2024年上半年成都房地产市场回顾与展望-CBRE

年上半年，成都优质写字楼市场供应短暂放缓，仅录得位于东⼤街⼦市场的甲级楼光环中⼼⼀号楼交付，新增办公⾯积约万平⽅⽶，系⾃年下半年以来的最低半年供应量。着眼需求端，上半年净吸纳量录得约万平⽅⽶，尽管同⽐环⽐均实现改善，但实际市场租赁活跃度回暖有限，增量需求疲软，市场去化主要由⾮标楼宇、园区或⽼旧物业升级搬迁⾄优质楼宇的租赁成交主导，需求占⽐达。另⼀⽅⾯，⾃去年起⾏业调整引致的⼤⾯积退租暂告市场，上半年除个别第三⽅办公空间运营商的腾退外，市场整体趋于稳定。相应地，市场整体空置率较去年末下降个百分点⾄；累积的去化压⼒令业主进⼀步扩⼤商务条件的可谈空间，同时积极推出具有竞争⼒的特价房源，导致市场平均租⾦较去年末下降，跌幅逐季扩⼤。值得关注的是，⼤⾯积租户在甲级楼的议价能⼒不断提⾼，并显著⾼于⼄级楼。据上半年统计的近笔甲、⼄级楼的成交案例分析，平⽅⽶及以上⾯积段的成交案例在甲级楼宇落地的平均账⾯租⾦，低于⼩⾯积成交案例约每⽉每平⽅⽶元；⽽这⼀对⽐在⼄级楼宇中却为正差。上述数据反映，增量需求有限的市场背景下，业主更愿意以更为弹性灵活的商务条件进⾏谈判，吸引对租⾦单价敏感度更⾼的⼤⾯积品质租户。相较之下，中⼩⾯积段的租户则更多控制租赁成本总预算。新增需求分⾏业看，仍居⾸位，占⽐；⾦融业和房地产建筑业紧追其后，分别占⽐、。聚焦细分⾏业，虽然包括云计算、⼤数据等的产业互联⽹依然主导类需求，占⽐，但头部企业持续加码本地⽣活服务赛道值得关注，上半年市场录得该类型⼤⾯积租赁案例落地，带动消费互联⽹的需求占⽐半年环⽐显著增⻓个百分点⾄；同时，电商平台及相关服务商的搬迁、升级类成交亦推动该类需求占⽐半年环⽐增⻓ 个百分点⾄。⾦融业⽅⾯，普惠⾦融、保险仍处领衔地位，共占⽐⾦融业需求的近；此外，期货、⾦融科技等细分领域亦在上半年衍⽣增量需求，带动⾦融业动能呈现更多样化的发展趋势。就房地产建筑业⽽⾔，以的需求占⽐重回前三，主要得益于央企、国企背景的建筑⼯程类企业和房地产服务商的扩张。展望年下半年，成都优质写字楼市场供应回升，约万平⽅⽶的楼宇预计交付，将推动总存量在年末突破千万；其中，的供应将落于天府新区，区域去化压⼒将进⼀步加⼤。与此同时，顺应办公需求灵活、多样的趋势，第三⽅办公服务商预计保持扩张态势；存量楼宇也将继续积极应变求进，通过改造空置房源以推出精装、定制类产品。因此，下半年供应端不仅量升，亦将呈现更多元化的办公产品，市场竞争或将加剧。但这也给企业提供了更多办公选择。预计下半年企业将持续通过整合、搬迁办公⾯积来寻求最优的解决⽅案，实现降本增效。特别是 以价换量 或将主导全年租赁策略，楼宇之间的租⾦差值缩⼩令租赁窗⼝期扩⼤，也模糊了升级与搬迁两种活动间的界定。追溯过去两年，升级、搬迁合计的需求占⽐从显著增⻓⾄。⽽⽬前租户市场下，搬迁与升级预计均能实现成本控制，相较于过去的租约，企业持同样甚⾄更低的租赁总成本（包括租⾦、物业费、搬迁及装修等费⽤）或将能升级到更⾼品质的楼宇。因此，更多企业借机优化办公资产组合，通过搬迁换租来实现降本增效和品质提升的双赢。另⼀⽅⾯，对于拥有⾃持或⾃建楼宇的企业⽽⾔，通过回迁办公⾯积来实现降本增效的趋势或将延续。下半年预计超万平⽅⽶的总部楼将交付，或将对相关企业的现有约万平⽅⽶的市场化租赁需求造成影响，主要集中在、⾦融业、专业服务业等领域。年上半年，成都零售物业市场迎来供应⾼峰， 个购物中⼼开业，合计约万平⽅⽶的新增供应，系近⼗年同期新⾼，且占全年供应量的；其中包括位于攀成钢板块⾹港置地在蓉的⾸个光环购物公园，以及位于近郊商圈的⻰泉⻰湖东安天街和温江旭辉。