华润置地(1109.HK)2023年年度业绩点评：业绩实现稳健增长，积极打造大资管平台

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 证券研究报告·港股公司简评 房地产 业绩实现稳健增长，积极打造大资管平台——2023 年年度业绩点评 核心观点 2023 年公司实现营收 2511 亿元，同比增长 21.3%，实现归母净利润 314 亿元，同比增长 11.7%，实现核心净利润 278 亿元，同比增长 2.9%。2023 年公司销售金额 3070 亿元，同比增长 1.9%，其中 91%位于一二线城市。拿地金额 1717 亿元，同比增长 19.0%，拿地强度 55.9%，一二线投资占比达 93%。2023 年经营性不动产业务实现营收 222 亿元，同比增长 30.6%，在核心净利润中占比28.3%，较上年提高 8.5 个百分点。购物中心实现租金收入 179 亿元，同比增长 29.7%，EBITDA 成本回报率 9.2%，较上年提高 1.2个百分点，经营优势显著。目前公司已搭建完成包括华润万象生活、华夏华润商业 REIT、华润有巢 REIT 在内的一个轻资产平台和两个公募 REITs 平台，实现了“投融建管退”商业闭环，积极打造大资管平台。 事件 公司发布 2023 年年度业绩，实现营收 2511 亿元，同比增长 21.3%，实现归母净利润 314 亿元，同比增长 11.7%，实现核心净利润 278亿元，同比增长 2.9%。 简评 公司业绩实现稳健增长。2023 年公司实现营收 2511 亿元，同比增长 21.3%，实现归母净利润 314 亿元，同比增长 11.7%，实现核心净利润 278 亿元，同比增长 2.9%。公司营收增速高于业绩增速主要是由于：1）2023 年公司实现毛利率 25.2%，较上年下降1个百分点；2）应占合联营公司损益23.6亿元，同比下降42.4%；3）2023 年少数股东损益占比 15.9%，较上年提高 2.8 个百分点。 持续聚焦高能级城市，拿地力度强劲。2023 年公司实现销售金额3070 亿元，同比增长 1.9%，其中 91%位于一二线城市，较上年提高 4 个百分点，TOP10 城市签约贡献 58%。2023 年公司拿地金额 1717 亿元，同比增长 19.0%，拿地强度 55.9%，较上年增长 8个百分点，一二线投资占比达 93%，其中于北京、上海等 6 个城市获取 8 个优质商业综合体项目。 经营性不动产业务持续向好，积极打造大资管平台。2023 年经营性不动产业务实现营收 222 亿元，同比增长 30.6%，毛利率 69.6%，较上年提高 4 个百分点，在核心净利润中占比 28.3%，较上年提 维持 买入 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期： 2024 年 03 月 28 日 当前股价： 24.85 港元 目标价格 6 个月： 47.6 港元 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 -4.05/-3.41 -6.75/-8.46 -29.80/-13.25 12 月最高/最低价（港元） 39.45/20.50 总股本（万股） 713,093.96 流通 H 股（万股） 713,093.96 总市值（亿港元） 1,772.04 流通市值（亿港元） 1,772.04 近 3 月日均成交量（万） 1431.64 主要股东 CRH (Land) Limited 59.51% 股价表现 相关研究报告 2024-03-16 【中信建投房地产】华润置地(1109):地产全链条业务能力优异，穿越周期龙头风范尽显 2023-08-31 【中信建投房地产】华润置地(1109):业绩稳健增长，经营性业务表现亮眼——2023 年中期业绩点评 2023-03-31 【中信建投房地产】华润置地(1109):业绩保持韧性，扩张势头强劲 ——2022 年年度业绩点评 2023-01-13 【中信建投房地产】华润置地(1109):销售拿地超越行业，商业租金有望重拾升势 2022-11-13 【中信建投房地产开发】华润置地(1109):销售持续修复，疫情防控政策优化带动商业复苏——10 月经营数据点评-39%-19%1%21%2023/3/272023/4/272023/5/272023/6/272023/7/272023/8/272023/9/272023/10/272023/11/272023/12/272024/1/272024/2/27华润置地恒生指数华润置地(1109.HK) 1 港股公司简评报告 华润置地 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 高 8.5 个百分点，发展持续向好。2023 年购物中心实现租金收入 179 亿元，同比增长 29.7%，实现毛利率76.0%，较上年提高 4.4 个百分点，EBITDA 成本回报率 9.2%，较上年提高 1.2 个百分点，经营优势显著。截至 2023 年末，公司在营购物中心数量 76 座，实现零售额 1639 亿元，同比增长 44.2%，整体出租率 96.5%，租售比 12.2%。2024 年 3 月 14 日华夏华润商业 REIT 上市，结合华润万象生活、华润有巢 REIT，公司已经搭建完成一个轻资产平台和两个公募 REITs 平台，实现了“投融建管退”商业闭环。 维持买入评级和目标价不变。我们预测 2024-2026 年公司 EPS 分别为 4.58/4.95/5.57 元（原预测 2024-2025 年为 4.47/4.74 元），维持买入评级和目标价 47.6 港元不变。 风险提示：1、销售及结转不及预期：销售方面，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于底部区域，未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险，尽管公司土储集中于高能级城市，但也有可能受到市场下行影响而导致后续销售增速放缓。2、房价下行：当前房价若持续下行，则公司实现销售目标会有一定难度，同时造成资产减值损失，影响业绩。3、租金收入不及预期：租金收入与宏观经济和居民收入关联度较强，若经济复苏不及预期，将影响租金目标的实现，同时租金增速下滑，将会影响到公司投资性物业的公允价值评估，进而对财务报表产生影响。 表 1:重要财务指标 2022 2023E 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 207,061 251,137 285,549 323,280 363,270 YoY(%) -2.4 21.3 13.7 13.2 12.4 归母净利润（百万元） 28,092 31,365 32,693 35,263 39,697 YoY(%) -13.3 11.7 4.2 7.9 12.6 核心净利润（百万元） 26998 27770 28116 29621 31758 YoY(%) 1.5 2.9 1.2 5.4 7.2 EPS(摊薄/元) 3.94 4.