绿城中国(03900.HK)销售权益比例提高，拿地强度提升

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 公司跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 买入 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） ＃marketData＃ 市场数据 日期 2024.01.11 收盘价（港元） 7.49 总股本（亿股） 25.32 总市值（亿港元） 190 净资产（亿元） 363.06 总资产（亿元） 5437.27 每股净资产（元） 14.34 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 ＃relatedReport＃ 相关报告 《中期业绩符合预期，拿地销售权益占比提升》20230829 《权益销售同比高增，精准投资优化土储》20230616 ＃emailAuthor＃ 海外研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 ＃assAuthor＃ 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃dyStockcode＃ 03900 .HK ＃dyCompany＃ 绿城中国 港股通（沪、深） ＃title＃ 销售权益比例提高，拿地强度提升 ＃createTime1＃ 2024 年 01 月 11 日 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 2023 年权益合约销售金额同比增长 4.2%：2023 年，公司实现总合约销售金额 3011 亿元，同比增长 0.3%；其中自投合约销售金额 1943 亿元，同比下降8.7%，对应权益销售额 1276 亿元，同比增长 4.2%，主要因权益销售比例同比提升 8 个百分点至 66%，位列中指院权益销售榜单 TOP 8。 ⚫ 2023 年代建合约销售金额逆势增长，新拓项目符合预期：2023 年公司实现代建合约销售金额 1068 亿元，同比增长 22.1%；代建项目销售均价为 12404元/平方米，同比下降 16.8%。从代建的新拓项目来看，2023 年新拓代建项目的合约总建筑面积达 3528 万平方米，同比增长 25.0%；新拓代建项目代建费预估 104 亿元，同比增长 20.5%；平均单面积贡献代建费约 294 元/平米，同比略降 3.6%。公司代建项目拓展符合预期且收费相对稳定。 ⚫ 拿地强度提升，补充优质货值，新增货值位列行业 TOP 7：2023 年公司新增土储 39 个项目，位列中指院新增货值榜单 TOP 7；对应总建面为 581 万平米，权益土地款 722 亿元；对应权益销售金额的拿地强度约 56.6%，较 2022 年拿地强度提升 23 个百分点。2023 下半年公司加大拿地力度，抓住在上海、杭州等核心一二线城市布局的机会，预计公司一二线城市优质货值仍较为充足。 ⚫ 融资渠道通畅且融资成本低：截至 2023H1，公司平均融资成本为 4.4%，融资成本属于行业低位水平；公司净负债率为 70.2%，杠杆控制在合理水平。2023 下半年，公司利用通畅的融资渠道发行公司债和中期票据，7 月 13 日，公司以 4.3%票面利率发行三年期公司债 15 亿元；9 月 1 日，公司以 4.31%票面利率发行三年期绿色中期票据 10 亿元。 ⚫ 维持“买入”评级：2023 年公司拿地注重平衡利润和 IRR，销售、拿地权益比例提高，有利于提高中长期归母净利润，未来核心净利润、派息均有望保持稳健。我们预计公司 2023/2024 年归母核心净利润为 60.0/64.0 亿元，分别同比-3.8%/+6.7%。维持“买入”评级，截至 2024 年 1 月 11 日收盘价对应2023 年预计股息率为 8.6%。 ⚫ 风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 主要财务指标 ＄zycwzb|主要财务指标＄ 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(亿元) 1,272 1,355 1,405 1,429 同比增长(%) 26.8 6.5 3.7 1.7 归母核心净利润(亿元) 62.4 60.0 64.0 68.0 同比增长(%) 37.2 -3.8 6.7 6.1 毛利率(%) 17.3 14.2 14.5 14.7 归母核心净利率(%) 4.9 4.4 4.6 4.8 ROE(%) 7.8 11.3 12.3 12.2 每股核心收益(元) 2.48 2.37 2.53 2.68 每股股息(元) 0.50 0.59 0.63 0.67 来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 *归母核心净利润为扣除永续债息后口径 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外公司跟踪报告(评级) 报告正文 2023 年权益合约销售金额同比增长 4.2%：2023 年，公司实现总合约销售金额 3011亿元，同比增长 0.3%；其中自投合约销售金额 1943 亿元，同比下降 8.7%，对应权益销售额 1276 亿元，同比增长 4.2%，主要因权益销售比例同比提升 8 个百分点至 66%，位列中指院权益销售榜单 TOP 8。 图 1、公司历年总合约销售金额 图 2、公司 2023 年月度合约销售金额同比 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图 3、公司历年自投合约销售金额 图 4、公司 2023 年月度自投合约销售金额同比 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图 5、公司历年权益销售金额 图 6、公司历年权益销售比例 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外公司跟踪报告(评级) 2023 年代建合约销售金额逆势增长，新拓项目符合预期：2023 年公司实现代建合约销售金额 1068 亿元，同比增长 22.1%；代建项目销售均价为 12404 元/平方米，同比下降 16.8%。从代建的新拓项目来看，2023 年新拓代建项目的合约总建筑面积达 3528 万平方米，同比增长 25.0%；新拓代建项目代建费预估 104 亿元，同比增长 20.5%；平均单面积贡献代建费约 294 元/平米，同比略降 3.6%。公司代建项目拓展符合预期且收费相对稳定。 图 7、公司历年代建合约销售金额 图 8、公司历年代建项目销售均价 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图 9、公司历年新拓代建项目代建费预估 图 10、公司历年新拓项目平均