同期，⾮标商业亦迎来放量，个新项⽬开业，合计约万平⽅⽶的新增供应，且不论是商业形态、经营模式，还是品牌招商上都有突破，如公园独栋商业集群、骑⾏友好环形商业、改造焕新成⾃营潮流超市的等。⽂旅消费延续活跃，据成都市⽂⼴局预计，⽉全市游客接待量超亿⼈次，同⽐增⻓超；实现旅游收⼊同⽐增⻓超。另⼀⽅⾯，随着免签国家不断扩容，以及过境免签政策持续优化，⼊境游热度攀⾼。成都凭借全国第四多的国际航线数量，以及丰富的旅游资源，上半年吸引外国⼈⼊出境万余⼈次，同⽐显著增⻓。聚焦⽇常消费，需求持续理性，品牌拓店明显放缓。具体来看，通过监测同样本购物中⼼发现，年上半年品牌新租⻔店数同⽐下降，其中以新能源汽⻋为代表的主⼒店和餐饮业态的拓店需求收缩最为明显，同⽐分别下降、。另⼀⽅⾯，如商超、健身房等传统主⼒店洗牌退租，导致在新增供应近满租开业的背景之下，上半年净吸纳量只录得约万平⽅⽶。相应地，市场整体空置率较去年末下降个百分点，⾄，但仍未恢复⾄年末的⽔平；运营商调整策略，下调预期，租⾦较去年末下跌，其中次级商圈以价换量最为显著，平均租⾦较去年末下降。新增需求⽅⾯，零售业态占⽐，其中奢侈品牌、⾼级珠宝继续加码核⼼商圈，或于与太古⾥间布局 双店 ，如、、、及储粹宫等；此外，户外运动、美妆护肤和电⼦产品积极布局，瞩⽬案例有、、的⻄南⾸店，以及华为、荣耀等。餐饮业态占⽐收缩⾄，主要是各菜系⾃助餐、性价⽐正餐和简餐，以及迎合夏季的健康轻⻝，如、⽶仓⻝堂等。体验业态持续上升，占⽐，宠物⽣活馆扩张瞩⽬，娱乐运动体验持续拓店，如铁馆、普拉提、瑜伽等。展望年下半年，成都零售物业市场还将迎来 个购物中⼼合计约万平⽅⽶的新增供应。其中，位于⼤源的保利时光⾥或将重塑市中⼼与城南的潮流卖场格局。此外，预计 个⾮标商业、 个奥莱亦将开业。供应端将进⼀步深化创新多样趋势，新增项⽬在地段、体量和形态上的精准化规划，有望在⾼商业密度的存量市场下挖掘新机遇。具体⽽⾔，在城镇化率⾼的三环内和城南，零散分布在社区间挖掘垂直赛道的商业项⽬或更契合当下的随性消费需求；⽽在发展中的近郊区域，万平⽅⽶以上的⼤体量刚需购物中⼼仍扮演重要⻆⾊，⾃年起供应呈上升趋势，⾄年间预计仍将引领供应。消费场景⽅⾯，消费动机由 买 逐渐演变为 逛 ，且消费者期望在繁忙⽣活中获得惬意与精神⾃由，因此运营商升级打造 游逛场景 ，通过引⼊阳光、绿植、城市肌理等⾃然元素，营造户外感，如⻰湖东安天街和温江旭辉的玻璃穹顶设计，阳光能倾泻整个卖场；并将消费动线从物理连接突破⾄随性游逛，串联出活⼒、⽣机的商业空间，让消费者产⽣ ⽇常感 ，如等。消费内容⽅⾯，⼤众化的定位逻辑已较难捕捉消费触点，运营商定位逻辑逐渐转变为定制化，聚焦细分赛道，招引同产业链上下游品类，以对⽬标客群产⽣强劲吸引，树⽴标签，增强粘性。瞩⽬案例包括，针对周边家庭和年轻居⺠定制的低零售、重亲⼦及餐饮的成都光环购物公园，针对⼤学⽣定制的性价⽐⾃营潮流超市与展览空间等。年上半年，成都仓储物流市场未录得新增供应。着眼需求端，市场净吸纳量录得约负万平⽅⽶，主要是因为消费疲软叠加产业调整导致新增需求有限，及租户缩减、整合引发⼤⾯积的集中退租。相应地，市场整体空置率较去年末上升个百分点⾄；⾼标库业主应市下调预期，租⾦较去年末跌。具体来看，上半年消费市场⾯临两⼤挑战，⾸先整体需求增⻓疲软，统计数据显示，年⽉四川实物型⽹络零售额亿元（成都占⽐），同⽐增⻓，增幅较去年同期收窄个百分点。其次，消费需求细化，相较于综合电商，承接需求降级，以及填补发展区域前期空⽩的社区消费电商或更具潜⼒。因此，上述趋