房地产行业深度报告：地产收储，该几多期许，效果当几何？

证券研究报告·行业深度报告·房地产 东吴证券研究所 1 / 25 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业深度报告 地产收储，该几多期许，效果当几何？ 2024 年 06 月 06 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《新房成交环比增长，沪广深下调首付比例及房贷利率》 2024-06-04 《527 上海新政点评：全方位多角度松绑限购，超预期下调首付比例及房贷利率》 2024-05-28 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 我国当前的库存情况究竟如何？目前全国库存处于历史相对高位，约为历史最高点的 85%；新房销量不断下滑，去化周期迅速攀升，当前已创2010 年来新高为 27.2 个月；一/二/三线城市库存分布处于历史最高位的90%/75%/96%，近 1 年来整体均保持稳定；一二三线城市的去化周期均已达历史新高，三线城市去化周期上涨速度最快，形势最为严峻。 ◼ 2014 年周期中“去库存”如何拉动地产量价复苏？2010 年限购政策陆续出台后，行业基本面迅速下行，房地产库存迅速累积，2015 年达到历史峰值；2014 年政策放松以“去库存”为主导目标，聚焦限购限贷放松和棚改货币化。在一揽子政策的刺激下，购房需求迅速提振，房价随之上涨。本轮去库存可以可以分为两个阶段：阶段一（2014 年 9 月-2016年 3 月）：月度供应面积>月度成交面积，80 城库存面积未出现明显下降；阶段二（2016 年 3 月-2017 年 6 月）：月度供应面积<月度成交面积，80 城库存水位迅速下降。2016 年月度供应面积的下降主要是由于前期拿地投资减少的作用开始逐步显现 我们认为在 2014 年周期中，去化周期的下降是后续“量-价-供需”三者正向循环的启动点。通过分析我们得到了以下结论：（1）本轮周期中去化周期的下降更大程度上是因为销售面积的提升而非库存下降。（2）量在价先：房价下跌/上涨滞后于销售面积 3 个月/2 个月。（3）本轮放松去化周期下降 21%至 16.9 月后带动楼市进入“量-价-供需”的正向循环。 ◼ 本轮收储政策的实施路径和作用？本轮收储分为收新房的“保障性住房再贷款”政策和收二手房的“以旧换新”政策，收新房是地方国企向开发商收购已建成未出售的存量新房，而“以旧换新”是地方国企向居民收购存量住宅用作保障房，居民出售二手房后需要购买更高总价的新房。总体而言，收购新房政策的落地操作性和可复制性更强，而收购二手房对市场需求的提振作用更强。 我们认为收储模式的作用主要有（1）为保障性租赁住房提供增量；（2）消化库存改善供需关系，稳定房价预期；（3）缓解被收储开发商流动性压力，助力保交楼。在落地过程中也可能遇到收益覆盖问题导致地方政府动力不足等问题。 ◼ 本轮收储政策需要多少资金方可起效？我们预计 5000 亿收储资金可以收购存量新房 46.7-53.4 万套，单套收购成本在 100 万元左右。而全国新房+二手房住宅库存套数约 963 万套。借鉴 2014 年周期的经验，我们假设去化周期下降 21%或去化周期降至 16.9 月左右，地产销售的量价情况会显著复苏，若要使去化周期下降 21%或下降至 16.9 个月，所需的收购资金为 2.04 或 3.67 万亿元。若其中 60%为央行的保障性住房再贷款，则需要再贷款 1.22 或 2.20 万亿元。基于此，我们期待后续央行追加再贷款资金支持，促进房地产市场的企稳复苏。 ◼ 投资建议：本轮收储政策着力于供给端，有望降低库存水位，改善供需关系，稳定房价预期；同时助力保障房和保交楼工作。结合需求端政策，有望带动地产销售基本面温和复苏。推荐：1）财务稳健、土储集中在核心城市的优质标的。推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华润置地、越秀地产、华发股份，建议关注：万科 A；2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：新城控股、金地集团，建议关注：龙湖集团；3）物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务；4）代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。 ◼ 风险提示：收储政策后续落地进度不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期 -33%-28%-23%-18%-13%-8%-3%2%7%12%2023/6/62023/10/52024/2/32024/6/3房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 东吴证券研究所 2 / 25 内容目录 1. 我国当前的库存情况究竟如何？ ...................................................................................................... 4 1.1. 不同口径的房地产库存指标..................................................................................................... 4 1.2. 当前库存和去化周期的情况..................................................................................................... 4 2. 2014 年周期中“去库存”如何拉动地产量价复苏？ .......................................................................... 7 2.1. 2014 年去库存周期回顾............................................................................................................. 7 2.2. 去化周期下降是 2014 年周期“量-价-供需”三者正向循环的启动点 .................................. 10 3. 本轮收储政策需要多少资金方可起效？ ........................................................................................ 13 3.1. 收储模式介绍........................................................................................................................... 13 3.2. 收储模式的作用与问题...