房地产行业第42周周报：新房成交同比降幅收窄，多地取消土拍限价

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 10 月 23 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《华发股份：上半年营收业绩稳步增长；拿地聚焦核心一二线城市》（2023/9/1） 《滨江集团：营收业绩大幅增长，销售跻身行业TOP10》（2023/8/29） 《建发国际集团：结算利润率略有修复；在手现金实现双位数增长》（2023/8/28） 《越秀地产：营收业绩平稳增长；销售增幅领先，强势补仓北京》（2023/8/28） 《绿城中国：上半年核心净利稳步增长；拿地强度显著提升》2023 年 8 月 28 日（2023/8/28） 《房地产行业 2023 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价同环比跌幅均扩大；一线城市新房房价环比持平》（2023/8/17） 《房地产行业 2023 年 1-7 月统计局数据点评：销售与开工单月降幅收窄，但累计仍扩大；住宅投资略有好转》（2023/8/16） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 42 周周报（10月 14 日-10 月 20 日） 新房成交同比降幅收窄，多地取消土拍限价 本周新房成交面积环比上涨，同比降幅收窄；二手房成交面积同比增速提升；土地市场同比量价齐升，溢价率环比上涨。 核心观点  新房成交面积环比上涨，同比降幅收窄。40 城新房成交面积为 344.9 万平方米，环比上涨 3.8%，同比下降 16.5%，同比降幅较上周缩小了 6.7 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 16.7%、4.7%、7.1%，同比增速分别为-13.2%、-12.3%、-29.9%。一线城市同比跌幅较上周扩大了 0.3 个百分点，二、三四线城市同比跌幅分别缩小了 10.6、5.1 个百分点。  二手房成交面积同比增速提升。18 个城市二手房成交面积为 195.4 万平方米，环比下降 8.1%，同比上涨 17.3%，同比涨幅较上周扩大了 12.0 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-11.5%、-9.0%、-2.7%，同比增速分别为 0.2%、17.6%、53.8%。一、二、三四线城市同比增速较上周分别提升了 6.3、11.4、24.3 个百分点。  新房库存面积与去化周期环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9904 万平方米，环比增速为 0.2%，同比增速为-4.7%；去化周期为 19.1 个月，环比提升 0.2 个月，同比提升 6.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.3%、0.7%、-0.6%，同比增速分别为 0.2%、-8.1%、-25.8%；去化周期分别为 18.9、17.7、53.4 个月，一、二、三四线城市环比分别提升 0.3、0.1、1.7 个月，一、二、三四线城市同比分别提升5.7、7.3、22.1 个月。  土地市场环比量价齐升，溢价率环比上涨。百城成交土地规划建筑面积为 3044.1 万平方米，环比上涨 220.8%，同比下降 48.1%；成交土地总价为 765.9 亿元，环比上涨698.8%，同比下降 39.5%；楼面均价为 2516.0 元/平，环比上涨 149.0%，同比上涨 16.7%；土地溢价率为 2.3%，环比上涨 0.4 个百分点，同比下降 5.1 个百分点。  本周房企国内债券发行规模环比上升。本周房地产行业国内债券总发行量为 164.6 亿元，环比上升 94.8%，同比提升 59.9%。总偿还量为 110.7 亿元，同比下降 39.8% （前值：-18.8%），环比上升 48.7%；净融资额为 53.9 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.2%，较上周下跌 0.8pct，房地产行业相对收益为 0.0%，较上周上涨 2.7pct。房地产板块 PE 为 11.1X，较上周下降 0.44X。本周（10.16-10.20），北上资金对汽车、公用事业、美容护理加仓金额较大，分别 10 .67、7.81、3.05 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.81%（上周为-0.83%），净买入 1.13亿元（上周净买入-2.01 亿元）。 投资建议  本周公布的统计局数据显示，东部地区带动全国销售出现了阶段性的修复。短期来看，预计伴随着政策持续优化调整，核心城市有望保持一定的市场活跃度，但是后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察，尤其是弱二线和广大三四线城市的市场或持续承压，预计整体楼市还将面临较长的波动调整期。  核心城市需求端利好仍在不断推出，例如杭州主城区外取消限购，杭州政策的松绑也代表着核心二线地产政策已经基本放松到位，释放了积极的信号，一线城市政策进一步调整的预期或有所增强。此外，供给端利好也有推出，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等多地官宣取消土拍限价，我们认为取消土拍限价的影响有三：1）提升土拍热度，后续可能会传导到房价，居民对房价的看跌预期也许能够得到缓解。2）若同时增加核心地块的供应，也许能够在四季度带来一波拿地热潮，但是考虑到房企拿地信心仍在低位，销售数据仍待观察，因此即使年末土地市场有一小波翘尾行情，但也难以扭转全年土地成交规模下行的趋势。3）拥有优质项目的优质房企毛利率可能会率先逐步走向上行通道。  我们认为，在当前时点，短期关注核心城市、尤其是一线城市政策进一步调整的可能性，若政策调整预期兑现或带来的板块 beta 行情；中长期关注城中村改造推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。  现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建