房地产行业周报：房地产行业第12周周报（3月16日-3月22日）

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 3 月 28 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2024 年 1-2 月统计局数据点评：销售新开工降幅显著扩大，竣工增速如期下滑》（2024/03/22） 《房地产行业 2024 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价下行压力仍然较大，二手房房价下跌趋势放缓》（2024/03/16） 《淡季楼市地市成交低迷；房企现金流形势紧迫—房地产行业 2024 年 2 月月报》（2024/3/16） 《房贷成本有望进一步下行；标本兼治化解房地产风险仍是重点工作—2024 年政府工作报告点评》（2024/03/06） 《70 城房价持续面临下行压力，但各能级城市房价环比跌幅有所收窄——房地产行业 2024 年 1 月 70个大中城市房价数据点评》（2024/02/27） 《楼市成交仍然低迷；“项目白名单”与核心城市限购优化政策加速落地—房地产行业 2024 年 1 月月报》（2024/02/20） 《关于广州限购政策及相关部门对房地产政策优化的点评：广州限购优化带来增量购买力；近期各部门对房地产供需两端均作出积极表态和政策支持，有助提升市场信心》（2024/01/29） 《热点城市追踪系列之哈尔滨——冰雪主题爆火背后的楼市真相》（2024/01/24） 《房地产行业 2023 年 12 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价持续下行，二手房压力大于新房》（2024/01/18） 《房地产行业 2023 年 12 月统计局数据点评：行业销售额回落至 2016 年；预计 2024 年销售与投资仍将低位运行》（2024/01/18） 《广州房票安置制度点评：广州发放一线城市首批房票，缓解政府集中支付压力的同时助力去库存》（2024/01/11） 《关于深圳城中村改造新政意见稿的点评：深圳城中村改造提速推进，新政意见稿最大变化在于向一二级分离倾斜》（2024/01/07） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 12 周周报（3 月16 日-3 月 22 日） 新房二手房成交量同比降幅收窄，国常会提出要进一步优化房地产政策 新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅缩窄；二手房成交面积环比增幅缩窄，同比降幅缩窄；土地市场环比量跌价升，溢价率环比下降。 核心观点 ◼ 新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅收窄。新房成交面积为 287.9 万平方米，环比上涨 31.3%，环比增速较上周提升了 15.0 个百分点，同比下降 49.5%，同比降幅较上周收窄了 9.6 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 24.5%、31.3%、35.6%，同比增速分别为-53.8%、-48.3%、-47.7%，同比降幅较上周分别收窄了 0.7、10.8、15.0 个百分点。 ◼ 二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄。18 个城市成交面积为 201.8 万平方米，环比上涨 11.0%，环比涨幅较上周下降了 8.6 个百分点，同比下降 27.1%，同比降幅较上周缩小了 2.7 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 8.9%、11.6%、11.3%，同比增速分别为-19.3%、-28.6%、-36.2%，同比降幅较上周分别收窄了 7.0、0.2、2.7 个百分点。 ◼ 新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9886 万平方米，环比增速为 4.2%，同比增速为-2.5%。去化周期为 26.7 个月，环比提升 4.4 个月，同比提升 12.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 25.7、25.4、78.4 个月，环比分别提升 2.5、7.0、3.6 个月，同比分别提升 15.5、14.2、49.4 个月。 ◼ 土地市场环比量跌价升，溢价率环比下降。百城成交土地规划建筑面积为 2663.5 万平方米，环比下跌 18.9%，同比下跌 24.7%；成交土地总价为 374.2 亿元，环比上涨 22.1%，同比下跌 4.5%；成交土地楼面均价为 1404.9 元/平，环比上涨 50.6%，同比上涨 26.9%；百城成交土地溢价率为 2.6%，环比下降 5.2%，同比持平。 ◼ 本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为239.4 亿元，同比下降 39.3%（前值：46.9%）。总偿还量为 183.1 亿元，同比上升 4.4%（前值：5.2%）；净融资额为 56.4 亿元。 ◼ 板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.3%，较上周下降 5.8pct，房地产行业相对收益为-0.6%，较上周下降 4.4pct。房地产板块 PE 为 10.27X，较上周下降 0.20X。北上资金对家用电器、电子、通信等加仓金额较大，分别为 12.70、8.33、7.69 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.67%（上周为-0.61%），净卖出 2.36 亿元（上周净买入9.52 亿元）。 政策 ◼ 本周，统计局披露了地产销售与投资数据，销售、新开工降幅显著扩大，竣工增速如期下滑。受到当前居民收入与就业预期仍然较弱、部分购房需求在前期透支、居民对新房交付仍有担忧、房价下跌加重观望情绪等因素的影响，房地产基本面仍然较弱。 ◼ 3 月 22 日召开的国常会听取关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报，并提出“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策”，需求端强调有效激发潜在需求，供给端侧重加大高品质住房供给。我们认为，房地产行业供需端政策均有望进一步松动，后续应密切关注核心城市政策调整情况以及 4 月中央政治局会议地产相关表述。 投资建议 ◼ 整体而言，我们认为近期各类中央的表态释放了积极信号，宏观与行业供需两端政策也有望继续发力，房地产市场预期和信心或有望逐步修复，推动房地产行业供求关系达到新的平衡点，进而为经济平稳运行提供支撑。今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。在行业面临较大资金缺口压力之下，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企成为今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。 ◼ 现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或 REITs