房地产市场形势及城市投资价值研判

1中指研究院2019.5房产市场形势及城市投资价值研判2CHINA INDEX ACADEMY市场：土地市场热度延续，交易市场运行平稳3住宅用地竞拍热度逐月提升图：2016年以来全国300个城市住宅用地平均溢价率数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年1-4月各类用地楼面价：2324元/平米同比：5.4%↑住宅用地楼面价：4373元/平米同比：10.5%↑2019年4月各类用地楼面价：2773元/平米同比：31.8%↑住宅用地楼面价：4878元/平米同比：26.0%↑图：2016年以来全国300个城市住宅用地成交楼面价2019年1-4月各类用地溢价率：16.9% 较去年同期下降1.9个百分点↓住宅用地溢价率：18.8% 较去年同期下降3.2个百分点↓2019年4月各类用地溢价率 ：25.2%较去年同期提高7.1个百分点↑住宅用地溢价率：27.9% 较去年同期提高6.7个百分点↑010002000300040005000600016/0416/0616/0816/1016/1217/0217/0417/0617/0817/1017/1218/0218/0418/0618/0818/1018/1219/0219/04楼面均价（元/平米）住宅0%20%40%60%80%100%16/0416/0616/0816/1016/1217/0217/0417/0617/0817/1017/1218/0218/0418/0618/0818/1018/1219/0219/04住宅溢价率49.0%9.2%-17.4%26.6%16.0%-19.4%16.2%6.3%-2.5%成交面积出让金成交楼面价一二线城市住宅用地成交量价齐升，三四线城市降温明显同比一线二线三四线1-4月出让金占比数据来源：CREIS中指数据， www.fang.com, www.3fang.com10.8%66.5%22.7%13.1%53.9%33.1%11.3%50.7%37.9%11.2%61.4%27.5%一线二线三四线2016201720182019.1-452019年1-4月累计0.83%↑较去年同期收窄0.79个百分点2019年4月环比0.28%↑较上月扩大0.04个百分点图：2011年至2019年4月百城住宅均价及环比变化百城价格环比涨幅持续回升，环比下跌城市较上月减少百城新建住宅均价连续48个月上涨调控后价格趋稳，环比涨幅连续6个月稳定在0.3%以内4月百城新建住宅均价14800元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨4.27%，单4月有29个城市房价环比下跌，较3月减少7个城市，其中二线城市减少6个城市。数据来源：CREIS中指数据， www.fang.com, www.3fang.com148000.28%11-0411-0711-1012-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0416-0716-1017-0117-0417-0717-1018-0118-0418-0718-1019-0119-04元/平方米6图：2016年1月-2019年4月50个代表城市商品住宅月度成交量走势重点城市商品住宅：2019年1-4月均成交面积2518万平方米，同比下降1.4%↓4月成交面积2972万平方米，同、环比分别增长5.4%↑、2.9%↑数据来源：CREIS中指数据， www.fang.com, www.3fang.com重点城市整体成交面积较为稳定，4月成交小幅提升3548 2987 2553 2518 5.4%16/0216/0316/0416/0516/0616/0716/0816/0916/1016/1116/1217/0117/0217/0317/0417/0517/0617/0717/0817/0917/1017/1117/1218/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/04万平方米月度成交面积1-4月月均成交面积单月同比全国商品房：2019年1-4月销售面积4.2亿平方米，同比下降0.3% ↓ ；销售额3.9万亿元，增长8.1% ↑其中4月销售面积1.2亿平方米，同比增长1.3%↑ ；销售额1.2万亿，同比增长13.9%↑7数据来源：CREIS中指数据， www.fang.com, www.3fang.com一线城市成交规模继续增长，二线城市保持稳定，三线城市回落显著图：2011年至今以来各级别代表城市商品住宅平均销售面积及同比走势020406080100120140万平方米一线二线三线 一线城市2019年1-4月月均成交面积46万平方米，同比增长27.7%；4月平均成交面积48万平方米，同比增长14.8%；其中深圳同比增长超三成。 二线代表城市2019年1-4月月均成交面积70万平方米，同比下降0.2%；4月平均成交面积86万平方米，同比增长9.6% ；南宁成交同比增长超一倍，南京成交同比增长超八成。 三线代表城市2019年1-4月月均成交面积28万平方米，同比下降11.0%；4月平均成交约31万平方米，同比下降8.5% ；其中芜湖、扬州、淮安成交同比下降五成左右。8CHINA INDEX ACADEMY2019展望：小阳春难延续，全年销售略有回落，新开工、投资中低速增长，96个模块结合房天下大数据平台资源22个方程60余项指标1000多个数据项20 年历史数据2019市场预判：收入、政策、货币、资金和城镇人口为影响房地产市场的主要外部因素数据来源：中国指数研究院测算商品房销售面积商品房价格新开工面积房地产开发投资新增城镇人口政策企业资金待售面积居民收入地价0.10.11.80.90.61.1货币增速0.50.80.30.2300城土地成交0.2-0.510数据来源：中指研究院测算2019年中国房地产市场预测结果16.0~16.3亿平米，-7.0%~-5.0%↓8519~8781元/平米，-2.5%~0.5%12.5~12.7万亿元， 3.7%~5.7%↑21.9~22.3亿平米， 4.6%~6.6%↑商品房销售面积：商品房销售价格房地产开发投资额房屋新开工面积2019市场预判：市场规模逐步调整，价格稳字当头，新开工、投资中低速增长11CHINA INDEX ACADEMY政策：房改新周期来临，规模化扩张面临挑战122016-2019.4政策调控全景图◆2016至2019.4：122个地级以上城市（约475项政策）；71个县市（约71项政策）。海南、河北从省级全面调控。◆2018年中下旬为政策高峰。2018年11月以来约束性政策锐减，12月以来极少部分城市调控政策出现微调。到2019年4月，政策延续以往微调趋势，从限购、限售两大主要调控方式看，众多城市中仅海口、丹东升级了调控政策。图：2016-2019.4以来各月出台政策频次（紧缩）中央调控基调地方调控◆ 金融信贷政策对调控发挥重要作用，2019仍将保持紧缩态势！金融