6月房地产行业动态报告：基本面数据走弱，“一城一策”下市场趋向平稳

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业2019 年 6 月 25 日 基本面数据走弱，“一城一策”下市场趋向平稳 ——6 月行业动态报告 房地产行业 推荐 维持评级核心观点: 5 月份行业基本面景气度回落。继楼市“金三银四”的高增速之后，5 月整体销售增速下滑，预计未来楼市整体态势或将趋于平稳。预计后续一二线与三四线城市将继续分化，受政策预期边际收紧的影响，一二线市场中期将回归平稳，三四线城市受前期需求透支的影响，中期下行压力仍在。新开工增速回落明显。新开工增速回落，一方面受销售预期走弱的影响，房企开工意愿有所减弱；另一方面，住建部 4 月和 5 月相继对近期涨幅较大的城市发布了房价预警，政策边际收紧预期的增强在一定程度上对新开工意愿形成压制，预计后续新开工增速进一步走弱。预计房地产开发投资增速将缓步下行。房地产开发投资增速的回落符合我们之前的判断，主要系土地购置费的滞后效应逐步显现，对开发投资的支撑作用逐渐减弱。房地产投资虽回落但仍在高位，主要由于施工面积增速较高，从而带动建安费用增加，对开发投资形成支撑。我们预计在房企资金面较为宽松的条件下，投资意愿增强，建安费用将稳步增长，成为支撑今年开发投资的主力。我们将继续维持前期判断，房地产开发投资增速未来将缓步下行。债券发行规模上升，债券利率有所下降。2019 年房地产企业债券发行额相较于 2018 年上升，从债券品种来看，以公司债、短融和私募债为主。债券发行利率自 2018 年开始回落，2019 年融资成本进一步下滑，房企发债节奏加快，缓解资金链压力。估值处于历史低位。截至 6 月 21 号，房地产行业 PE(TTM)为 10.3X，全部 A 股 PE(TTM)为 14.9X，地产行业估值相对全部 A 股折价30.66%，较历史均值折价 57.39%，处于历史低位，未来仍有较大的估值修复空间。投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险，城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。 重点公司盈利预测与估值（股价为 2019 年 6 月 21 日） 证券代码 证券简称 月涨幅(%) 市盈率 PE(TTM) 市值(亿元) 核心组合 000002.SZ 万科 A 6.0 9.4 3,156.2 601155.SH 新城控股 6.4 8.6 888.7 600048.SH 保利地产 7.0 8.0 1,547.5 风险提示市场销售超预期下行，政策调控加码的风险。分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）83574699 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 相对沪深 300 表现图 -5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%18-1219-0119-0119-0119-0119-0219-0219-0219-0219-0319-0319-0319-0319-0319-0419-0419-0419-0419-0519-0519-0519-0519-0519-0619-0619-06沪深300房地产(中信)资料来源：中国银河证券研究院 核心组合表现图 -10%0%10%20%30%40%50%60%18-1219-0119-0119-0219-0219-0319-0319-04核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮】房地产 5 月行业动态报告：城市分化加剧，政策“有保有压”-2019.5.29 【银河地产潘玮】房地产 4 月行业动态报告：销售边际回暖，一城一策仍为主基调-2019.4.22 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市分化加剧 .......................................... 1 （一）房地产行业是我国经济的重要支柱 ........................................................................................................................ 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 10 万亿以上的规模 ................................................. 1 （二）5 月份行业基本面景气度回落，房地产开发投资下行拐点出现 ......................................................................... 1 1、5 月单月销售转负，土地市场结构性回温，投资将继续缓步下行................................................................ 1 2、从销售情况来看，一二线城市持续回暖，三线成交缩量 .............................................................................. 2 3、从土地市场来看，房企重点布局一二线城市，三线市场遇冷....................................................................... 4 （三）财务分析：营收持续增长，杠杆率维稳，净资产收益率下滑 ............................................................................ 6 1、利润表：营业收持续增长，利润增速放缓 ...................................................................................................... 6 2、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定 ........................................................