房地产行业国家统计局6月份行业数据跟踪：土地成交探底，开发投资料将持续回落

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2019 年 7 月 16 日 土地成交探底，开发投资料将持续回落 ——国家统计局 6 月份行业数据跟踪 房地产行业 推荐 维持评级 投资要点：1、2019 年 1-6 月商品房销售增速持续回落，预计降幅将收窄。6 月单月销售金额同比增长 4%，增速较上月回升。由于商品房销售面积同比在2018 年 7 月是一个高点，之后快速下降，预计后续一二线与三四线城市将继续分化，受政策预期边际收紧的影响，一二线市场中期将回归平稳，三四线城市受前期需求透支的影响，中期下行压力仍在。我们预计 2019年 7 月份销售同比达到一个低点，之后在一城一策，各城市周期分化的情形下，销售同比降幅将逐步收窄，全年销售面积同比-2%左右。 2、土地成交探底，降幅低位大幅收窄。6 月单月，土地购置面积同比下降 14%，降幅比 5 月份大幅收窄 18 个百分点，在前期低位的基础上降幅收窄显著。前期大量拿地致使房企持有的土地储备丰富，可支撑未来长时间的销售需要，总体来看，房企拿地意愿仍不强。但城市能级分化之下，土地市场也呈现结构性回暖，部分城市的销售回暖带动房地在热点城市拿地意愿增强，预计后续土地市场热度将继续分化。 3、新开工持续微幅减速，施工面积继续高位持平，开发投资持续回落。新开工增速回落，一方面受销售预期走弱的影响，房企开工意愿有所减弱；另一方面，住建部 4 月和 5 月相继对近期涨幅较大的城市发布了房价预警，政策边际收紧预期的影响在一定程度上对新开工意愿形成压制，预计后续新开工增速进一步走弱。综合来讲，在后续基数持续走高的背景下，土地购置费的进一步走弱和施工见顶仍将导致 6 月之后投资仍将继续放缓。我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为 8%-10%。 4、单月到位资金低位改善，预计下半年资金环境好于上半年。受市场成交持续下行的影响，定金及预收款继续走弱，个人按揭贷款在部分城市网签逐渐放松的背景下同比涨幅扩大。考虑到下半年销售面将有所改善，后续销售回款预计将低位回升。整体而言，我们认为下半年资金环境将略好于上半年。 5、投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险，城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的招商蛇口（001979），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。 6、风险提示：市场销售超预期下行，政策调控加码。 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号： S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）83574699 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 相对沪深 300 表现图 -20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%房地产(中信)沪深300资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮】国家统计局 5 月份行业数据跟踪：单月销售转负，开发投资回落 -2019.6.17 【银河地产潘玮】国家统计局 4 月份行业数据跟踪：销售稳增长，开发投资维持高位-2019.5.16 【银河地产潘玮】3 月份房地产开发投资细分数据跟踪：开发投资超预期增长，未来或将缓步下行-2018.4.26 【银河地产潘玮】国家统计局 3 月份行业数据跟踪：销售回暖，投资高位，新开工超预期上行-2019.4.18 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、商品房销售市场 .......................................................................................................................................................... 2 （一）2019 年 1-6 月商品房销售增速持续回落，预计降幅将收窄 ................................................................................ 2 二、投资、新开工与土地市场 .......................................................................................................................................... 4 （一）土地成交探底，降幅低位大幅收窄 ........................................................................................................................ 4 （二）新开工持续微幅减速，施工面积继续高位持平 .................................................................................................... 4 （三）开发投资持续回落，全年增速预计 8-10% ............................................................................................................ 5 三、房地产资金面 .............................................................................................................................................................. 6 （一）单月到位资金低位改善，预计下半年资金环境好于上半年 ................................................................................ 6 四、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 7 五、风险提示 ......................................