恒大研究院：中国住房制度回顾、成就、反思与改革

请务必阅读正文之后免责条款部分 [Table_Summary] 中国住房制度：回顾、成就、反思与改革 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2019/7/11 首席研究员：夏磊 联系人：郑南宏 联系人：庞欣 陈雨田对本文有重要贡献 相关研究： 1.国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？英国经验（2019-6-28） 2.控制供地+货币超发=高房价——英国住房制度启示录（2019-6-27） 3.房地产投资拐点已现（2019-6-14） 4.中国房地产企业的三种未来（2019-6-12） 5.中国房企未来发展之路：新加坡REITs 模式经验（2019-6-11） 6.中国房企未来发展之路：美国专业化金融化模式经验（2019-6-10） 7.香港龙头房企如何玩转房地产？（2019-6-4） 8.钱流进房地产了吗？--房企融资全渠道透视（2019-5-6） 9.日本房地产市场大起大落的终极逻辑（2019-4-2） 10.发达经济体房地产税怎么收？（2019-3-18） 11.房地产税能否替代土地出让收入？（2019-3-10） 12.美国 60 年房地产大牛市如何终结？（2019-3-8） 13.美国如何造就 60 年房地产大牛市（2019-3-7） 14.高房价之困 ——香港住房制度反思（2018-11-07） 15.新加坡如何实现“居者有其屋”——新加坡住房制度启示录（2018-9-21） 16.全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录（2018-8-20） 17.当前房地产融资渠道和现状（2018-8-13） 18.棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产（2018-7-19） 导读： 本期我们全面总结、回顾、反思中国的住房制度。当前我国房地产市场存在的问题，很大程度上跟我国基本住房制度有关，而促进市场平稳健康发展，则根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。 中国住房制度形成于 1978-2018 年的一系列改革。40 年改革开放伟大征程，是每一个追求美好生活的中国人共同创造的辉煌历史，也是发挥中央、地方两个积极性，不断的摸着石头过河，以政策激活市场、以市场积累经验、以政策总结教训的过程。 中国，一个 14 亿人口的大国，占世界 18.8%的人口，在 1978 年改革开放之初，人均居住面积仅 3.6 平米，到如今城镇人均住宅建筑面积超 30 平；从改革开放之初的“简易公房”，到如今消费升级的“品质住宅”，市场的力量创造着奇迹，因为房改，充分调动了每个社会成员的积极性，充分相信每个人都对改善住房条件有持久的动力，蕴含其中的改革哲学，奠定着成功的基石。 新时代，新思路，新住房制度。 住房制度的要义就是解决住房问题，维持平稳发展的房地产市场。 当前，城镇化率仅 59.6%，住房自有率 79.2%，经济发展水平从 1998 年房改时的人均 GDP6860 元、经济总量世界第八，到 2018 年人均 GDP64521元、世界第二大经济体。对住房制度的认识，当随着发展阶段而逐渐深化。 摘要： ·中国住房制度五大支柱 （1）商业贷款为主、公积金贷款为辅的住房金融制度 住房金融体系以商业按揭贷款为主（余额占比 83.2%），辅以住房公积金。按揭贷款首付比例首套 20%-35%、二套 30%-80%，高于国际平均水平；利率高于欧洲、香港、新加坡等低房贷利率经济体。 按揭贷款条件较中性，但政策变动频繁。2003 年以来全国统一调整首付比例 12 次，7 次收紧，5 次放松，政策放松期均为居民加速加杠杆期。如 2008-2009、2014-2016 两轮政策放松期，居民杠杆率年均提升 5.6、4.4 个百分点，显著高于 2006-2018 年均 3.4 个百分点的上升速度。 （2）招拍挂为主的土地供应制度 中国实行土地两权分离制度，土地所有权公有，使用权可转让。转让方 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略 19.本轮房地产调控的回顾、反思和展望(2014-2018)（2018-6-10） 20.住房租赁融资：渠道与风险（2018-4-8） 21.房地产税何时推出？如何征收？影响多大？（2018-3-8） 22.新房地产周期：开启产销平稳新时代（2017-11-27） 23.房地产周期导论（2017-9-19） 24.从春秋到战国：房地产进入强者恒强的王者时代（2017-7-19） 25.将棚改进行到底——兼论棚改三大经济意义（2017-06-05） 26.房地产调控二十年：回顾、反思与抉择（2017-3-8） 27.为什么我们对 2017 年房地产投资不悲观：兼论房地产投资增速的三种预测方法（2017-1-12） 式包括有偿出让和无偿划拨两大类，分别主要针对经营性用地和基础设施用地。2002 年国土资源部 11 号令出台后，“招拍挂”成为土地有偿出让的主要方式，2006-2016 年招拍挂出让土地占总出让土地面积的81.5%。招拍挂相比协议出让更公开透明，但以“价高者得”为原则，客观上也推升地价、助推房价上涨。 农地征收垄断、分税制改革、土地出让收入由地方支配、GDP 锦标赛、快速城镇化，衍生出土地财政。2018 年全国土地出让收入 6.5 万亿、房地产相关税收 2.7 万亿（估算），二者共占地方综合财力的 35.4%。此外，地方土地抵押融资超过 10 万亿。土地财政是“双刃剑”，在调动地方积极性、推动城市建设、促进经济增长的同时，也助推地价房价上涨。地方政府为实现土地出让金最大化，压缩住宅用地供给，2010-2017 年，住宅用地供应仅占总建设用地供应的 17.8%，仅为工业用地的 65.6%。住宅用地稀缺推高地价。 长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化思路指导下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是一线和部分热点二线城市房价高、三四线库存高的根源。 （3）重交易轻保有的税收制度 中国住房税收体系重交易轻保有。住房持有成本几乎为 0，持有环节 2 项税收房产税、城镇土地使用税均对个人非营业住房免征；交易环节 3 大主要税种是契税、增值税和个人所得税，均对长期持有和刚性需求设置减征条件。轻保有环节征税，财政收入的可持续性在存量房时代面临挑战，房地产税改革势在必行。 （4）高门槛进入、低门槛退出的住房保障体系 中国保障房供给经历了“N”型演变历程。1995 年《国家安居工程实施方案》出台，是保障房建设的起点；1998 年房改 23 号文，提出“建设以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，1988-2002 年新建经适房占总住房的比例保持在 20%左右；2003 年 18 号文，提出“大多数家庭购买或租赁商品房”后，保障房供给进入停滞期，2004-2007 年新建经适房占总住房的比例降至 6%-8%。为应对国际金融危机，2008 年，“建设保障性安居工程”被列为“四万亿”计划首项，大规模保障房建设开启，2009-2017 年，保障性安居工程累计开工 6137 万套，相当于同期商品