2024年3月地产债运行情况报告

13 月行业利差走势逆转 供需两端政策有望进一步加码——2024 年 3 月地产债运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏核心观点：3 月地产债发行规模季节性回升，但同比仍存在 16%的降幅，且民企自主融资能力依然偏弱，当月仅 2家民企成功发债。民企到期规模显著下降，一季度地产债整体净融资额回正。受资金面和房企负面舆情等因素影响，3 月地产债发行利差较 2 月上行 13bp。万科舆情引发市场高度关注，带动 3 月地产债价格异动频次显著升高。由于万科最大股东为国有企业，其信用风险变化在一定程度上导致国企地产债利差走扩并带动行业利差整体上行，相比之下，民企债券价格相对平稳，月内利差有所收窄。3 月 2 家房企完成境外债重组，境外债整体净融资缺口有所收窄。3 月境内债违约、展期规模分别为 88.42 亿元、94.32 亿元，境外债违约规模为 13.13 亿美元。月内共计新增 3 家信用风险主体，包括境内外债券违约主体各 1 家、境内债展期主体 1 家。3 月 1 日-31 日，30 大中城市日均商品房成交套数为 2580 套，同比下降 46.16%，显示当前楼市下行压力依然较大。3 月 22 日国常会进一步释放房地产支持政策加码信号，预计后续政策将从供需两端持续发力推动楼市实现软着陆。供给方面，房地产融资协调机制有望在全国所有城市实现全覆盖，会有更多房地产项目进入“白名单”，房企开发贷发放速度会明显加快。需求端政策有望从三方面发力：一是在因城施策原则下，有序放松一线及重点二线城市限购，重点满足刚性和改善性需求；二是在 2 月大幅下调 5 年期以上 LPR 报价后，继续通过下调首套及二套房贷利率下限等方式，引导新发放居民房贷利率较大幅度下调；三是通过全面推行“带押过户”等方式，进一步激活二手房市场，同时部分地区将对房地产交易环节实施更大幅度的税费减免。我们判断，若各项支持政策及时调整到位，下半年楼市有望出现企稳。报告正文：一、3 月地产债发行规模季节性回升，但同比仍存在 16%的降幅，且民企自主融资能力依然偏弱，当月仅 2 家民企成功发债。民企到期规模显著下降，一季度地产债整体净融资额回正。受资金面和房企负面舆情等因素影响，3 月地产债发行利差较 2 月上行 13bp。2民企到期规模显著下降，整体净融资额回正。3 月共计 24 家房企发行地产债 52 只，合计发行规模为 490.7 亿元，受季节性因素影响环比增长 227.4%，但同比仍存在 16.2%的降幅；净融资方面，当月到期规模下降，带动整体净融资额回正至 36.4 亿元。整体来看，一季度合计发行规模为 1142.5 亿元，同比小幅下降 3.2%。民企到期规模较去年同期显著下降 46.4%，带动民企净融资缺口显著收窄至253.8 亿元（去年同期为 489.2 亿元），整体净融资额为 81.5 亿元。图表 1-2：境内地产债发行规模及净融资额（单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚整理民企仍存在较大净融资缺口，自主融资能力有待进一步恢复。3 月国企、民企发行规模分别为 473.7亿元、17 亿元，同比下降 15.2%、37.0%；到期规模为 301.9 亿元、152.4 亿元；净融资额为 171.9 亿元、-135.4 亿元。具体看，当月仅滨江集团和绿城集团 2 家民营房企发行债券，2 只债券均以发行人信用担保，无其他增信方式。图表 3-4：境内地产债发行结构（左图，单位：亿元）和融资利率（右图，3 年期 AAA 级，单位：%）数据来源：Wind，东方金诚整理33 月地产债发行利差较 2 月上行 13bp。3 月，地产债主力品种为 3 年期 AAA 级地产债，共计发行18 只，加权平均利率为 3.25%，较上月上行 13bp，一方面受季末资金面紧张影响，另一方面万科舆情对地产债发行产生一定负面影响。图表 53 月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据期限2024 年 3 月2024 年 2 月2023 年 3 月AAAAA+AAAAAAA+AAAAAAA+AA数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率1Y------13.64--13.5024.4923.5526.792Y43.4813.39----13.00--44.0734.2213.953Y183.2553.3633.7673.1222.9124.47143.5634.7034.245Y23.2012.99--------33.70----数据来源：Wind，东方金诚整理二、万科舆情引发市场高度关注，带动 3 月地产债价格异动频次显著升高。由于万科最大股东为国有企业，其信用风险变化在一定程度上导致国企地产债利差走扩，并带动行业利差整体上行，相比之下，民企债券价格相对平稳，月内利差有所收窄。3 月行业利差走势逆转，月内行业利差合计上行超 11bp。具体看，3 月行业信用利差由月初的107.88bp 走扩 11.16bp 至 119.04bp；其中，国企利差走势与行业利差趋同，月初利差为 71.00bp，月末利差升至 85.06bp,较月初上行 14.06bp；当月民企利差上行走势中止，利差由月初的 4150.23bp 下行至月末的 3653.04bp，下行幅度合计为 497.19bp。我们认为，由于万科最大股东为国有企业，月内万科集团负面舆情对国企地产债造成一定冲击，相较之下民企债券价格相对平稳，利差有所收窄。图表 6：境内地产债利差走势（单位：bp）1 平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在 AA 级及以上，期限为 1、2、3、5 年期的债券，单位为%。4数据来源：大智慧，东方金诚整理3 月，地产债二级市场交易活跃度有所提升。当月地产债成交只数和成交额分别为 894 只和 1698.68亿元，交易债券数量、成交总额环比提升 22.80%、53.64%。图表 7：境内地产债二级市场交易额（单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚整理受舆情影响万科债券价格出现大幅波动，带动 3 月地产债价格异动频次显著提高。3 月，债券单日价格偏离幅度超 10%的频次为 201 次，涉及 13 家房企、59 只债券。具体看，单日价格跌幅超过 10%的频次为 84 次，跌幅超过 30%的频次为 34 次，涉及 10 家主体，分别为富力地产、厦门中骏、泰禾集团、万科股份、远洋控股、金科地产、阳光城集团、融创集团、深圳龙光和上海宝龙实业；月内单日价格涨幅超 10%的频次为 117 次，涨幅超 30%的频次为 45 次，涉及 6 家房企，分别为金科地产、融创集团、阳光城集团、深圳龙光、万科股份和上海宝龙实业。我们关注到，月内万科股份债券价格异动频次高达 76 次，主要系近期万科有一些舆情流出，引发市场对其偿债能力的猜测，尤其是 3 月 11 日到期的一笔美元债偿付问题受到市场广泛关注。5图表 8地产债二级市场价格异动频次统计（单位：次）2数据来源：iFind，东方金诚整理三、3 月 2 家房企完成境外债重组，境外债整体净融资缺口有所