归母净利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%。市场化能力不断增强，第三方在管面积达到4.91亿平方米，占比达64.9%，实现第三方物管收入23.18亿元，同比增长17.7%。在资产经营方面，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。在资产回报率和运营规模双重提升下，上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出，具备安全性与一定的成长性。预计公司2024年基本每股收益1.19元，当前股价对应PE约6.8倍，维持“持有”评级。风险提示：经济增长放缓带来楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。保利发展（600048）2024 年中报点评3请务必阅读末页声明。表 1：公司盈利预测简表科目（百万元）2023A2024E2025E2026E营业总收入346894353831375061375061营业总成本320079328709346932345056营业成本291,308288,373303,800301,924营业税金及附加10259176921875318753销售费用887699071050210502管理费用5159672375017501财务费用4391424645014501研发费用86176918751875其他经营收益(2496)123118753000公允价值变动净收益16000投资净收益2212300030003000其他收益132000营业利润24318263533000433005加 营业外收入572550620600减 营业外支出264180225205利润总额24626267233039933400减 所得税6727694879048684净利润17899197752249624716减 少数股东损益5832549762996920归母公司所有者的净利润12067142771619717795基本每股收益(元)1.011.191.351.49PE8.116.866.055.50数据来源：iFinD，东莞证券研究所保利发展（600048）2024 年中报点评4请务必阅读末页声明。东莞证券研究报告评级体系：公司投资评级买入预计未来 6 个月内，股价表现强于市场指数 15%以上增持预计未来 6 个月内，股价表现强于市场指数 5%-15%之间持有预计未来 6 个月内，股价表现介于市场指数±5%之间减持预计未来 6 个月内，股价表现弱于市场指数 5%以上无评级因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，导致无法给出明确的投资评级；股票不在常规研究覆盖范围之内行业投资评级超配预计未来 6 个月内，行业指数表现强于市场指数 10%以上标配预计未来 6 个月内，行业指数表现介于市场指数±10%之间低配预计未来 6 个月内，行业指数表现弱于市场指数 10%以上说明：本评级体系的“市场指数”，A 股参照标的为沪深 300 指数；新三板参照标的为三板成指。证券研究报告风险等级及适当性匹配关系低风险宏观经济及政策、财经资讯、国债等方面的研究报告中低风险债券、货币市场基金、债券基金等方面的