2019年第二季度大中华区物业摘要

大中华区物业摘要二零一九年第二季度乘风破浪，砥砺前行4专题文章04 经济和政策动态07 乘风逐浪，探索北京的价值机遇08 物流仓储选址新武器：GIS的深层次应用10 转型中的中国百货商场30零售物业30 北京31 上海32 广州33 成都34 深圳35 天津36 青岛37 重庆38 沈阳39 武汉40 西安41 杭州14办公楼14 北京15 上海16 广州17 成都18 深圳19 天津20 青岛21 重庆22 沈阳23 香港24 武汉25 西安26 杭州27 台北44住宅44 北京45 上海46 广州47 成都48 深圳49 天津50 青岛51 重庆52 沈阳53 香港54 武汉55 澳门56 西安57 台北60工业地产60 北京61 上海62 广州64酒店64 北京65 上海66 香港67 广州68 深圳2019年第二季度中国GDP增速继续小幅下降，同比增长6.2％，略低于第一季度的6.4％，上半年整体稳定在6.3%。消费仍是经济增长首要动能。第二季度社会消费品零售总额同比增长8.5%，较一季度回升0.2个百分点，上半年整体的消费增速录得8.4%。2019年上半年中国外贸进出口总值相比去年同期增长3.9%，较第一季度有所提高。尽管中美贸易摩擦给进出口带来了一定显性负面影响，但中国与欧盟、东盟及“一带一路”沿线国家进出口均保持10%左右的高速增长，多元化的贸易格局正在形成。上半年固定资产投资同比增长5.8%，较一季度有所回落，但第三产业投资同比增长7.4%，保持较快增长，投资结构正在优化。2019下半年，政府将继续实施积极的财政政策，尤其是在企业减税降费方面，落实力度将进一步加大。松紧适度的货币政策方向短期内不会改变，存款准备金率有进一步下调空间，增加定向支持力度，为中小微民营企业提供更加宽松的融资渠道。7月末中央政治局会议再一次明确政策资源将向实体经济倾斜，引导金融机构改善制造业和民营企业中长期贷款持续降低的局面。此外，近期政府推出进一步深化金融服务业开放举措，将原定的2021年取消证券、期货、寿险外资股比限制提前至2020年。深化供给测改革、加速金融业对外开放进程以及提升城市群动能等多项措施的出台和落实将为中国经济带来可持续动能。此致敬礼姚耀中国区研究部总监编者按4 – 专题经济和政策动态尽管整体需求有所放缓，科技类企业仍保持活跃，在多个城市保持一定的扩张态势。得益于最新的若干支持性政策，科技类公司积极在一、二线城市寻求新的机会。北京在近期迎来了小米新总部的落成，美团则在成都成立了新的呼叫中心。作为经济增长的新动能，科技行业的发展为保持市场需求平稳奠定基础。金融行业需求在一些城市中延续了相对稳定趋势，来自银行以及保险业的需求仍有扩张迹象。北京的金融街等金融产业中心仍处于一地难求的状态，多个内资银行在金融街的边缘地带承租了大量面积。在广州的琶州，新入市项目吸引了部分大型金融机构的搬迁与扩张需求。而深圳南山的后海、科技园片区，依托新近的优质供应、片区的产业集聚和相对较低的租金，仍吸引了不少搬迁与扩张需求。本季度，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的净吸纳总量为34.0万平方米，环比下降近21.8%。市场的空置率由此受到影2019年第二季度中国GDP增速继续小幅下降，同比增长6.2％，略低于第一季度的6.4％，上半年整体稳定在6.3%。消费仍是经济增长首要动能。第二季度社会消费品零售总额同比增长8.5%，较一季度回升0.2个百分点，上半年整体的消费增速录得8.4%。