解构美国系列第四篇：美国房地产市场有望回暖，哪些产品出口受益？

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 1 月 2 日 总量研究 美国房地产市场有望回暖，哪些产品出口受益？ ——解构美国系列第四篇 核心观点： 2024 年美联储降息周期开启，美国房地产市场有望回暖，哪些产品出口受益？我们认为随着 2024 年美联储决策框架转向，经济和通胀降温，年内降息空间打开，中长期看房贷利率进入回落通道，美国房地产市场供需两端将持续恢复，其中新屋供给将在今年上半年逐步见顶，下半年成屋供给或逐步放量，带动房价温和下降，住房销售相应反弹，整体来看，美国房地产市场有望在今年开启新一轮上行周期。在此基础上，随着美国房地产周期切换，今年美国经济软着陆概率增强，叠加美国补库周期开启在即，有望推动我国家具和家电等地产链相关产品对美出口回暖。 降息预期修复购房意愿，供给端“惜售”局面有望打破，美国房地产供需两端持续恢复，有望带动房地产市场回暖 从供给端来看，2024 年上半年美国新房供给仍有支撑，下半年成屋供给有望起势。一方面，当前美国新房开工数仍居高位，截至 2023 年 11 月，美国新屋开工环比上升 14.8%，考虑到新房开工数据领先竣工数据 1 至 2 个季度左右，2023年下半年开工的新房将在今年上半年陆续竣工，美国新房市场供给短期内仍有支撑；另一方面，随着今年下半年降息周期开启，成屋房主“惜售”情况好转，成屋房主售房意愿有望提振，带动成屋供给重新放量。 从需求端来看，短期内，随着美联储决策框架转向，年内降息空间打开，房贷利率持续回落，预计房地产需求端将不断恢复，销售量企稳反弹，前期受高利率环境抑制的成屋市场需求的反弹将更为明显。此外，目前 35 岁以下的“千禧一代”住房拥有率仍低于 50%，随着后续“千禧一代”置业，中长期看美国房地产需求端将维持稳健。 美国房地产周期切换，经济软着陆概率增强 美国房地产周期切换，美国经济增长的持续性将增强。一是，住宅投资预计将维持较高增速，支撑经济软着陆。二是，供给端持续恢复，带动房价温和下降，有助于通胀降温，截至 2023 年 11 月，相比年内高点，美国成屋、新房售价中位数已分别回落 2.2、0.6 万美元/套。三是，考虑到美国居民房租花费占薪水收入的四成，后续房价和租金的下调，有助于维持消费韧性，地产后周期耐用品消费（家具、家电等），以及和年轻人消费相关的跨境电商、快时尚等消费有望受益。 考虑到美国房地产有望回暖，补库周期开启在即，我国家具和家电等品类对美出口恢复趋势有望延续 我国出口方面，随着美国无风险利率转向下行，对美国地产供需两端的压制将逐步减轻，这一趋势与美国补库周期叠加，有望推动我国地产链相关产品对美出口回暖。其中，2023 年四季度以来，我国家电和家具对美出口开始稳步上行，再度呈现出对美国地产周期的领先性。向前看，随着美国地产上行周期开启，木制品（对应于开工）、家具和家电（对应于竣工和销售）出口恢复的趋势有望延续。 风险提示：全球大宗商品价格出现波动，美国经济超预期衰退。 作者 分析师：高瑞东 执业证书编号：S0930520120002 010-56513066 gaoruidong@ebscn.com 联系人：周欣平 010-57378026 zhouxinping@ebscn.com 联系人：顾皓阳 021-52523826 guhaoyang@ebscn.com 相关研报 美债利率还有多少下行空间？——解构美国系列三（2023-12-24） 关门危机暂缓，美国财政走向何方？——《大国博弈》系列第五十四篇（2023-11-21） 元首会晤指明中美新方向——《大国博弈》系列第五十三篇（2023-11-16） 美国政府停摆影响几何？——《大国博弈》系列第五十二篇（2023-09-25） “拜登经济学”如何影响 2024 美国大选？——《大国博弈》系列第五十一篇（2023-08-24） 美国贸易霸权：从全球化到安全化——《大国博弈》系列第五十篇（2023-08-21） 中美贸易摩擦五年，产业转移全面拆解—— 《大国博弈》系列第四十九篇（2023-08-13） 对华投资禁令落地，拜登科技围堵加速——《大国博弈》系列第四十八篇（2023-08-10） “去风险”如何服务于美国对华战略？——《大国博弈》系列第四十七篇兼光大宏观周报（2023-07-30） 中美缓和能否影响美国国会对华立场？——《大国博弈》系列第四十六篇兼光大宏观周报（2023-06-25） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 宏观经济 目录 一、2024 年美国房地产市场有望回暖 ..................................................................................... 4 二、美国房地产周期切换，经济软着陆概率增强 ..................................................................... 7 三、如何看待美国地产周期切换带来的出口机遇？ ................................................................. 10 四、风险提示 ........................................................................................................................ 12 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 宏观经济 图目录 图 1：2023 年以来，美国新建私人住宅的在建量与完工量均处在历史上的高位 ................................................ 4 图 2：美国新房开工数据较竣工数据领先 1 至 2 个季度左右 .............................................................................. 4 图 3：2023 年上半年，美国租房租金攀升，租赁房屋空置率处于历史较低水平 ................................................ 5 图 4：房贷利率攀升，成屋业主置换意愿降低，美国成屋库存量处于历史低位 ................................................. 5 图 5：美国金融部门住房贷款拖欠率低，贷款规模相对较低，后续信贷扩张空间较大 ...................................... 6 图 6：30 年期抵押贷款利率与住房购买力指数负相关 ..................