宏观深度报告：详解超大特大城市“城中村”改造政策

宏观深度报告 详解超大特大城市“城中村”改造 宏观深度报告 宏观报告 2023 年 10 月 20 日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 证券分析师 钟正生 投资咨询资格编号 S1060520090001 ZHONGZHENGSHENG93 4@pingan.com.cn 贾清琳 投资咨询资格编号 S1060523070001 JIAQINGLIN776@pingan.com.cn  平安观点：  本轮超大特大城市“城中村”改造提出的背景有四：1）我国超大特大城市“城中村”改造的必要性更强，新市民居住问题更为突出。2）“城中村”改造有望成为地产行业向“租赁并举”格局过渡的重要推动力。住建部表示，“十四五”期间，将力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量 30%以上。3）“城中村”改造是今年中央稳地产预期，探索房地产新发展模式的重要举措。2022 年我国人口自 1960 年以来首次出现负增长，城镇化率较 2021 年提升 0.5%、增幅是近 30 年以来新低，中国人口发展进入总量见顶、城镇化率增速放缓的新阶段。但城镇化率放缓也意味着大城市人口占比仍然会不断扩大，这也是我国未来地产行业主要增长空间所在。4）“城中村”改造包含着农村土地制度改革的重要内涵，也是推进以人为核心的新型城镇化进程的有机部分。“城中村改造”可以实现农村建设用地充分利用，促进城乡二元结构逐渐破除，让农民财富成倍增值，是新型城镇化进程的重要一环。  根据七普数据，21 个超大特大城市的合计人口数量 2.9 亿，即为此次改造重点地域。本轮超大特大“城中村”改造有以下几点需要关注：1）此次“城中村改造”政策与棚改政策在土地开发模式、改造方式、安置方式以及资金来源等方面多有不同： 改造方式方面，城中村改造涉及农村集体用地和房屋，可选择拆除新建或整治提升、拆整结合等方式，强调要把城中村改造与保障性住房建设结合好；安置方式方面，城中村改造可能为货币化安置与实物安置并存的模式，或将更多采用房票安置和实物安置；资金来源方面，城中村改造提倡“多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与”，强调市场化主导，预计将通过社会资本（城市更新基金、REITS 等）、政策行贷款、财政支出、专项债发行等渠道筹资；另外，本次“城中村”改造思路上既考虑了短期稳地产、稳内需，同时也考虑了长期可持续发展趋势，和此前棚改主要带动地产行业去库存不同。2）本次“城中村改造”政策导向以稳为主，预计不会产生“棚户区”改造大规模拆建的规模效果。3）本轮“城中村”改造涉及城市数量较少，但整体覆盖度并不小，将优先涵盖中心城区周边。4）本轮“城中村”改造各地方案各有特色，将以“一城一策”形式为主。  规模测算：我们估算本轮超大特大城市“城中村”待改造面积或有 13.4亿平；总投资额或达 8.2 万亿元，年均 8200 亿元、占比 2022年全国房地产开发投资完成额为 6.2%；涉及城中村改造的新建总面积原则上应不超过 5.4 亿平。考虑到本轮城中村改造项目周期偏长，拉动投资作用预计更为温和，亦需确保开发商或参与主体项目经验较为丰富、现金流较为稳健。 证券研究报告 宏观深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 16 正文目录 一、 内涵与背景：立足当下、兼及长远..................................................................................................... 4 二、 机制与重点：与棚户区改造的异和同 ................................................................................................. 7 三、 规模测算：改造面积 13.4 亿平，总投资额或达 8.2 万亿元 .............................................................. 12 宏观深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3/ 16 图表目录 图表 1 2021 年以来城市更新和“城中村”改造政策的相关提法 .......................................................................... 4 图表 2 2021 年以来保障性租赁住房相关的政策提法 ........................................................................................ 5 图表 3 1975 年日本城镇化率放缓后东京公寓价格仍波动上行 ........................................................................... 6 图表 4 韩国城镇化率放缓后首尔房价仍在大幅上升 .......................................................................................... 6 图表 5 不同国家在城镇化率 65%和 75%对应年份的超百万城市占比全国人口.................................................... 6 图表 7 城中村改造、棚户区改造、老旧小区改造政策对比 ................................................................................ 8 图表 8 21 个超大特大城市已发布的城中村改造计划和城市更新计划 ................................................................. 9 图表 9 21 个超大特大城市城中村待改造规模测算明细 ................................................................................... 12 图表 10 21 个超大特大城市城中村改造投资额规模测算 ................................................................................ 14 图表 11 21 个超大特大城市城中村改造对地产供给拉动的规模测算 ............................................................... 15 宏观深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告