2023年仓储物流公募REITs市场概况与展望

资产证券化市场研究报告 1 2023 年仓储物流公募 REITs 市场概况与展望 金融结构评级部 刘志轩、孙梦倩 摘要： 仓储物流是经济社会的重要组成部分，国家出台了众多政策文件鼓励、支持、引导仓储物流行业的发展，涵盖行业发展规划、税收优惠、建设投资、数字物流以及贸易运输等方面。伴随着经济发展方式的转型，该行业重要程度会愈加凸显，未来政策支持力度有望持续。近年来我国仓储物流需求稳步增长，社会物流总额自 2012 年以来逐年递增，年均复合增长率超过 6%，行业景气度基本位于荣枯线以上。受需求拉动的影响，仓储固定资产投资和仓库竣工面积等供给端指标亦处于波动上升状态。 Reits 运营表现方面，中金普洛斯 REIT 2023 年 6 月扩募后每季营业收入和可供分配金额分别在 1亿元和 8000万元以上，但受宏观环境以及供求关系影响，租金价格走低较为明显，一定程度上存在以价换量的现象；红土创新盐田港 REIT和嘉实京东 REIT 的项目公司 2023 年运营较为稳定，营业收入和可供分配金额等关键指标波动均较为有限，但两者均由原始权益人的关联方集中租赁或整租，租户集中度很高，存在一定的集中度风险和租金价格下调风险。2023 年存续的 3支 REITs 产品均实现了 4.5%以上的年度净现金流分派率，投资价值凸显。但由于出租率和租金价格的波动，租金增长不及预期，3 支 REITs 产品都可能面临基础设施物业估值下降的风险。 未来，随着经济的企稳回升，对仓储物流地产的需求将持续稳定，仓储物流公募 REITs 将保持较高的净现金流分派率，具备一定的投资价值。在政策支持下，或将有更多优质仓储物流基础设施通过公募 REITs 上市。 一、 行业概况分析 1. 重要政策 为鼓励、支持和引导仓储物流行业发展，国家在近一年来出台了一系列政策文件和支持措施，包括行业发展规划、税收优惠、建设投资、数字物流以及贸易运输等方面。 2022 年末，国务院办公厅印发《“十四五”现代物流发展规划》，从加快培育现代物流转型升级新动能、深度挖掘现代物流重点领域潜力、强化现代物流发展新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 2 支撑体系等方面提出多项发展任务，并聚焦现代物流重点方向提出多项政策措施，明确到 2025 年，我国将基本建成供需适配、内外联通、安全高效、智慧绿色的现代物流体系，推动行业提质增效降本，更好地与制造业深度融合。 2023 年 3 月，财政部、税务总局发布《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》，提出自 2023 年 1 月 1 日起至 2027年 12 月 31 日，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的 50%计征城镇土地使用税。该政策在一定程度上降低物流企业的运营成本，鼓励更多的企业投资于物流行业。 2023 年 12 月，国家发展改革委发布《城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法》，重点支持已纳入年度建设名单的国家物流枢纽、国家骨干冷链物流基地和国家级示范物流园区范围内的基础性、公共性、公益性设施补短板项目，包括多式联运转运场站项目，高标准公共仓储设施新建、改扩建及智能化改造项目，保税仓储设施项目，公共物流信息平台和信息化提升项目，应急物流设施项目等，相应的仓储物流基础设施将得到中央预算的精准支持。 2023 年 12 月，工业和信息化部等八部门发布《关于加快传统制造业转型升级的指导意见》，提出推动工业设计与传统制造业深度融合，促进设计优化和提升，创建一批国家级工业设计中心、工业设计研究院和行业性、专业性创意设计园区，推动仓储物流服务数字化、智能化、精准化发展，增进现代物流与传统制造业的融合，助力传统制造业的转型升级。 2023 年 12 月，国务院办公厅印发《关于加快内外贸一体化发展的若干措施》，提出加强与境外港口跨境运输合作，加快建设跨境物流基础设施，支持在重点城市建设全球性和区域性国际邮政快递枢纽。同时，落实有关财政支持政策，允许地方政府发行专项债券支持符合投向领域和项目条件的国家物流枢纽等物流基础设施建设，畅通内外贸商品集散运输，有利于优化内外贸一体化发展环境，提升物流便利性。 图表 1. 近一年来我国仓储物流行业相关政策文件 序号 发文单位 发文日期 文件名称 1 国务院办公厅 2022 年 12 月 《“十四五”现代物流发展规划》 2 财政部、税务总局 2023 年 3 月 《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》 3 国家发展改革委 2023 年 12 月 《城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法》 新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 3 序号 发文单位 发文日期 文件名称 4 工业和信息化部等 2023 年 12 月 《关于加快传统制造业转型升级的指导意见》 5 国务院办公厅 2023 年 12 月 《关于加快内外贸一体化发展的若干措施》 注：新世纪评级根据相关资料整理。 2. 行业分析 近十多年来，我国仓储物流需求稳步增长，社会物流总额由 2012 年的 177.3万亿元增长至 2023 年的 352.4 万亿元，年复合增长率为 6.44%。我国的社会物流总额以 2019 年为分水岭，2019 年以前增长速度较快，其中有 4 年的年度增长率超过了 10%。2020 年以来，受宏观经济因素影响，社会物流总额增速有所放缓，但仍保持增长态势。从仓储指数来看，我国仓储物流行业的总体景气度尚可，但有一定的波动，除了 2022 年因疫情影响外略低于 49.5，其余年份均处于荣枯线上方。整体来看，我国的仓储物流需求较为强劲，反映了我国经济社会发展的韧性与潜力，亦彰显了仓储物流在社会生活中的重要作用。 图表 2. 近年来我国社会物流总额 资料来源：Wind 图表 3. 近年来我国仓储指数 资料来源：Wind 由于需求拉动，国内仓储业投资亦处于上升通道，在早期经历了迅速的扩张，至 2016 年投资额达到高位后，于 2017-2019 年投资额呈负增长，2020 年以来克服疫情影响仓储业固定资产投资完成额再次正增长。具体看，我国仓储业固定资产投资完成额从 2012 年的 3120 亿元高速增长到 2015 年的 6620 亿元后，2016年增速开始回落，当年完成投资 6984 亿元，2017 年至 2019 年投资力度下降，2019 年仓储业固定资产投资完成额为 6246 亿元，同比减少 7.7%。随着人们生活方式的持续改变，物流需求快速增长，近年来仓储业固定资产投资完成额增速由负转正，2021-2023 年同比增速分别为 6.6%、25.1%和 27.5%。在投资带动下，我国仓储设施供给总量亦在 2019 年处于低位，自 2020 年起重新回到增长轨道。新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 4 根据 Wind 显示，2021-2023 年，我国仓库竣工面积分别为 0.28 亿平方米、0.29亿平方米和 0.33 亿平方米。 图表 4. 仓储业固定资产投资完成额 资料来源：Wind 图表 5. 仓库竣工面积 资料来源：Wind 目前