房地产行业德国、新加坡保障房体系研究：房价长期稳定的德国、新加坡有何特殊之处？

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 房价长期稳定的德国、新加坡有何特殊之处？ -德国、新加坡保障房体系研究 房地产 证券研究报告/专题研究报告 2024 年 3 月 11 日 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 107 行业总市值(亿元) 10513.85 行业流通市值(亿元) 4870.64 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点摘要 ◼ 核心观点：德国和新加坡被公认为全球住房问题解决的较好的两个国家。新加坡有着超过 90%的住房拥有率，大多数居民住在政府建设的组屋中；不同于新加坡，德国仅有 45%左右的房屋拥有率，通过完善制度让过半居民安心租在市场化建设的住房里。新加坡和德国分别是政府主导模式和市场主导模式的成功代表，不同的地方仅在于政府参与市场的深度，相同之处有很多，比如对征地的立法与修正案来控制土地成本、在交易环节设置较多税赋与限制来压制住房金融属性、供给端根据申请数量来制定建房计划、需求端针对不同阶层给予相应的住房补贴、政策端面对市场的突然变化快速制定政策调整等。 ◼ 德国：租赁市场成熟，目前超过一半人选择租房。2005-2023 年间，德国人均可支配收入增幅达 56%，同期租金指数涨幅仅为 27%。德国政府在住房供给不足的时候动用财政补贴、税收减免、低息无息贷款等政策鼓励私人和机构建房，在住房短缺极端时期政府出资建社一部分刚需保障房应急，需求端采取租金补贴、按揭利率优惠等方式减轻居民的购房、租房压力，同时，在房产交易环节设置多重税收及繁琐流程来压制其金融属性。 德国住房制度真正值得借鉴的地方在其政府面对市场变化时能够快速做出正确应对的能力与魄力。德国政府在二战后住房短缺时期颁布较多住房建设及租金管控法律措施，但随着供给提升及房屋保有量提升，政府便推动住房市场化，提升保障房流通性，优化资源配置效率，然而面对 20 世纪 90 年代的东西德合并，及 2015 年以后欧洲难民进入德国两次重大事件对房地产市场带来的冲击，德国政府快速相应：提高住房补贴覆盖人群与补贴力度，重启保障房建设，颁布新的租金管控条例等，有效的控制住租金及房价的快速上涨。 ◼ 新加坡：住房拥有率超 9 成，且其中 9 成居民住在政府组建的组屋中。与德国政府通过市场调控为主不同，新加坡以政府管控为主，市场为辅。政府成立建屋发展局（HDB），立法授予其征地的权力，负责组屋的规划、金融、建设、运营。HDB 根据居民申请数量来匹配制定组屋的建造数量，组屋价格参考居民收入中位数进行发布，同时再辅佐财政补贴，住房价格长期稳定。 新加坡住房制度有其特殊性。我国曾参考新加坡中央公积金制度（CPF）建立了公积金体系，但新加坡政府在保障房（组屋）建设中持续赤字补贴，同时在建设初期通过了强制非市场化征地的法案，且后续修订案让政府征地能力进一步增强，土地成本长期低于市场成本。此外，新加坡租屋建设规划也值得借鉴，HDB 会接受居民的购房申请，只有在申请达到必须数量时才会考虑建房，一定程度上避免了区域供过于求的情况。 ◼ 风险提示：研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时风险；全球地缘政治风险；宏观调控及经济形式不确定性。 -50.00 -40.00 -30.00 -20.00 -10.00 - 10.00 20.0022-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-12沪深300申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 专题研究报告 内容目录 德国住房体系简述 ............................................................................................... - 6 - 1.1 德国住房现状：价格较为稳定，租房比例较高 ...................................... - 6 - 1.1.1 房价合理稳定，居民住房负担小......................................................... - 6 - 1.1.2 房屋自有率低，租房为主 ................................................................... - 7 - 1.2 德国住房政策演变历史 .......................................................................... - 9 - 1.3 住房供给端：政府少量直接参与，以政策扶持为主 ........................... - 11 - 1.3.1 多次立法支持，对保障房建设给予全方位补贴 ................................ - 11 - 1.3.2 住房模式创新：自愿互助的住房合作社模式 ................................... - 12 - 1.3.3 参与住房建设可以获得稳定、低风险的投资回报 ............................ - 14 - 1.4.住房需求端：支持刚需和改善，打击投机交易 .................................... - 15 - 1.4.1 提供多样化的住房补贴 ..................................................................... - 15 - 1.4.2 抑制住房投机，控制杠杆率 ............................................................. - 17 - 1.4.3 多重课税，打压炒房投机 ................................................................. - 18 - 新加坡住房体系简述 ......................................................................................... - 19 - 2.1 新加坡住房现状：组屋为主，商品房为辅 ........................................... - 1