房地产行业2024年6月月报：6月新房成交改善，二手房成交转强；预计7月市场环比转弱

房地产 |证券研究报告—行业月报 2024 年 7 月 26 日 强于大市 相关研究报告 《70 城房价环比下跌城市数量减少；京沪宁杭二手房房价止跌转涨——房地产行业 2024 年 6 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/07/15） 《房地产 2024 年 6 月统计局数据点评：6 月销售降幅持续改善；开工与投资单月降幅虽收窄，但仍然低迷》（2024/07/15） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《房地产行业 2023 年年报&2024 年一季报综述：房企销售与投融资均缩量，业绩与利润率持续探底》（2024/05/20） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年 6 月月报 6月新房成交改善，二手房成交转强；预计 7月市场环比转弱 核心观点 ◼ 新房：房企半年度冲业绩期+“517”地产新政的支持下，6 月新房成交同比降幅持续收窄；上半年累计同比下降 38%。6 月 40 城新房成交面积环比+23.2%，同比-17.6%，同比降幅较上月收窄 17.7pct。上半年累计新房成交面积同比-38.4%。从我们观察到的情况来看，7 月以来政策效果已经边际减弱，成交环比转弱，但由于去年 7 月基数较低，同比降幅或持续收窄。 ◼ 6 月各城市能级新房成交环比均正增长，同比降幅均收窄，其中一线城市新房成交修复程度好于二线与三四线城市。1）一线城市：6 月新房成交面积环比+35.3%，同比-16.0%，同比降幅较上月收窄 14.7pct；上半年累计同比-32.0%。其中 4 月末以来，北上广深四个一线城市政策均有不同程度松绑，刺激了一波前期客户入市，6 月新房成交面积环比增幅均在 30%以上，广州同比+7.8%，北京政策调整相对较晚，6 月同比降幅略有扩大（同比-27.5%），上海、深圳 6 月同比降幅均收窄。2）二线城市 6 月新房成交面积环比+16.4%，同比-15.5%，同比降幅较上月收窄23.7pct；上半年累计同比-30.6%。受季节性因素影响，多数城市环比增长，其中杭州、南京、苏州、南宁等城市迎来了阶段性放量，新房成交面积环比增速均超过 60%，武汉、福州同比出现正增长，济南、成都市场热度下降，同环比均出现负增长。3）三四线城市 6 月新房成交面积环比+27.5%，同比-23.2%，同比降幅较上月收窄 6.8pct；上半年累计同比-37.8%。三四线城市分化显著，金华、江门、佛山新房成交同环比均正增长，台州、温州、扬州新房成交环比增长，其余城市同环比均下降。预判下半年，我们认为，成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，同比降幅有望进一步收窄。预计核心一二线城市短期受新政影响，市场活跃度提升，释放了一波此前积压的购房需求，但随着需求逐渐释放完毕，政策效果边际减弱，市场的持续性修复仍依赖于后续政策跟进节奏和力度、居民收入预期的改善以及房价出现企稳；而对于多数弱二线和三四线城市而言，短期信贷政策的调整效果一般，后续若无能增强居民购买能力的新政出台，成交大概率难现改善。 ◼ 二手房：6月二手房成交同环比增速均为正，517新政起到了一定带动效果；上半年累计同比下降 11%。6月 18城二手房成交面积环比+3.9%，同比+17.6%，由负转正，增速较上月提升了 25.4pct；上半年 18 城累计二手房成交面积同比-10.5%。整体而言，上半年二手房成交量降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。预判 7 月，我们认为二手房市场预计将持续改善，一方面受益于新政落地，另一方面，二手房业主的适当降价或一定程度上促进需求释放。6月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 15.3%、2.9%、-3.8%，同比增速分别为 35.1%、21.7%、-18.2%，一线城市同比增速较上月提升了 29.5pct，连续两个月同比正增长，二线城市同比由负转正，增速提升了 31.3pct，三四线城市同比降幅较上月收窄了4.6pct。一、二、三四线城市上半年二手房成交累计同比增速分别为-3.9%、-11.1%、-20.2%。具体城市而言，从同比来看，除苏州外，其余一、二线城市 6 月二手房成交量同比增速均转正，而三四线城市同比多仍呈现下滑态势，仅扬州同比微增 2%；环比来看，除青岛、成都外，其余一、二线城市环比增速均为正，三四线城市中仅东莞、金华、吉安、衢州环比正增长，其余环比下降。 ◼ 库存与去化：库存规模环比下降，去化周期环比持续拉长。截至 6 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比-1.0%，同比-3.2%；整体去化周期为 20.4 个月，环比+0.3 个月，同比+7.3 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.7%、-1.3%、-0.6%，同比增速分别为-0.04%、-8.4%、-1.6%。一、二、三四线城市去化周期分别为 21.0、17.3、64.2 月，一、二线城市环比分别提升 0.3、0.2 个月，三四线城市环比下降 1.3个月，一、二、三四线城市同比分别提升 14.7、7.0、34.4 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。 ◼ 重点城市项目开盘去化率：6 月受房企年中冲刺业绩、房企推盘积极性略有回升的影响，重点城市去化率与上月基本持平，沪穗杭新政刺激活跃度提升。根据克而瑞，重点城市 6月平均开盘去化率为 27%，较上月环比微降 1个百分点，同比下降 17个百分点；和一季度相比微增 3个百分点，去化率仍处于低位波动。具体而言，上海、广州、杭州得益于利好新政刺激，短期市场活跃度提升，去化率环比持增；西安、昆明、嘉兴、珠海等得益于供应结构调整，因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化率稳步回升；而长沙、天津、合肥、郑州、济南等 6 月去化率回落，主要是因为供给结构问题，改善客户持续观望，市场暂无明显升温迹象。 ◼ 土地市场：6 月土地市场供地节奏不及去年同期，土地成交规模也延续低位。6 月全国（300 城）成交土地建面环比+12.7%，同比-22.3%，同比降幅较 5月收窄了 14.1pct。从市场热度来看，6 月全国（300 城）楼面价 1138 元/平，环比+28.7%，同比-30.7%；土地溢价率 2.9%，环比+0.5pct，同比-2.7pct。部分城市土拍热度点状回暖，例如南京因低密宅地推出，6 月 3 宗宅地均