房地产：从美日对比看中国都市圈产业和人口聚集潜力

1 行业报告│行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产 从美日对比看中国都市圈产业和人口聚集潜力 ➢ 人口产业高度聚集，美国大都市圈核心城市房价体现城市发展 美国三大都市圈（纽约、洛杉矶、芝加哥）人口和产业密集集中。占全国不足 2%的土地上聚集了约 15%的人口和 GDP。这些区域的核心城市，比如国际金融中心如纽约，历史上看房价租金持续上涨。反映了人口和产业集中对房价的影响，尤其在土地资源有限的核心区域，房价向上潜力明显。近年，美国都市圈的 GDP 占全国比例略有下降，但它们依然是美国经济的关键支撑，其房地产市场展现出稀缺性。 ➢ 人口产业聚集，日本大都市圈房价极差大，核心城市房价高 日本东京和大阪都市圈人口和产业高度集中。2022 年，两大都市圈的总人口为 6,827.1万人，占全国人口的 54.64%。2019 年，两大都市圈的 GDP 总量为 348.72 万亿日元，占全国总量的 60.04%。核心城市，尤其是东京，房价远高于其他区域，都市圈内房价呈现从核心到外围逐步下降的趋势。人口密度在核心城市最高，近年来也有一定程度的人口外溢。区域的 GDP 贡献和产业聚集度高，是核心区域房价稳步上涨，超越全国平均水平的重要原因。 ➢ 存在持续聚集潜力，中国大都市圈核心城市未来发展潜力大 2022 年四大都市圈（京津冀、上海、珠三角和成渝）的总人口占全国 24.52%，GDP 总额占全国 33.82%，土地面积仅占 5.50%。与美国和日本相比，中国都市圈的人口密度和产业聚集度仍有很大的提升空间。目前，中国都市圈的人口密度为 656.21 人/平方公里，远低于美国的 1652.60 人/平方公里和日本的 947.96 人/平方公里。随着人口和产业的进一步集中，中国都市圈尤其是核心城市的不动产具有长期价值。在全球化和城市化进程中，中国都市圈作为国家经济发展的引擎，有望继续吸引人口和产业，推动房地产市场的平稳健康发展。 ➢ 城市发展与房价格局，市心和高新区域房价较高 全球主要都市圈的房价分布呈现出特点：城市中心和高新技术区域的房价普遍较高。这一现象在美国的纽约、日本的东京以及中国的北京、上海等城市均有体现。这些地区因其地理位置优越、商业活动密集和交通便利，成为房地产市场中最具吸引力的区域。同时，这些城市的房价还呈现出从中心向外辐射的特点，即离市心和高新区越远，房价通常越低。市郊和远郊区域虽然提供了更加实惠的住房选择，但通常意味着居住者需要在通勤时间和生活质量上做出一定的妥协。 ➢ 产业转移和人口流失，汽车之城底特律衰退的反思 20 世纪 60 年代底特律的工业繁荣带来了房地产的快速发展，但随着去工业化、社会关系紧张和经济衰退，城市开始面临人口流失和楼市萎缩。1967 年文化分裂带来的社会紧张对城市稳定和房产价值产生了破坏性影响。70 年代，全球化和制造业外迁加剧了经济衰退，从而进一步影响了房地产市场。次贷危机和市政破产也使情况进一步恶化。尽管底特律正在通过吸引新企业和改善基础设施努力复苏，但人口减少、GDP 增长缓慢以及房价上涨有限，都反映出这座城市在经济转型和市场振兴上所面临的挑战。 ➢ 投资建议 核心都市圈是大部分经济体的经济中心，都市圈的聚集力和增长潜力，直接影响经济体的发展空间。目前国内房地产市场处于温和复苏阶段，宽松政策下供给和需求逐渐恢复，核心城市的人口和产业聚集仍有空间，未来发展潜力十足。我们建议重点关注资金实力较强、在核心城市土地储备质高量大的优质龙头国央企。此外，此外二手房市场有效恢复，建议关注存量房龙头企业。 风险提示：（1）房地产市场超预期下行风险;（2) 金融市场波动风险；（3）经济复苏不及预期 证券研究报告 2024 年 01 月 22 日 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1、《房地产：销售环比改善，投资端表现较弱》2024.01.21 2、《房地产：美国房地产市场：二手房市场》2024.01.07 。 -40%-23%-7%10%2023/12023/52023/92024/1房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告│行业专题研究 正文目录 1. 美国大都市圈人口产业高度聚集 ...................................... 4 1.1 存在一定人口外溢趋势，核心城市人口密度仍然领先 ............... 5 1.2 美国大都市圈 GDP 占比略有下降 ................................ 6 1.3 美国核心城市房价跑赢全国 .................................... 6 2. 人口产业聚集，日本都市圈房价极差大 ................................ 7 2.1 日本都市圈核心城市吸引力强劲 ................................ 8 2.2 都市圈产业高度聚集 .......................................... 9 2.3 核心区域房价有显著优势 ..................................... 10 3. 中国都市圈人口产业聚集空间大 ..................................... 11 3.1 都市圈内部人口密度梯度较小 ................................. 12 3.2 都市圈产业持续增长 ......................................... 14 3.3 核心区域房价涨幅较大 ....................................... 15 4. 城市发展与房价格局 ............................................... 16 4.1 市中心房产均价显著高 ....................................... 17 4.2 高新区域的房价由产业聚集驱动 ................................. 18 5. 产业转移和人口流失，汽车之城底特律的衰退 ......................... 18 5.1 底特律人口增长放缓下降，GDP 增长水平较低 .................... 19 5.2 底特律危机时期房价降幅大，调整恢复速度慢 .................... 19 6. 投资建议:核心城市仍有发展潜力 .................................... 20 7. 风险提示 ........................................................ 20