宏观固收专题报告：房地产行业偿债能力分析

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 固定收益研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 宏观固收 [Table_Title]专题报告 2019 年 07 月 30 日[Table_BaseInfo]一年沪深 300 与中债指数走势比较 市场数据 中债综合指数 119 中债长/中短期指数 120/120 银行间国债收益(10Y) 3.73 企业/公司/转债规模(千亿) 27.18/71.63/3.13 相关研究报告： 《可转债复盘笔记系列之五：2017年-2019年：第二个黄金时期》 ——2019-06-05 《专题报告：高质押率企业信用风险研究》 ——2019-06-11 《专题报告：哪些企业曾被出具非标审计意见？》 ——2019-05-28 《可转债复盘笔记系列之四：2010年-2016年：第一个黄金时期》 ——2019-05-29 《专题报告：2018 年年报哪些企业变更会计事务所？》 ——2019-06-04 证券分析师：董德志 电话： 021-60933158 E-MAIL： dongdz@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980513100001 证券分析师：赵婧 电话： 0755-22940745 E-MAIL： zhaojing@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980513080004 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明 专题报告 房地产行业偿债能力分析 房地产公司狭义偿债能力观察 从房地产企业的资产负债表出发，我们用货币资金比率指标来衡量企业的短期偿债能力。货币资金比率公式为：货币资金比率=货币资金/短期负债*100。该比率越高，短期偿债能力越好。2018 年底，样本前 100 房地产公司该指标中位数和平均数分别为 128%和 233%，中位数数值较 2017 年底小幅下滑。 从房地产企业的资产负债表出发，我们用净负债率指标来衡量企业的长期偿债能力。净负债率公式为：净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益*100，该指标越低，企业债务率越低。2018 年底，样本前 100 房地产公司净负债率中位数和平均数分别为 85%和 103%。这一数值均较 2017 年末小幅下滑。 另外现金流量表方面，样本公司的（经营性现金流净额+投资性现金流净额）/短期有息债务以及（经营性现金流净额+投资性现金流净额）/带息债务这两个指标的中位数和平均数均较 2017 年好转。 房地产公司广义偿债能力观察 除了关注利用财务指标计算的偿债能力以外，在比较同行业不同公司偿债能力时，还要重点关注广义偿债能力。因为在一个较短的时间周期中，企业要偿还某笔债务，通过外部融资获得资金，也即是“借新还旧”，可行度往往还高于狭义的偿债能力。 外部融资能力有定量指标和定性指标两类。定量指标很多：比如企业规模和行业地位、企业员工人数、企业银行贷款占整体债务比重等。通常来说，同样狭义偿债能力的企业，大企业的外部融资能力普遍好于小企业。定性指标方面，最典型的是企业性质，央企和国企的外部融资能力明显好于民企。 对于房地产企业，可以简化观察房地产销售额和存货这两个指标来衡量公司的外部融资能力。房地产销售额衡量当期该房地产公司的销售地位，存货衡量该公司未来的销售地位。另外从数据可获得角度出发，也可以用经营性活动现金流入作为房地产销售额的替代指标。 0.00.51.01.5M/18J/18S/18N/18J/19 M/19沪深300中债综合指数 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 狭义偿债能力——基于资本负债表 ............................................................................... 4 短期偿债能力 ....................................................................................................... 4 长期偿债能力 ....................................................................................................... 4 狭义偿债能力——基于现金流量表 ............................................................................... 5 短期偿债能力 ....................................................................................................... 5 长期偿债能力 ....................................................................................................... 6 广义偿债能力 ............................................................................................................... 7 2019 年债券到期偿付压力较大的房地产公司列表 ....................................................... 7 国信证券投资评级 ........................................................................................................ 9 分析师承诺 .................................................................................................................. 9 风险提示 ...................................................................................................................... 9 证券投资咨询业务的说明 ............................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分