非金属类建材／建筑与工程行业2024年基础设施公募REITs投资策略：低位蕴生机，增量有源，估值提升有据

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 11 月 7 日 行业研究 低位蕴生机，增量有源，估值提升有据 ——2024 年基础设施公募 REITs 投资策略 孱弱的二级市场表现下亦蕴藏生机。2023 年 1-9 月，受疫情余波、经济弱复苏及诸多突发事件影响，C-REITs 市场二级市场表现孱弱。2023 年 1-9 月，中证REITs 全收益指数累计下跌 13.4%，累计收益弱于股债收益，也跑输境外主流REITs 市场。产业园区 REIT 及高速公路 REIT 下跌明显，抗周期的保租房 REIT表现占优。低迷的市场及严格的审核下，同期新基发行受理显著偏少，但随着中央及地方REITs 相关政策的不断出台及宣贯，C-REITs在途拟申报产品持续增长，招投标进展加快。分红产品数量及分红频率的提升，产品超跌时原始权益人及基金管理人的积极护盘都在提升公募 REITs 的收益兑现度，保障投资人权益。 项目及资金增量有源，C-REITs 市场规模扩展可期。比照美国 REITs 市场，预计C-REITs 市场规模将达到 5.97 万亿，2023 年 9 月末以来 C-REITs 申报审批提速，丰沛的在途项目提供扩容扩业态坚实基础。2023 年 10 月 13 日，5 家保险资管获批试点 REITs 业务，更多机构入局。随着市场的发展，C-REITs 产品结构、业态及杠杆率等方面亦有较大提升空间。比照美国 REITs 市场经验，若我国公募REITs 市场规模达到 5.97 万亿，则至少需要约 4.7 万亿的增量资金。监管正积极推进投资者结构多元化，FOF 及保险资金持续入场，社保资金、养老金、企业年金有望积极参与投资，REIT-ETF 及互联互通正积极筹划。项目与资金的增量齐推进下，C-REITs 市场规模提升可期。 估值提升有据，C-REITs 作为优质资产的稀缺性有望提升。从发达国家经验看，在城镇化中后期，公用事业改革及公用产品提价是大势所趋。我国公用事业产品价格低廉，随着城镇化率及需求的提升，公用事业产品价格也有望提升，以公用事业资产（能源、水务及市政基础设施等）为底层资产的 REITs 具备长期估值提升的逻辑。短期来看，经济弱修复下我国无风险利率整体下行，带动资产折现率下降，从而提升估值；此外谨慎估值下，能源 REIT 底层资产机组的延长寿命及国补提前回收下财务费用的下降，保障性住房优惠税费政策的持续推进，都将提升能源 REIT 及保租房 REIT 的估值。 投资建议： 1）高分红预期及高达标率产品的分红能够给予投资者高收益兑现度，叠加经营权产品提价逻辑，建议关注能源 REIT 及强基本面的高速公路 REIT。 2）风险偏好较低的长期投资者，建议关注防御性产品，以战略投资者身份配置保租房 REIT 及稀缺性明显的仓储物流 REIT。 3）新业态如消费基础设施类的经营要求较其他产品有显著提升，配置方面需尤其关注运营能力，关注资产权属范畴及经营布局等问题。随着上新数量提升，投资者将有更多的选择，重点关注产品估值的合理性及预期收益的兑现度。 风险提示：C-REITs 常态化发行不及预期，政策出台不及预期。 非金属类建材 买入（维持） 建筑与工程 买入（维持） 作者 分析师：孙伟风 执业证书编号：S0930516110003 021-52523822 sunwf@ebscn.com 分析师：吴钰洁 执业证书编号：S0930523100001 021-52523879 wuyujie@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 资料来源：Wind -10%1%11%22%32%10/2201/2304/2306/23建筑和工程沪深300-10%-2%5%13%20%10/2201/2304/2306/23非金属类建材沪深300要点 非金属类建材/建筑与工程 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目录 1、 孱弱的二级市场表现下亦蕴藏生机 .................................................................................... 4 1.1、 多重因素影响使 C-REITs 二级市场表现孱弱 .......................................................................................... 4 1.2、 新发受理偏少但在途项目推进提速 ........................................................................................................ 6 1.3、 业绩达标分化，分配兑现度提升 ............................................................................................................ 8 2、 项目及资金增量来自哪里？ ............................................................................................. 12 2.1、 市场扩容扩业态可期 ............................................................................................................................ 12 2.2、 增量资金有源 ....................................................................................................................................... 13 3、 估值提升来自哪里？ ....................................................................................................... 17 3.1、 城镇化中后期公共事业产品提价，优质资产稀缺性提升 ..................................................................... 17 3.2、 无风险收益率下行，谨慎估值下多产品具备提估值条件 ..................................................................... 19 4、 投资建议 ......................................................................