2019中国产业新城运营商评价研究报告

研究主持： 中国指数研究院 数据支持： CREIS 中指数据，fdc.fang.com 主要研究成员： 莫天全 黄 瑜 白彦军 仵世友 张 瑞 曹晶晶 李云鹤 高梦琴 胡国华陈文静 程 威 李雪娇 方 肖 龙昊辰 吴建钦 祝梓杰 辛芸娜 王新华 周 巍 杜咏咏 李璠璠 魏云静 姚 卓 战 雪 王雅涵 刘德炳 尹建英 汪 勇 黄秀青 李 力 张化学 丁 晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛 琳 黄 雪 钱慧群 王 玲 袁彬彬 黄 艳 王永斌 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方 颃 刘莉芬 评价体系与方法/2 研究对象/2 评价模型及指标体系/3 数据来源/6 评价方法/7 产业新城运营商评价结果及分析/8 综合实力评价结果/8 产业新城运营商发展特点/12  产业定位  产业招商  产业培育  城市建设 产城运营面临的城市机遇及产业趋势/26 特色运营商及项目发展分析/34 结语/37 Contents 目录 01 02 03 04 研究背景与目的/1 1 2019中国产业新城运营商评价研究报告 1 研究背景与目的 当前，随着我国产业转型升级步伐的加快，创新驱动持续引领产业发展，新产业、新业态、新模式不断催生，产业结构不断得到优化。此外，随着《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》、《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》以及《2019 年新型城镇化建设重点任务》等一系列政策文件的发布，都市圈建设不断推进，城市群作用日渐突出，区域间壁垒正逐步打破。产业新城作为承接产业转型升级和新型城镇化的重要载体，在未来中国经济和社会发展中的作用将进一步凸显。 党的十九大报告明确指出要着力实施创新驱动发展、区域协调发展、乡村振兴等发展战略，将以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。2019 年 3 月，全国两会进一步强调推动区域优势互补、城乡融合发展，坚持以中心城市引领城市群发展，深入推进新型城镇化，提高新型城镇化质量，体现以人为核心，让城市更加宜居。此外，中央和地方政府出台多项产业转移、区域协调发展的相关政策，以促进区域产业有序转移及转型升级，为实现当地经济高质量、可持续发展提供强力保证。随着粤港澳大湾区规划落地，区域产业转型升级迈入新的发展阶段，而产业新城作为我国经济转型升级的重要载体，也将面临更多的发展机遇。随着产业新城发展规模的不断壮大，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此优秀产业新城运营商的发展经验更值得借鉴。 在此背景下，中国指数研究院以客观、公正、准确、全面的研究原则，连续第四年开展“中国产业新城运营商评价研究”，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价，结合大数据方法，发掘国内综合运营实力强、创新能力突出、成长潜力大的产业新城运营商，希望通过总结其成功运营的核心价值要素，推广优秀产业新城运营商的发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用，为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴，进一步推动行业发展。 2 2019中国产业新城运营商评价研究报告 2 评价体系与方法 当前，我国新城新区的数量众多、发展程度良莠不齐，而产业新城发展成败的背后，运营商在其中发挥着不可忽视的作用。以往国内外园区开发主体的评价仅是围绕产业园区开发商进行的，产业新城运营商的评价研究尚属空白。基于此，2016年，中国指数研究院首次提出并建立产业新城运营商综合实力评价体系，2019 年，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，以期能成为检验现有运营商实力的标尺，亦能够为行业各类参与主体提供参考依据，进一步推动产业新城建设的长足发展。 2.1. 研究对象 针对研究对象，我们认为产业新城运营商的核心价值仍体现在其所运营的产业新城项目上，特别是相对于企业来说，项目的筛选、观测更加直观和清晰，因此我们选择从产业新城项目入手去寻找符合研究标准的运营商样本。 基于大量的理论研究和实践观察，我们认为产业新城是在市场化运营机制主导下，受中心城市或中心城区辐射并对其产生反磁力作用的、集良好产业基础及完整城市服务功能于一体的宜居宜业新城。因此，对于产业新城项目的筛选我们设立以下 3 个标准： 基于以上 3 个标准，我们对全国范围内主要的新城新区进行筛选，并以行业专家及中国指数研究院各地方分院推荐的优秀项目作为补充，同时，在后续研究中不断查漏补缺。在 2019 年的研究中，我们继续优化样本项目，最终筛选出 74 个项目作为产业新城研究对象。第一步：产业新城样本项目筛选 010203以市场化运营机制为主导；受到中心城市或中心城区的辐射带动，并能够对中心城市或中心城区产生反磁力作用；产业新城除了具有良好的产业基础外，还要具备完整的城市服务功能，并以实现产城融合为目标。 3 2019中国产业新城运营商评价研究报告 一方面，通过第一步筛选出的产业新城项目，我们深入发掘其背后的开发运营主体；另一方面，根据我们对产业新城运营商的定义来确定研究对象，即产业新城运营商是以开发运营产业新城为发展方向，提供专业化、市场化的服务平台，为产业新城的规划、投资、运营、管理等提供一体化解决方案的实体企业。 综合两方面的考量，我们在上一年度研究样本的基础上，继续丰富了研究样本，最终确定了北大资源、东湖高新、湖北高投、华南城、华夏幸福、启迪协信、上海临港、市北高新、苏州高新、泰达控股、天安数码城、张江高科、招商蛇口、中新集团、中国五矿、中国宏泰、中国金茂等 49 家企业作为产业新城运营商评价的研究对象。 在产业新城运营商评价研究中，我们希望竭尽所能列出全部符合产业新城标准的项目，但可能仍无法避免遗漏部分研究标的。此外，部分尚处于开发初期的项目也未纳入本期研究样本。另外，虽然市场化机制主导的企业更加高效灵活，而且在未来将占据产业新城发展的核心地位，但这并不意味着只有民营资本主导的运营商才能进入研究样本，一些以园区开发起步的国有背景运营商不仅在开发经验以及资源利用方面更具优势，也较为注重城市配套的规划建设，并逐步引入市场化运作模式，因此也进入了本次研究的样本范围。此外，虽然部分企业并没有明确提出建设产业新城的概念，但根据我们对产业新城运营商的理解并结合实际情况，也将这部分企业列为研究对象。 2.2. 评价模型及指标体系 在评价模型的构建过程中，中国指数研究院始终围绕“产业新城运营商评价”的核心目标，依据国内外行业理论研究经验及我国产业园区、产业新城发展实践，搭建形成评价体系的雏形，在此基础上，通过大量的产业新城运营商及代表项目调研访谈，对反映核心要素的评价体系进行了反复验证和修正。 2016 年 3 月 1 日，我们召开了“中国产业新城运营商评价研究成果”鉴定会，邀请 16 位行业专家对评价体系进行鉴定，并在综合各位专家意见的基础上完善修改，最终形成产业新城运营商评价体系。 我们独创性地建立“一核两翼”评价模型，以此评价各产业新城运营商的综合实力