物业服务行业2024年投资策略：暗夜已至，月明在即

中 泰 证 券 研 究 所专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信｜证券研究报告｜2 0 2 4 . 0 1 . 2 2物业服务行业2024年投资策略：暗夜已至，月明在即由子沛S0740523020005youzp@zts.com.cn李垚S0740520110003liyao01@zts.com.cn侯希得S0740523080001houxd@zts.com.cn2目录CONTENTS专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信中 泰 证 券 研 究 所核心观点2023年物业板块表现回顾2023年物业行业经营总结2024年物业行业展望01.02.03.04.投资建议05.3CONTENTS目录CCONTENTS专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信中 泰 证 券 研 究 所1核心观点41. 2023年物业板块表现回顾：1）受外部市场及房地产行业影响较大：2023年初至今，港股物业板块受美元加息导致资金流出，房地产行业下行拖累等因素影响，股价大幅下行；2）市场对公司治理更为严格：中海物业拟进行关联收购，股价随后短期下跌超30%；3）回购增持对股价托底效果不佳：2023年部分物业公司进行回购与增持操作，但并未对股价有明显提振。2. 2023年物业板块经营总结：1）营收增速放缓：主要因并购大幅减少及地产交付延后，往后看央企收入因交付稳定外拓强势，预计会持续增长；2）盈利能力稳定：2022年物业公司开始大幅压降地产关联业务让该板块收入占比和毛利率快速下降，物业服务相关业务毛利率总体稳定，预计往后利润率波动会降低，其中优质公司有望持续优化费用，净利润率或小幅改善；3）应收款周转天数增加总体可控：由于业务的快速增长及非住宅业务占比提升，客户付款周期拉长有其客观的原因。3.物业板块2024年展望：1）与房地产进一步脱钩：物业财报中地产关联业务的收入和利润占比进一步下降，来自地产业务的减值也边际减少；2）提升分红回馈股东：头部物业公司逐渐提升股利分派率，随着物业行业减少大规模并购进入平稳增长期，分派率有望进一步提升。投资建议：央国企背景的物企在强势开发商的支持下有望保持原先的业绩承诺：推荐中海物业、华润万象生活、招商积余、保利物业，同时看好优质物业在行业筑底后有更高的向上弹性：推荐新大正、绿城服务、新城悦服务，建议关注万物云、越秀服务、滨江服务、建发物业。风险提示：房地产行业竣工低于预期；房地产市场销售低于预期；物业费市场化进度低于预期；物管业务行业渗透率提升不及预期；研报信息使用不及时风险；数据测算偏差风险。核心观点5CONTENTS目录CCONTENTS专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信中 泰 证 券 研 究 所22023年物业板块表现回顾6板块回顾：2023年受内外部环境影响整体表现较弱2023年初至今，港股物业板块受美元加息导致资金流出，房地产行业下行拖累等因素影响，股价大幅下行。来源：WIND、中泰证券研究所图表：2023年至今恒生物业管理及服务指数表现情况-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-017板块回顾：资金流出及房地产拖累是主要因素美元处在强势周期，恒指明显承压，而物管板块在2021年后与大盘走势趋同：美元尚未进入降息周期，历史上往往美元强势港股会进入低迷期，物业管理板块在2021年后随着自身增速放缓及与地产的绑定，板块走势跟随恒指，有资金流出压力。2021年下半年房地产行业开启的下行周期对物管板块影响深远：房地产行业基本面持续走弱，叠加。来源：WIND、中泰证券研究所图表：恒指表现与美元指数呈负相关关系图表：2021年下半年开始物管板块与恒指及地产板块走势趋同-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2019-012020-012021-012022-012023-012024-01美元指数恒生指数-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%-100%0%100%200%300%2019-012020-012021-012022-012023-012024-01恒指物管（左轴）恒生指数-100%0%100%200%300%-60%-40%-20%0%20%40%2019-012020-012021-012022-012023-012024-01恒生地产类恒指物管（右轴）8板块回顾：股价整体下行，央企跌幅小于民企主要公司2023年股价下跌：受资金面及地产周期影响物管主要上市公司2023年录得负增长。结构上看，央企防御性更强：四家大型央企物业跌幅小于板块基准，而民企物业分类跌幅高于板块基准，我们认为这与地产本身的分化，及公司自身的经营分化高度相关。图表：2023年主要物业上市公司股价下跌图表：2023年央企物业相对板块有明显的超额收益-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%华润万象生活中海物业保利物业招商积余碧桂园服务融创服务金科服务新城悦服务世茂服务新大正-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%物业服务央企物业民企物业来源：WIND、中泰证券研究所9板块回顾：市场对于公司治理更为敏感中海物业2023年前10月股价较为坚挺，推出收购计划后下跌超30%：中海物业前10月跑赢大多数板块内的公司，但10月11日公告的关联交易，让市场对公司治理感到担忧，随后2天股价有较大幅度的下跌，虽然12月29日公司公告终止交易，但从终止交易至1月初的股价表现看并未有明显修复。图表：中海物业因对关联方子公司收并购股价大幅调整-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-01中海物业10月11日公告收购关联方附属子公司12月29日公告终止收购事项来源：WIND、中泰证券研究所10板块回顾：回购对股价提振不明显2023年物企回购与增持效果一般：面对持续的股价下行与公司基本面背离，2023年不少物业公司出台了回购和高管增持案例，但从推动股价修复上看效果不佳。我们认可公司价值低估，以及管理层对于维护股东利益做出的努力，但在宏观国际国内背景及房地产行业的下行周期压力下，物业板块难以走出独立行业，大部分公司股价走势与恒指趋同。来源：公司公告、中泰证券研究所图表：2023年部分上市物业企业回购股份情况（截至2023年12月31日）证券代码证券简称回购金额（亿元）回购数量（万股）回购占流通盘比例9983.hk建业新生活0.03 1250.10%2869.hk绿城服务1.08 3826.61.20%1995.hk旭辉永升服务0.07 534.20.31%2602.hk万物云0.46 218.560.19%6668.hk金科服务1.40 1545.722.42%9666.hk星盛商业0.02 153.00 0