7月房地产行业融资情况概述：千磨万击还坚劲

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业动态 千磨万击还坚劲——7 月房地产行业融资情况概述 房企资金端整体延续放缓态势。7 月到位资金 14,834 亿元，同比+5.8pct，单月增速与 6 月基本持平。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+16.8pct、-7.4pct、+12.8pct、+12.2pct，增速较 6 月分别-6.0pct、-13.8pct、+11.6pct、-0.1pct，销售回款支撑房地产开发到位资金提升。7 月房企资金端整体延续放缓态势，一方面融资渠道全面收紧，监管升级，自筹资金端同比下滑明显，但销售增速反弹超预期，定金及预收款增速大幅上升，仍存在一定支撑。 7 月房企密集转让项目股权回笼资金。2019 年 1-7 月，大悦城和上海临港成功实施定增，分别募集资金 144.5 亿元和 161.1 亿元。7 月以来，在发债和信托融资渠道收紧的情况下，为缓解资金压力，房企转让项目股权更加密集，预计后续房企将更多地通过出售项目股权来回笼资金。 7 月融资渠道全面收紧，借新还旧，发行量不减反增。从 23 号文出台，房地产信托收紧，到境外发债受限，再到银行专项检查，房地产融资调控升级加码，至此，银行信贷、信托、境内外融资渠道全面收紧，下半年土地市场或将降温，带动房地产投资增速下行。房企面临偿债高峰，资金压力进一步加大，行业格局也将持续分化。7 月房企融资总额 1159 亿元，同比增加 96%，环比大幅提升 91%，主要由于房企迎偿债潮，借新还旧需求增加，目前发债尚且顺畅。 2019 年 1-7 月，房企海外债发行规模为 434 亿元，接近 2018 年全年水平，同比增长 35%，创同期历史新高。7 月 12 日发改委出台境外发债新规，部分房企境外发债渠道被切断，未来发行规模将有所放缓。7 月海外债发行规模为 60 亿美元，环比提升 75%，从 5 月的回落中逐渐回暖。随着 8 月美元兑人民币汇率破 7，房企借新还旧成本将继续上行，依赖境外债融资的房企财务负担加重，但在境内融资渠道不断收紧，偿债高峰来临的当下，部分房企不得不转向海外发债融资，以高息债置换到期债务。 7 月房地产信托遇冷，环比下降三成。5 月以来政策调控持续加码，7 月监管升级影响显现，房地产信托降温显著，募集资金 762亿元，环比下滑 30%，占所有产品发行总额的 39%，较 6 月下降9 个百分点，房企前端拿地将受到一定影响，预计对以非标融资为主的房企冲击更大。今后银保监会会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作，预计未来增速会持续下滑。 融资成本上行，龙头企业优势依然显著。融资成本普遍回升，主流房企融资成本可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。 维持 买入 江宇辉 jiangyuhui@csc.com.cn 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 发布日期： 2019 年 08 月 16 日 市场表现 相关研究报告 -33%-23%-13%-3%7%2018/5/152018/6/152018/7/152018/8/152018/9/152018/10/152018/11/152018/12/152019/1/152019/2/152019/3/152019/4/15房地产开发沪深300房地产 1 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 房地产融资概述 1-7 月房地产开发企业到位资金 99,800 亿元，同比+7.0pct，增速较上半年-0.2pct，到位资金增速小幅下滑。7 月到位资金 14,834 亿元，同比+5.8pct，单月增速与 6 月基本持平。 其中，1-7 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+9.5pct、+2.8pct、+9.6pct、+11.3pct，增速较上半年分别+2.9pct、-1.9pct、+0.6pct、+0.2pct。7 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+16.8pct、-7.4pct、+12.8pct、+12.2pct，增速较 6 月分别-6.0pct、-13.8pct、+11.6pct、-0.1pct，销售回款支撑房地产开发到位资金提升。 从资金来源结构上看，1-7 月国内贷款累计占比不断下滑，由 1-2 月的 20.3%降至 15.4%，定金及预收款和个人按揭贷款累计占比稳步提升，分别由 1-2 月的 30.1%和 14.1%升至 34.0%和 15.2%，合计占比 49.3%，1-7月自筹资金占比 31.1%，较上半年-0.4pct。 7 月房企资金端整体延续放缓态势，一方面融资渠道全面收紧，监管升级，自筹资金端同比下滑明显，但销售增速反弹超预期，定金及预收款增速大幅上升，仍存在一定支撑。 图表 1：房地产开发企业到位资金统计 图表 2：房地产开发企业资金来源结构 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图表 3：房地产开发企业到位资金中国内贷款统计 图表 4：房地产开发企业到位资金中自筹资金统计 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 0246810121402000040000600008000010000012000014000016000018000017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06房地产开发资金来源累计值累计同比（%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%17-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款-10-5051015202505000100001500020000250003000017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06国内贷款累计同比-20-15-10-5051015010000200003000040000500006000017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06自筹资金累计同比 2 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表 5：房地产开发企业到位资金中定金及预收款统计 图表 6：房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款统计 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 房地产股权融资 2016 年“930”新政出台之后，房地产股权融资收到严格把控，上市房企过去几年的再融资窗口逐渐关闭，再融资规模明显回落。2017 年股权融资规模降至 347 亿，2018 年大幅降至 110 亿，持续低迷。201