供求关系发生重大变化背景下的2024年楼市趋势和机会-同策研究院

物竞天择，适者生存；世道必进，后胜于今——供求关系发生重大变化背景下的2024年楼市趋势和机会Contents目录Part 1. 供求关系发生重大变化的背景Part 2. 供求重大变化对2023年楼市的影响Part 3. 2024年楼市趋势和投资机会P a r t 1 .供 求 关 系 发 生 重 大 变 化 的 背 景当前中国房地产行业发展面临三大背景，第一、人口见顶，需求萎缩；第二、增量市场见顶，进入存量主导市场；第三、城镇存量住房过剩供求关系发生重大变化的三大背景背景1人口见顶、需求萎缩人口见顶、城镇化进程放缓，出生人口减少，需求逐步萎缩背景3城镇存量过剩城镇存量住房约5.5亿套，住宅总量过剩背景2增量市场见顶城镇户均约1.1套，增量见顶，将进入存量主导市场7.008.009.0010.0011.0012.0013.0014.0015.00200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023全国总人口15-64岁人口0500100015002000200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023出生人口死亡人口当前中国面临总人口、劳动力人口、出生人口三大拐点，出生人口快速下跌、2023年仅出生902万人，死亡1110万人，已经出现死亡人口大于出生人口的“死亡交叉”。在年龄结构上，人口逐渐老龄化，代表着总体上需求减弱，需求结构转向改善化人口见顶：中国人口总量减少，新出生人口减少数据来源：国家统计局，同策研究院2021年全国常住人口峰值14.1亿人2013年全国劳动人口峰值10.1亿人2000-2023年全国总人口、15-64岁劳动人口数2021年死亡人口首次超过出生人口2000-2023年全国出生人口、死亡人口数2016年之后，全国出生人口快速下跌2000-2016年出生人口数相对平稳万人亿人全国七普和六普人口年龄结构-1.4E+08-90000000-400000001000000060000000110000000-1.4E+08-90000000-4000000010000000600000001100000000-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80岁以上“六普”2010年“七普”2020年首次置业需求减少首次改善需求增加再次改善需求微降2.28亿1.67亿2.15亿2.23亿2.30亿2.07亿截至2023年，主要一二线城市城镇化水平均接近或超过80%，未来城镇化速度放缓，本地进城推动住房需求的动力弱。在全国人口增量见顶背景下，如果外来人口流入放缓，新房需求依赖本地人，新增住房需求将持续回落并进入低位稳定区间需求萎缩：一二线城市城镇化进程将结束城镇化率北京上海深圳广州杭州南京天津武汉成都大连厦门西安长沙宁波福州沈阳青岛南昌合肥郑州2007年84.586.8100.089.448.278.076.363.853.558.368.346.360.234.455.964.236.447.442.561.32008年84.987.5100.089.850.382.877.264.554.459.668.347.161.334.957.564.536.347.143.162.32009年85.088.0100.089.951.977.278.064.855.261.280.274.462.635.458.664.864.747.143.563.42010年86.089.3100.089.853.078.561.164.756.662.088.347.967.735.862.065.465.846.643.666.42011年86.289.3100.084.154.179.780.566.160.763.088.570.168.536.163.366.166.046.364.664.82012年86.289.3100.085.054.880.181.667.561.164.288.671.569.436.664.866.766.168.566.466.32013年86.389.6100.085.355.780.982.067.661.365.488.772.170.637.065.967.466.269.867.867.12014年86.489.3100.085.456.581.982.367.670.466.588.872.672.337.358.868.166.370.969.168.32015年86.587.6100.085.561.883.282.670.671.567.788.973.074.439.667.768.768.071.670.469.72016年86.589.0100.086.163.082.082.979.870.668.989.073.476.048.168.669.470.572.372.171.02017年86.587.7100.079.764.073.169.769.159.369.185.272.866.955.456.770.072.655.247.672.22018年86.588.1100.079.866.575.270.373.260.969.185.768.467.559.757.070.662.055.450.056.12019年84.287.3100.079.967.477.370.973.762.569.286.669.968.563.357.571.462.755.852.658.02020年87.689.3100.080.583.386.884.774.778.882.487.079.282.678.072.584.576.378.176.378.42021年87.589.3100.086.583.686.984.984.679.582.890.179.583.278.473.085.077.278.684.079.12022年87.689.3100.086.584.087.085.184.779.983.390.279.683.378.973.385.077.378.984.679.42023年87.789.4100.086.584.487.185.384.880.383.890.379.783.479.473.585.077.579.285.279.72007至2023年主要城市城镇化率注：2023年为估算数据房改后，中国城镇住宅存量规模快速增长，从95.3亿平米、增长至2020年的321.6亿平米，户均住房套数也从2010年的1.02套增长至2020年的1.09套，按国际经验户均达到1.1套，住房市场峰值到来。住宅存量规模的激增扭转了住房供需的结构、二手房将成为供应主体增量见顶：中国城镇存量住宅接近户