2019年上半年中国外贸进出口总值相比去年同期增长3.9%，较第一季度有所提高。尽管中美贸易摩擦给进出口带来了一定显性负面影响，但中国与欧盟、东盟及“一带一路”沿线国家进出口均保持10%左右的高速增长，多元化的贸易格局正在形成。上半年固定资产投资同比增长5.8%，较一季度有所回落，但第三产业投资同比增长7.4%，保持较快增长，投资结构正在优化。2019下半年，政府将继续实施积极的财政政策，尤其是在企业减税降费方面，落实力度将进一步加大。松紧适度的货币政策方向短期内不会改变，存款准备金率有进一步下调空间，增加定向支持力度，为中小微民营企业提供更加宽松的融资渠道。7月末中央政治局会议再一次明确政策资源将向实体经济倾斜，引导金融机构改善制造业和民营企业中长期贷款持续降低的局面。此外，近期政府推出进一步深化金融服务业开放举措，将原定的2021年取消证券、期货、寿险外资股比限制提前至2020年。深化供给测改革、加速金融业对外开放进程以及提升城市群动能等多项措施的出台和落实将为中国经济带来可持续动能。响，北京、深圳的整体空置率上升均接近1个百分点。相比一线城市，中国主要二线城市在2019年的第二个季度的供给压力继续保持。仲量联行跟踪的主要二线城市本季度新增供应为59.6万平方米，净吸纳总量为30.7万平方米，多数城市仍面临较大去化压力。面对未来仍将持续的新增供应的压力，需求的放缓也使得业主的议价能力逐步减弱。本季度，四个一线城市均录得租金下滑情况，其中深圳市场在整体市场需求放缓的态势下，录得环比租金下降2.0%。在上海，由于近期竣工项目降低租金预期，且一部分现有项目在激烈的市场竞争中开始推出更多优惠租赁条件。尤其在浦东，新项目的业主为争取主力租户竞争愈发激烈。全市中央商务区租金环比下降1.7%。北京整体租金录得环比下降1.2%。而广州租金下降幅度最小，环比下降1.1%。在仲量联行跟踪的中国主要1.5线及二线城市中，仅有郑州和厦门的租金季度环比微幅上涨。其他大部分城市租金基本保持小幅下降趋势。甲级办公楼市场：受经济增速放缓影响，诸多城市的办公楼市场整体租赁需求呈现放缓态势。在一线城市，成本控制成为租户的关注重点。在北京，中小型企业受市场压力影响较大，因此中小面积的去化速度有所放缓。在上海，整体市场需求同样出现较为明显的放缓迹象，尤其是在浦东的中央商务区，对成本价格较敏感的一些企业迁入诸如前滩等新兴商务区。在广州，小型金融、贸易和广告类企业受到的冲击更为明显，搬迁到低成本区域的意愿有所上升。持续的市场压力使得项目品质的影响愈发突出，市场表现分化明显。在北京，核心商圈的高品质项目仍可以保持租金平稳，但楼龄较久的楼宇则面临较大的压力，需要更加灵活的租赁策略来吸引租户。同样的，在其他城市的传统中央商务区或新兴商务区，由于近年来大量新增项目的品质不断提升，老旧楼宇因此面临需求外流的挑战。优质零售物业市场：2019年第二季度，一线城市传统零售及餐饮品牌扩张维稳步入调整期，“首店经济”热度不减。今年上半年零售商的扩张态度普遍谨慎，诸如网红餐饮和大众休闲服饰等过去扩张迅速的业态在一线城市内逐渐出现放缓的趋势。同时，非连锁品牌业绩压力加大，而连锁品牌也更注重销售业绩坪效，开始更倾向于租赁较小面积的店铺或者转向非核心商圈的社区型商业。作为中国最重要的门户城市，北上广深的零售环境在“首店经济”的推动下依然保持活跃。北京近期公布的首店鼓励政策可能推动更多国内、外零售商进入北京市场，引入新的品牌，增加旗舰店数量。上海作为一直以来全国乃至全球品牌首店的集聚地，上半年共有超过100家首店品牌入驻购物中心，且多为成熟项目；而深圳也迎来50多家首店开业。二线城市中，流量经济反