华润置地(01109.HK)大力发展资管业务，打造第二增长曲线

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明证券研究报告＃industryId＃房地产行业＃investSuggestion＃买入(＃维持 ）＃marketData＃市场数据日期2024.03.28收盘价(港元)24.75总股本(亿股)71.31总市值(亿港元)1764.91总资产(亿元)11912净资产(亿元)2649每股净资产(元)37.14数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理＃relatedReport＃相关报告《可持续的高质量发展》20230404《拿地积极，土储充足》20230215《稳中有进，储备充足促复苏》20220901《稳健经营，穿越周期》20220403《租金收入保持增速，持续有序补地》20220217《租金收入超预期增长，顺利完成销售目标》20220115《综合实力强劲，业绩持续增长》20210829＃emailAuthor＃海外房地产研究分析师：宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002＃assAuthor＃严宁馨yanningxin@xyzq.com.cnSAC：S0190521010001请注意：严宁馨并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动＃01109.HK＃dyCompany＃华润置地港股通（沪、深）＃title＃大力发展资管业务，打造第二增长曲线＃createTime1＃2024 年 03 月 29 日投资要点＃summary＃业绩扎实，派息丰厚：公司 2023 年营业收入 2511.4 亿元，同比增长 21.3%；股东应占核心净利润为 277.7 亿元，同比增长 2.9%；末期每股派息 1.243元，全年累计每股派息 1.441 元，同比增长 2.9%，派息率保持在核心净利润的 37%，目前股息收益率仍超过 6%。向核心城市聚焦，维持销售规模：公司 2023 年合约销售 3070.3 亿元，同比增 1.9%。公司在 2023 年新增了 1325 万平米的土储，其中一二线城市投资占比 93%。截至 2023 年底，公司总土储达到 6250 万平米，土储规模持续压减。公司可售货值充足，2024 年总可售货值达到 5308 亿元，其中 88%位于一二线高能级城市，若核心城市市场回暖，公司将受益。购物中心加速开业，租金持续增长：公司 2023 年购物中心租金收入达到179 亿元，同比增长 29.7%，2019-2023 的年复合增速为 17.5%。公司在2023 年新开 10 座购物中心，累计开业购物中心数量达到 76 座。预计 2024年有 16 座新购物中心开业，驱动租金收入持续增长。建立大资管平台，促进资产价值释放：公司在 3 月份成功发行公募 REITs华夏华润商业 REIT，是公司释放资产价值的有效尝试。公司经过多年经营，持有大量优质资产，以及经验丰富的管理团队，目前拥有一个轻资产管理平台华润万象生活和两个公募 REITs 平台，这为公司实现优质资产的价值释放提供通道，也能为公司未来整合行业优质资产实现“投融建管退”的资本闭环。公司的大资管业务有望成为公司的第二增长曲线。财务稳健，融资成本新低：截至 2023 年底，公司净负债率下降 6.2 个百分点至 32.6%。平均融资成本下降 19 个基点至 3.56%的新低水平。维持“买入”评级：我们预计公司 2024/2025 年的营业收入为 2633/2765亿元，同比增长 4.8%/5.0%；核心净利润 278/294 亿元，同比增长0.1%/6.0%，维持“买入”评级。公司持续回报股东，保持稳健的派息政策，当前股价对应 2023 年股息收益率超过 6%。风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、公司销售不及预期、租金收入不及预期、人民币贬值。主要财务指标＄zycwzb|主要财务指标＄会计年度2023A2024E2025E2026E营业收入(亿元)2,5112,6332,7652,909同比增长(%)21.34.85.05.2核心净利润(亿元)278278294320同比增长(%)2.90.16.08.7毛利率(%)25.223.023.123.6核心净利润率(%)11.110.610.711.0净资产收益率(%)12.310.210.110.3每股核心收益(元)3.893.904.134.49每股股息(元)1.441.441.531.66来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 2 -海外公司点评报告(评级)报告正文业绩扎实，派息丰厚：公司 2023 年营业收入 2511.4 亿元，同比增长 21.3%；股东应占核心净利润为 277.7 亿元，同比增长 2.9%；末期每股派息 1.243 元，全年累计每股派息 1.441 元，同比增长 2.9%，派息率保持在核心净利润的 37%，目前股息收益率仍超过 6%。收入结构改善，经常性业务收入占比提升：截至 2023 年底，公司开发业务收入为 2120.8 亿元，同比增长 20.4%，经常性业务包括经营性不动产业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务，合计收入为 390.6 亿元，同比增长 26.4%，占总营收比例为 15.6%。图 1、营业收入图 2、每股派息资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理利润率有下行压力，但利润结构改善：公司 2023 年整体毛利率 25.2%，同比降低 1 个百分点，其中开发销售业务毛利率进一步下行至 20.7%，经营性不动产业务（不含酒店）的毛利率为 75.7%，同比提升 4.4 个百分点。公司的核心净利率为 11.1%，其中开发业务和经常性业务核心净利润贡献占比分别为65.6%和 34.4%。图 3、利润率图 4、核心净利润资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 3 -海外公司点评报告(评级)向核心城市聚焦，维持销售规模：公司 2023 年合约销售 3070.3 亿元，同比增 1.9%。公司在 2023 年新增了 1325 万平米的土储，其中一二线城市投资占比 93%。截至 2023 年底，公司总土储达到 6250 万平米，土储规模持续压减。公司可售货值充足，2024 年总可售货值达到 5308 亿元，其中 88%位于一二线高能级城市，若核心城市市场回暖，公司将受益。图 5、合约销售图 6、土地储备资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理购物中心加速开业，租金持续增长：公司 2023 年购物中心租金收入达到 179亿元，同比增长 29.7%，2019-2023 的年复合增速为 17.5%。公司在 2023 年新开 10 座购物中心，累计开业购物中心数量达到 76 座。预计 2024 年有 16座新购物中心开业，驱动租金收入持续增长。建立大资管平台，促进资产价值释放：公司在 3 月份成功发行公募 REITs 华夏华润商业 REI