宏观研究：贸易结构演变、区域产业转移与城市房价分化

1 特别提示：本报告内容仅对宏观经济进行分析，不包含对证券及证券相关产品的投资评级或估值分析，不属于证券报告，也不构成对投资人的建议。 ○C 兴业研究版权所有 “兴业研究”为兴业银行成员机构 使用前请参阅最后一页重要声明2018 年 3 月 5 日 宏观研究 贸易结构演变、区域产业转移与城市房价分化 摘要： 外贸 500 强企业行业分布显示，当前我国已形成以计算机、通信和其他电子设备制造业为主的贸易结构。同时外贸 500 强企业区域分布表明，2008 年以后计算机、通信和其他电子设备制造业企业纷纷落地于中西部城市，本轮产业转移已突破了沿海限制。 伴随产业结构变迁与转移，城市人口由产业转出地回流至产业转入地，带来区域房价分化。具体表现在，一方面，在本轮房地产下行周期中，以郑州、合肥为代表的中西部产业转入地房价表现坚挺；另一方面，在中西部省市中，主要产业承接地如合肥、郑州、长沙及武汉房价涨幅显著高于其他省市。 关键字：贸易结构，产业转移，房价 蒋冬英 李苗献 鲁政委 兴业研究 兴业研究 兴业银行 首席经济学家 分析师 分析师 华福证券 首席经济学家 宏观研究 2 ○C 兴业研究版权所有 “兴业研究”为兴业银行成员机构 使用前请参阅最后一页重要声明 1、 从外贸 500 强分布看区域房价 一般而言，房价是城市综合竞争力的结果，综合竞争力越强的城市，房价越高。经济因素又是城市综合竞争力的核心要素，由此房价的走势与各地的经济发展程度密切相关。值得关注的是，当前市场上较多从GDP角度观察城市的经济发展水平。在各地GDP“挤水分”的背景下，仅从GDP的视角分析或不足以准确衡量各地经济发展水平。据此，我们从微观企业视角出发，以求更为细致地刻画各地经济发展活力。综合考虑产业集群、对外开放程度、地理因素等，本文选取中国对外贸易500强企业作为分析基础，继而分析城市房价。 从中国对外贸易500强企业区域分布看，外贸500强企业集中分布在长三角、珠三角及京津冀三大区域，随后依次为以广西为代表的边境区域、湖北、安徽为代表的中部地区及重庆、四川为代表的西南地区，参见图表1。 宏观研究 3 ○C 兴业研究版权所有 “兴业研究”为兴业银行成员机构 使用前请参阅最后一页重要声明 图表 1 中国对外贸易 500 强企业区域分布图 资料来源：《2016 年中国对外贸易 500 强企业》，兴业研究。 进一步，对比企业分布与各区域房价水平可以发现，外贸500强企业分布较为集中的区域，其房价水平亦位居全国前列，以深圳、上海为代表；反之，外贸500强企业较少涉足的区域如甘肃、内蒙古、新疆、贵州、青海及吉林等房价也大体居于全国末位，参见图表2。当然，外贸500强企业分布与房价并非严格一一对应，如外贸500强企业中，有90家分布在江苏省，位居全国第一，但江苏省的房价水平仅位居全国第七；北京房价位居全国之首，但其仅拥有20家外贸企业。 宏观研究 4 ○C 兴业研究版权所有 “兴业研究”为兴业银行成员机构 使用前请参阅最后一页重要声明 图表 2 中国外贸 500 强企业区域分布与区域房价 0.010000.020000.030000.040000.050000.060000.070000.00.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0100.0江苏广东上海深圳山东浙江北京天津福建广西辽宁湖北重庆安徽河北湖南江西四川海南河南黑龙江陕西云南山西甘肃内蒙古新疆贵州青海吉林家元/平方米外贸500强企业区域分布省会城市房价（RHS) 资料来源：《2016 年中国对外贸易 500 强企业》，安居客，兴业研究。 500强企业规模亦存在较大差异，这或导致仅依靠企业数量分布不足以判断各地经济活跃度。据此，本文进一步加总企业出口金额并与房价比对发现，出口金额区域分布与房价区域分布基本一致，参见图表3。值得关注的是，仍然还是江苏，其房价与出口金额存在背离。 图表 3 外贸 500 强企业出口总值与各省会城市房价 0.010000.020000.030000.040000.050000.060000.070000.00.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.01000.0江苏广东深圳上海北京海南山东重庆浙江天津福建江西广西湖北安徽陕西辽宁山西湖南河北四川河南黑龙江云南新疆内蒙古甘肃贵州吉林青海十亿元/平方米外贸500强企业出口总值省会城市房价（RHS) 资料来源：《2016 年中国对外贸易 500 强企业》，安居客，兴业研究。 综上，外贸500强企业分布及其出口金额区域分布与各区域房价水宏观研究 5 ○C 兴业研究版权所有 “兴业研究”为兴业银行成员机构 使用前请参阅最后一页重要声明 平基本一致。这意味着，我们亦可追寻外贸企业转移足迹查看房价轨迹。 2、 从产业结构看区域房价 从我国出口结构看，计算机、通信和其他电子设备制造业出口占我国出口交货值总值的40%，随后依次为电气机械及器材制造业、通用设备制造业、化学原料及化学制品，这与我国外贸500强企业行业分布基本一致，参见图表4。在当前第四次产业转移过程中，计算机、通信和其他电子设备制造业成为产业转移的重点。据此，本文以计算机、通信和其他电子设备制造业迁移为主线，观察其对地区房价的影响。 图表 4 我国出口行业结构与外贸 500 强企业行业分布 0.050.0100.0150.0200.0250.00.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0家%出口交货值占比外贸500强行业分布（RHS) 资料来源：WIND，《2016 年中国对外贸易 500 强企业》，兴业研究。 首先，从计算机、通信和其他电子设备制造业企业的区域分布看，得益于交通运输方式进步，当前我国计算机、通信和其他电子设备制造业已打破了沿海限制，开始逐步向中部及西南省市迁移，参见图表 5。宏观研究 6 ○C 兴业研究版权所有 “兴业研究”为兴业银行成员机构 使用前请参阅最后一页重要声明 具体而言，电子产品具有体积小，重量低且单位价值高的特点，其运输方式主要依赖于高铁及航空运输，这为企业分布突破沿海限制提供了基本前提。同时，中西部地区高铁建设便利了原材料及零部件的流通。以郑州为例，2010 年，全球最大 iPhone 加工组装厂鸿富锦精密电子(郑州)有限公司落地郑州，其背后主要依托于郑州航空港区。此外，郑州亦是全国高铁交通要道，是京哈-京港澳通道、呼南通道、陆桥通道、郑济高铁、郑合高铁 5 条高铁线路的交汇处。 图表 5 外贸 500 强计算机、通信和其他电子设备制造业区域分布 注：气泡值越大表示企业分布越多 资料来源：WIND，兴业研究。 其次，从计算机、通信及其他电子设备制造业企业迁入对当地房地产价格影响看，企业迁入显著推升了当地房价。金融危机后，伴随沿海土地及用工成本上升，中国产业“内迁”现象集中爆发。如安徽承接的外贸500强企业中，从事于计算机、通信及其他