2023年年报点评：管理规模量质兼升，运营管理稳步向前

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 [Table_Header] 公司点评●房地产服务 2024 年 03 月 16 日 [Table_Title] 管理规模量质兼升，运营管理稳步向前 --2023 年年报点评 核心观点： [Table_Summary] ⚫ 事件：公司发布 2023 年年报，2023 年公司实现营业收入 156.27 亿元同比增长 19.99%；归母净利润 7.36 亿元，同比增长 23.96%；2023 年 EPS为 0.69 元/股；分红方案为每 10 股派发 1.7 元现金红利。 ⚫ 归母净利润稳定提高：公司 2023 年实现营业收入 156.27 亿元，同比增长 19.99%，归母净利润 7.36 亿元，同比增长 23.96%。盈利能力上，公司整体毛利率 11.56%，较 2022 年下降 0.28pct，主要由于公司主营的物业管理业务的毛利率下降 0.57pct 至 10.01%。公司净利率为 4.73%，较2022 年提高 0.36pct。净利率有所提高的原因在于：1）公允价值变动收益为 0.06 亿元，2022 年为-0.08 亿元，2023 年实现公允价值变动正收益；2）营业外收入提高至 0.15 亿元，营业外支出由 2022 年的 0.15 亿元下降至 0.01 亿元。费用管控上，销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为 0.6%、3.87%、0.4%，分别较 2022 年提高 0.06pct、提高 0.27pct、下降 0.32pct，合计费用率基本维持稳定。 ⚫ 管 理 规 模 量 质 兼 升 公 司 物 管 业 务 实 现 收 入 147.58 亿 元 ， 同 比 增 长18.03%，占公司营业收入的 94.44%。其中基础物管实现收入 121.13 亿元，占物管收入的 82.08%，毛利率为 8.76%，较 2022 年小幅下降 1.02pct。截至 2023 年末，公司在管面积 3.45 亿方，同比增长 10.74%，其中 34.64%的在管面积来自控股股东招商蛇口。公司持续深化与控股股东的开发增值业务协同，实现优化协同。从业态分布看，住宅业态与非住业态的在管面积分别占总在管面积的 38.10%、61.90%，非住业态占比较 2022 年提升 3.14pct。非住业态占据各主要赛道，包括办公、公共、园区、政府、学校、商业、城市空间及其他。从物管单价看，公司基础物管平均单价为 2.93 元/平米/月，较 2022 年提高 8.76%，其中住宅和非住单价分别为2.16 元/平米/月、3.40 元/平米/月，同比分别增长 5.40%、8.17%。非住业态单价和在管面积占比均提升，助力提升基础物管业务单价提升。 ⚫ 增值服务稳中有进：物管业务中的平台增值服务实现收入 5.84 亿元，专业增值服务实现收入 20.61 亿元，分别占物管收入的 3.96%、13.96%。毛利率分别为 8.49%、17.81%，分别较 2022 年提高 2.46pct、1.51pct。1）平台增值服务持续扩容，如企业商城放弃低毛利率业务，打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务。2）专业增值服务各板块起头并进：招商设施逐渐成为华为等客户核心 IFM 服务商，招商楼宇进一步拓宽几点安装等业务承接路径，中标哈尔滨、湖南等地项目、南光电梯销售安装业务同比增长 135%等。 ⚫ 运营管理能力提高：公司 2023 年资产管理业务实现收入 6.98 亿元，同比增长 50.13%，毛利率 50.74%，较 2022 年提高 9.17pct。1）商业运营实现收入 2.45 亿元，同比增长 138.68%。截至 2023 年末，招商商管在管商业项目 70 个（含筹备项目），管理面积 397 万方，其中自持项目 3 个，受托管理招商蛇口项目 58 个，第三方输出项目 9 个。2）持有物业出租 [Table_StockCode] 招商积余(001914) [Table_InvestRank] 推荐 (维持) 分析师 [Table_Authors] 胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 [Table_Market] 市场数据 2024-03-15 股票代码 001914 A 股收盘价(元) 11.12 上证指数 3,054.64 总股本(万股) 106,035 实际流通A股(万股) 106,034 流通 A 股市值(亿元) 118 相对沪深 300 表现图 [Table_Chart] 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 [Table_Research] 【 银 河 地 产 】 公 司 点 评 _ 房 地 产 行 业 _ 招 商 积 余（001914.SZ）：聚焦主业提质增效，夯实基底稳中有进 -40%-30%-20%-10%0%10%招商积余沪深300 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 [Table_ReportTypeIndex] 公司点评/房地产 管理业务实现收入 4.54 亿元，同比增长 25.09%。截至 2023 年末，公司可出租面积 46.92 万方，包括据点、购物中心、零星商业、写字楼、住宅、公共建筑等业态，其中购物中心和酒店可出租面积分别为 31.76 万方、10.32 万方。2023 年末的总体出租率为 96%，其中，酒店、零星商业、公共建筑的平均出租率为 100%、购物中心、写字楼的出租率分别为94%、91%。高出租率显示公司强运营管理能力。 ⚫ 重视股东回报：公司发布未来三年股东回报规划公告，2024-2026 年，在盈利水平和现金流量能够满足持续经营和长远发展的情况下，公司原则上每年现金分红比例不低于 25%。若采取现金和股票股利分配利润，则根据公司发展阶段，确认现金分红在利润分配中所占比例，其中最低情况为 20%。 ⚫ 投资建议：公司 2023 年营收和业绩稳步增长，物业管理服务业务在管规模提升明显，住宅和非住业态相辅相成；资产管理业务快步向前，商业运营实现高速发展，持有物业出租管理业务彰显强运营能力，出租率维持高位。公司公布的 2024-2026 年股东回报规划体现公司对股东的重视。考虑到行业竞争加剧等行业趋势，我们预测公司 2024-2026 年归母净利润 9.03 亿元、10.83 亿元、12.70 亿元，EPS 为 0.85 元/股、1.02 元/股、1.20 元/股，对应 PE 为 13.06X、10.89X、9.29X，维持“推荐”评级。 ⚫ 风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险。 表 1：主要财务指标预测 [Table_MainFinance] 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 15626.68 19203.37 22938.72 25313