保利发展(600048)更新报告：央企+高分红比例，龙头企业受益政策发力

证券研究报告 | 公司更新 | 房地产开发 http://www.stocke.com.cn 1/7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 保利发展(600048) 报告日期：2024 年 05 月 19 日 央企+高分红比例，龙头企业受益政策发力 ——保利发展更新报告 投资要点 ❑ 一句话逻辑：保利发展是优质的龙头房企，充分受益地产周期修复和长期供给侧优化。 ❑ 超预期逻辑： 1）5 月 17 日住建部和央行接连释放重磅政策 5 月 17 日央行接连放松利率、首付比、公积金贷款政策，住建部明确保交楼推进和计划推进收购新房的工作。根据 5 月 4 日《打破负循环，探寻修复路径》行业深度报告建立的政策研究框架。我们认为，政策短期频率高、力度大，对地产需求侧预期扭转起到重要作用。优质头部开发商，例如保利发展，有望受益于政策发力带来的基本面修复。 2）广州放松限购，保利发展广州旧改储备充足 2024 年 1 月 27 日广州市发布《进一步优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的》通知，其中明确优化调整限购政策，提出在限购区域范围内，购买建筑面积 120 平方米以上（不含 120 平方米）住房，不纳入限购范围。我们认为，广州在作为首个将改善型住房全面放开的一线城市，政策出台的速度和力度超过我们原有的预期，这显示了政策企稳房地产的决心。 根据梅云汐咨询的数据，保利发展拥有 8 个已确权旧改土地储备项目，占地面积为 514 万平；已签订意向合作旧改土地储备 2 个，占地面积 195 万平，在广州市旧改储备中名列前茅。我们认为，广州新政叠加三大工程推进，保利发展作为总部设立在广州且大湾区土储充裕的头部央企，将充分受益政策利好。 3）央企市值管理拟纳入考核，保利发展做表率 1 月 24 日，国务院新闻办公室新闻发布会提出，国资委将进一步研究将市值管理纳入央企负责人业绩考核，引导央企负责人更加重视所控股上市公司的市场表现，及时通过应用市场化增持、回购等手段传递信心、稳定预期，加大现金分红力度，更好地回报投资者。央企市值管理纳入考核属首次提及，我们认为这和我们原先理解的央国企考核机制有显著不同。我们认为，新的政策导向会促进央国企在经营管理、回购和分红方面做出相应改善，提升股东回报。 就保利发展而言，公司在回购和分红方面做出表率： ➢ 实控人快速落地增持计划，彰显发展信心 2023 年 12 月 11 日，公司拟以集中竞价的方式回购公司股份，回购总金额 10（含）- 20（含）亿元。此外，公司实际控制人保利集团计划增持公司股份，增持金额 2.5（含）- 5（含）亿元。 截至 2024 年 1 月 22 日，公司公告保利集团已增持公司 2140 万股，占总股本的 0.18%，累计增持金额达 2 亿元，已达到增持计划金额下限的 80.25%。我们认为，公司实控人快速落地增持计划，用实际行动维护公司价值及股东权益，充分彰显了对公司长期稳健发展的信心。 ➢ 23-25 年分红比例不低于 40%，提振投资信心 2024 年 1 月 20 日，公司发布《 2023-2025 年股东回报规划》，其中提到，在公司未分配利润为正、当期可分配利润为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红，2023 年度至 2025 年度现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于 40%。我们认 投资评级: 买入(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 基本数据 收盘价 ￥11.20 总市值(百万元) 134,068.97 总股本(百万股) 11,970.44 股票走势图 相关报告 1 《央企+高分红比例，受益广州新政》 2024.01.28 2 《股东增持，值得关注》 2023.12.12 3 《优化债务结构，为新发展蓄势待发》 2022.12.31 -40%-29%-19%-8%2%12%23/0523/0623/0723/0823/0923/1023/1224/0124/0224/0324/0424/05保利发展上证指数保利发展(600048)公司更新 http://www.stocke.com.cn 2/7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 为，公司强调未来三年分红比例不低于 40%，积极分享公司成长，能够提升年投资者回报。 ❑ 检验与催化 1）行业销售 TOP1，市占率稳步提升 根据公司公告，2023 年公司实现签约面积 2386 万平方米，同比减少 13.2%；实现签约金额 4222 亿元，同比减少 7.7%；根据克尔瑞数据，公司升至全口径销售金额榜单第 1 位。对比百强房企，2023 年百强房企销售金额同比降低16.5%，公司销售增速情况显著优于行业平均水准，销售基本盘稳固。2023 年公司销售金额市占率为 3.6%，较 2022 年底的 3.4%增长 0.2pct，公司市占率逆势稳步提升。 2）土储聚焦 38 城，长期发展储备充足 2023 年公司新获取 103 宗土地，新增土储总价 1632 亿元，权益地价约 1359亿元，拿地强度为 39%，一二线城市拿地金额占比达 92%，拿地聚焦核心城市。根据克尔瑞拿地榜单，2023 年公司新增货值约 2402 亿元，位于行业TOP2，新增货值行业领先。截至三季度末，公司共有在建拟建项目 729 个，在建面积 11579 万平方米，待开发面积 5855 万平方米，公司在手土储丰富，长期发展储备充足。 3）其他检验与催化：公司后续销售、拿地、回购和分红进展。 ❑ 投资建议 保利发展扎实的基本面和央企背景，中长期具备“剩”者为王的优势。2023Q4至 2024 年 1 月，公司股价持续回调，4 月初 PB 已经低至 0.5 倍左右，5 月 17日 PB 估值回升到 0.7 倍 PB，仍然显著低于 2023 年 0.8-1 倍左右的 PB 估值。我们认为，结合短期政策利好+公司股东回购+分红比例提升+估值历史低位，保利发展配置价值凸显。我们预计公司 2024 年 EPS 为每股 1.12 元，估值有望回归到 1 倍 PB，维持“买入”评级。 ❑ 风险提示：房地产政策放松效果不及预期，销售超预期下滑。 财务摘要 [Table_Forcast] (百万元) 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入 346,894 359,001 370,978 382,459 (+/-) (%) 23.40% 3.49% 3.34% 3.09% 归母净利润 12,067 13,374 13,939 14,598 (+/-) (%) -34.13% 10.83% 4.22% 4.73% 每股收益(元) 1.01 1.12 1.16 1.22 P/E 11.11 10.02 9.62 9.18 资料来源：Wind，浙商证券研究所 保利发展(600048)公司更新 http:/