万科A(000002)融资净增结构改善，高管增持维护信心

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 万科 A（000002）公司跟踪报告 2024 年 07 月 12 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 07 月 12 日收盘价（元） 6.95 52 周股价波动（元） 6.32-15.78 总股本/流通 A 股（百万股） 11931/9717 总市值/流通市值（百万元） 82918/82868 相关研究 [Table_ReportInfo] 《聚焦主业发展，负债结构稳健》2024.05.27 《 坚 定 经 营 信 心 ， 积 极 应 对 阶 段 挑 战 》2024.04.17 《多元业务有序展开，全力守护经营安全》2024.04.01 市场表现 [Table_QuoteInfo] -50.10%-36.10%-22.10%-8.10%5.90%2023/7 2023/10 2024/1 2024/4万科A海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -11.9 -8.1 -2.1 相对涨幅（%） -9.9 -2.8 -2.0 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:陈昭颖 Tel:(021)23183953 Email:czy15598@haitong.com 融资净增结构改善，高管增持维护信心 [Table_Summary] 投资要点：  上半年公司预计亏损。7 月 9 日，公司发布 2024 年半年度业绩预告。公司预计，2024 年上半年实现归母净亏损 70 亿元至 90 亿元，同比下降 171%至191%，扣非净亏损 50 亿元至 65 亿元，同比下降 157%至 175%，基本每股收益-0.59 元/股至-0.76 元/股。  瘦身健体稳健经营，坚定化债抗击风险。公司预计亏损主要有以下原因。1）房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。公司 2024 年上半年结转项目对应 2022 年、2023 年销售项目及 2024 年上半年消化的现房和准现房库存，这些项目大部分在 2022 年前获取，地价获取成本较高，而市场持续下行导致销售情况和毛利率都低于预期。2）部分项目计提减值。3）部分非主业财务投资出现亏损。4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。  融资净增结构改善，年内偿付安排妥当。2024 年上半年，公司合计新增融资、再融资超 600 亿元，对应偿还超过 500 亿元，债务结构优化降低短期偿付压力。2024 年上半年公司完成 3 笔境外债的偿付，合计约 105 亿元，年内已无到期的境外公开市场债务；完成 3 笔境内公司债和中票的偿付，合计 50 亿元。2024 年下半年，境内公开债券剩余 2 笔，合计共 43 亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。  融资模式转型取得进展。公司大部分在建项目都已经向属地城市做了项目白名单申报。上半年公司新增 149.8 亿元经营性物业贷。公司 5 月获得招商银行牵头的 200 亿元银团贷款，6 月落地交行固融资产包融资。  维护股东利益，维持行业信心。万科企业骨干管理人员 1862 人拟自筹资金 2亿元，自 2024 年 7 月 9 日起 6 个月内，委托第三方通过信托计划自愿增持公司 A 股股票，本次增持的股票将自本次增持计划完成并披露之日起锁定两年。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力，积极应对债务问题并获得多方支持。预计公司 2024 年和 2025 年每股净资产在 20.62 和 21.27 元。考虑公司龙头地位，我们按照 2024 年 0.4-0.5XPB 水平，对应合理价值区间 8.25-10.31 元，维持“优于大市”评级。  风险提示：行业面临总量下行风险，公司化债方案实际落地需后续跟踪。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 503838 465739 428820 443683 463921 (+/-)YoY(%) 11.3% -7.6% -7.9% 3.5% 4.6% 净利润(百万元) 22689 12163 -5386 7162 7656 (+/-)YoY(%) 0.7% -46.4% -144.3% 233.0% 6.9% 全面摊薄 EPS(元) 1.90 1.02 -0.45 0.60 0.64 毛利率(%) 19.6% 15.2% 12.5% 12.9% 13.4% 净资产收益率(%) 9.3% 4.8% -2.2% 2.8% 2.9% 资料来源：公司年报（2022-2023），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究〃万科 A（000002）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图1 万科单月新增项目建筑面积 资料来源：公司各月销售及新增项目情况公告，海通证券研究所 图2 万科单月土地投资变化 资料来源：公司各月销售及新增项目情况公告，海通证券研究所 图3 万科累计销售金额 资料来源：公司各月销售及新增项目情况公告，海通证券研究所 图4 万科单月销售金额 资料来源：公司各月销售及新增项目情况公告，海通证券研究所 图5 万科计划开工面积和实际开工面积 资料来源：公司 2019-2023 年年报、2024 年 1 季报，海通证券研究所 图6 万科计划竣工面积和实际竣工面积 资料来源：公司 2019-2023 年年报、2024 年 1 季报，海通证券研究所 表 1 可比公司估值表 公司名称 7 月 12 日股价 BVPS（元每股） PB（倍） （元每股） 2023 2024E 2025E 2023 2024E 2025E 保利地产 9.02 16.16 17.85 18.73 0.56 0.51 0.48 招商蛇口 9.29 10.89 14.31 15.11 0.85 0.65 0.61 金地集团 3.30 14.41 14.55 14.65 0.23 0.23 0.23 华侨城 A 2.05 7.18 7.75 7.80 0.29 0.26 0.26 以上均值 0.48 0.41 0.40 万科 A 6.95 21.02 20.62 21.27 0.33 0.34 0.33 资料来源：wind，海通证券研究所 注：可比公司 eps 来自 wind 一致预期 公司研究〃万科 A（000002）3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 财务报表分