龙湖集团(0960.HK)2023年年报点评：开发业务聚焦核心区域，商业运营稳健发展

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2024 年 03 月 25 日 证 券研究报告•2023 年 年报点评 持有 （ 维持） 当前价： 10.18 港元 龙湖集团（0960.HK） 房 地产 目标价： ——港元 开发业务聚焦核心区域，商业运营稳健发展 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 52 周区间(港元) 7.92-24.85 3 个月平均成交量(百万) 25.46 流通股数(亿) 67.67 市值(亿) 688.91 相 关研究 [Table_Report] 1. 龙湖集团（0960.HK）：融资通畅财务健康，商业运营稳步扩张 (2023-08-21) [Table_Summary]  营业收入承压，财务总体向好。2023 年公司取得营业收入 1807.4 亿元，同比下降 27.9%，实现归母净利润 128.5 亿元，同比下降 47.3%，剔除公平值变动等影响后核心归母净利润同比下降 49.6%至 113.5 亿元。毛利 305.8 亿元，毛利率为 16.9%。核心税后利润率为 8.7%，同比-3.6pp，核心权益后利润率为6.3%，同比-2.7pp。财务总体稳定向好，公司现金短债比为 1.96，净负债率同比下降 2.2 个百分点至 55.9%，剔除预收账款的资产负债率为 60.4%，剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为 1.36，保持“绿档”水平。同时债务结构优化，平均贷款年限为 7.85年。2023年期末综合借贷 1926.5亿元，同比下降 7.4%，平均借贷成本为年利率 4.24%，在手现金 604.2 亿元。  聚焦核心区域，土储资源充足。2023 年公司开发业务实现收入 1558.6 亿元，交付物业总建筑面积为 1070.8万平，结算毛利率为 11.0%。合同销售额为 1734.9亿元，对应销售面积 1079.6 万平方米，单价为 16070 元/平方米，期末已售未结金额 1734亿元，面积约为 1260万平。公司布局聚焦核心区域，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别占比 28.9%、28.4%、21.8%、11.8%及 9.1%。此外土储充足，2023 年新增收购土地储备总建筑面积为 368 万平，权益面积 266万平。期末土储合计 4539万平，权益面积 3236万平，平均成本为每平方米 4705 元，为当期签约单价的 29.3%。  经营性业务稳健，利润贡献占比显著。2023年公司运营业务实现租金收入同比增长 8.9%至 129.4亿元，其中商场、租赁住房和其他分别占比 77.4%、19.7%和 2.9%。2023年期末已开业商场建筑面积 797万平，含车位共 1028万平，整体出租率为 96.2%。2023 年新增运营 12 座商场，其中 7 座为轻资产，同店销售额和客流同比去年均实现超 30%的增幅，租金收入+9%至 102.8 亿元。租赁住房方面，冠寓已开业 12.3万间，整体出租率 95.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为 96.4%，收入+6%至 25.5亿元。此外服务业务实现收入 119.4亿元，同比增长 2.4%，期末物业在管面积 3.6亿平。运营及服务业务贡献核心权益后利润超六成。  盈利预测与评级：2024-2026 年归母净利润将保持 4.0%的复合增长率。考虑公司经营性业务增长稳健，拥有众多优质商业资产，可贡献稳健现金流，维持“持有”评级。  风险提示：销售不及预期、利润率不及预期、商业拓展不及预期等风险。 指标/年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元人民币) 180737 188239 195681 203077 增长率 -27.9% 4.2% 4.0% 3.8% 归属母公司净利润(百万元人民币) 12850 13111 13790 14353 增长率 -47.3% 2.0% 5.2% 4.1% 每股收益 EPS 1.95 1.94 2.04 2.12 净资产收益率 8.5% 7.9% 7.7% 7.4% PE 5.9 4.9 4.6 4.4 数据来源：公司公告，西南证券 -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%23/323/523/723/923/1124/124/3龙湖集团 恒生指数 龙 湖集团（0960.HK） 2023 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 盈利预测 关 键假设： 假设 1：公司开发业务销售有所下滑，开发业务结算收入增速将有所放缓，预计公司2024-2026 开发业务结算金额增速分别为 3%/3%/3%； 假设 2：公司商业项目数量持续增长，预计公司 2024-2026 运营业务租金收入增速分别为 8%/7%/6%； 假 设 3：公司 物业 在管 面积 保持 较高 增速， 随着 管理 规模 的持 续增长 ，预 计公 司2024-2026 服务业务收入增速分别为 15%/12%/10%。 基于以上假设，我们预测公司 2024-2026 年分业务收入成本如下表： 表 1：分业务收入及毛利率 单 位 ： 百 万 元 人 民 币 2023A 2024E 2025E 2026E 开发业务 收入 155,857 160,533 165,349 170,309 增速 -31% 3% 3% 3% 成本 138,713 144,479 148,814 153,278 毛利率 11% 10% 10% 10% 运营业务 收入 12,936 13,971 14,949 15,846 增速 9% 8% 7% 6% 成本 3,118 3,353 3,588 3,803 毛利率 76% 76% 76% 76% 服务业务 收入 11,944 13,736 15,384 16,922 增速 2% 15% 12% 10% 成本 8,241 9,615 10,769 11,846 毛利率 31% 30% 30% 30% 合计 收入 180,737 188,239 195,681 203,077 增速 -28% 4% 4% 4% 成本 150,153 157,447 163,170 168,927 毛利率 17% 16% 17% 17% 数据来源：Wind，西南证券 龙 湖集团（0960.HK） 2023 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 附：财务报表 资产负债表(百万元) 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表(百万元) 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 442,