房地产行业跟踪报告：土地市场表现仍较弱，土拍规则持续优化

[Table_RightTitle] 证券研究报告|房地产 [Table_Title] 土地市场表现仍较弱，土拍规则持续优化 [Table_IndustryRank] 强于大市(维持) [Table_ReportType] ——房地产行业跟踪报告 [Table_ReportDate] 2023 年 10 月 30 日 [Table_Summary] 行业核心观点： 尽管 8 月底 9 月初以来行业需求端利好政策陆续出台，但是销售端修复趋势较弱，土地市场整体表现仍承压，近期自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制，同时 10 月以来已有多地取消地价限制，随着行业持续降温，土拍制度有望持续优化以适应行业当前的发展环境，土地市场的改善仍更依赖于行业资金面的修复情况，建议持续关注销售端表现情况以及房企融资面的改善情况。 投资要点： 整体：9 月各线级城市土地成交规模进一步收缩。根据中指研究院数据统计，2023 年 1-9 月，300 城住宅用地成交规划建面为 2.22 亿平，同比下降 33.58%，较 1-8 月下滑幅度扩大 3.28pct；2023 年 1-9 月，300城住宅用地土地出让金规模为 15,705.13 亿元，同比下滑 26.4%，较 1-8 月下滑幅度扩大 5.95pct。9 月，300 城住宅用地土地出让金规模为2,083.98 亿元，环比-11.87%，同比-50.0%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为 386.14 亿元、1130.13 亿元、567.71 亿元，同比分别变动-76.7%、-41.7%、-4.7%。9 月溢价率同环比均上升，9 月300 城住宅用地平均溢价率为 4.33%，同比上升 1.37pct，环比上升0.26pct。其中，一线、二线、三四线平均溢价率分别为 6.58%、4.51%、2.51%，同比分别变动+3.09pct、+1.73pct、+0.14pct，环比分别变动-1.75pct、+1.03pct、+0.71pct。9 月 300 城流拍率同环比均上升，一线城市流拍率回落至较低位。9 月 300 城住宅用地流拍率为 18.7%，环比上升 0.8pct，同比+6.6pct。一线、二线、三四线城市土地流拍率分别为 4.3%、10.3%、25.0%，环比变动-7.4pct、+0.1pct、+1.0pct，同比变动分别为+3.1%、+4.9pct、+5.7pct。 城市：集中度下降。2023 年 1-9 月，300 城中土地成交规模前 30 的城市土地出让金规模合计为 1.27 万亿元，占 300 城总体土地成交金比重80.75%，同比下降 0.09pct，较 1-8 月下降 0.44pct。 房企：央/国企仍是主力，中型房企拿地强度环比有所下降。根据中指研究院拿地排行榜来看，23 年 1-9 月央国企仍是主力，前 30 家企业中央/国企（含地方国资）背景房企占绝对多数。2023 年 1-9 月中指研究院权益拿地排行榜前 30 房企以规划划分的大中小型企业 2023 年 1-9月拿地强度分别为 23.1%、34.3%、31.0%，较 23 年 1-8 月分别变动+0.7%、-1.3%、-2.5%。 风险因素：销售端修复不及预期、融资端政策收紧、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。 [Table_Chart] 行业相对沪深 300 指数表现 数据来源：聚源，万联证券研究所 [Table_ReportList] 相关研究 10 月主流房贷利率下降，多地取消地价限制 9 月销售降幅收窄，投资端仍较弱 居民中长贷有所修复，城中村改造持续推进 [Table_Authors] 分析师: 潘云娇 执业证书编号： S0270522020001 电话： 02032255210 邮箱： panyj@wlzq.com.cn -15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%房地产沪深300证券研究报告 行业跟踪报告 行业研究 [Table_Pagehead] 证券研究报告 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 15 页 $$start$$ 正文目录 1 整体：9 月各线级城市土地成交规模进一步收缩 ........................................................ 4 1.1 9 月土地成交规模在供应增多下仍下降 .............................................................. 4 1.2 各线级城市土地出让金规模同环比下降 ........................................................... 5 1.3 9 月溢价率同环比均上升 .................................................................................... 6 1.4 9 月整体流拍率上升，一线城市流拍率明显下降 ............................................ 8 2 城市：集中度有所下降 ................................................................................................... 9 2.1 出让金：拿地集中度有所下降 ............................................................................ 9 2.2 成交建面：以成交建面计的城市拿地集中度有所下降 ................................. 10 2.3 溢价率：一线城市溢价率相对稳定 ................................................................. 11 3 房企：央/国企仍是主力，中型房企拿地强度环比有所下降 ................................... 12 4 投资建议与风险提示 ..................................................................................................... 13 图表 1： 300 城住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） ............ 4 图表 2： 300 城住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） ............ 4 图表 3： 一线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） ....... 4 图表 4： 一线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） ....... 4 图表 5： 二线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（