房地产开发行业2018年12月统计局及行业数据深度点评：房贷利率两年来首降，销售止跌回暖

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业动态 房贷利率两年来首降，销售止跌回暖——2018 年 12 月统计局及行业数据深度点评行业动态信息 土地端： 土地累计成交均价增速已持续回落超过 3 个季度，一二三线土地溢价率均处低位徘徊。我们认为主要原因在于：1、限价政策压缩了项目的利润空间，房企出于成本收益考虑放弃追逐高价地或高溢价地；2、去化压力继续加大叠加限签等因素，导致现金回款难度提升，房企拿地趋于理性。 新开工：12 月的新开工面积单月增速为 20.5%，虽然较上月回落1.2 个百分点，但仍维持在高位运行，主要原因在于 18 年待开工面积处于低位，房企补货需求旺盛，同时市场在对资金回笼的诉求下，房企仍有动力加快新开工加快推盘以实现销售回款来保证一部分资金需求。 投资端： 12 月的投资增速如期下滑，单月投资增速为 8.2%，增幅较上月收窄 1.1%。我们预计 2019 年的投资增速将回落至 2.3%左右，但购地费用贡献将会降低，施工费用贡献的将会提升，使得投资的质量将有所提升。 销售端：12 月单月销售增速扭转了自 9 月以来销售持续负增长且跌幅扩大的趋势，回正至 0.9%。我们认为销售端的止跌回暖，主要源于货币宽松对于行业基本面支撑的兑现。展望 2019 年，我们认为销售端将会延续 18 年三季度以来回落的趋势，全国销售面积同比下降 6%左右。 供给端：12 月我们跟踪的重点一二线 21 城的批售面积为 2861.4万平方米，批售比由上月的 1.36 降至 1.22，总体仍然呈现供给大于需求的态势。展望 19 年，我们认为随着整体成交的下行叠加开发商在资金趋紧环境下加速推盘，重点城市的仍将持续呈现供给大于需求的状况，批售比或将持续大于 1。 库存端：从重点城市来看，本轮补库存周期始于 18 年的 4 到 5月，一线城市补库存的力度显著高于二线城市。我们预计 2019 年上半年补库存周期仍将延续，但力度将有所减弱，且结构将由以一线城市推动为主逐步转化为以二线城市推动为主。 资金端：融 360 的数据显示， 12 月全国首套房贷款平均利率为5.68%，较 11 月回落 3 个 BP，这也是首套房平均利率自 17 年初23 个月以来首次滑落。展望 19 年，我们认为二线城市未来也将继续跟进回调，房贷利率的松动将会扩围，而房贷利率的见顶回落也意味着信贷端对行业的钳制即将得到缓解。 维持 买入 刘璐 liulu@csc.com.cn 18621286899 执业证书编号：S1440513090012 发布日期： 2019 年 01 月 22 日 市场表现 相关研究报告 -45%-35%-25%-15%-5%5%2018/1/222018/2/222018/3/222018/4/222018/5/222018/6/222018/7/222018/8/222018/9/222018/10/222018/11/222018/12/22房地产开发沪深300房地产开发Ⅱ 1 房地产开发Ⅱ 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 房地产开发投资端数据详解 土地端：土地市场出现量价背离 1-12 月房地产开发企业土地购置面积 2.91 亿平方米，同比增加 14.2%，增速较 1-11 月回落 0.1 个百分点；12 月单月增速 13.9%，增幅较 11 月回升 5.8 个百分点。1-12 月土地成交价款 1.17 万亿元，同比增长 18%，增幅较 1-11 月回落 2.2 个百分点，12 月单月增速 6.7%，较上月继续回落 11.1 个百分点。土地供需结构方面，1-12月百城积累土地供应建筑面计 15.4 亿平，同比上行 19.8%，积累土地成交建筑面积 12.7 亿平，同比上行 9.4%，全年供需比为 1.22，整体呈供过于求的态势。 12 月的全国土地市场出现了单月土地成交面积增速上行而土地成交价款增速下行，量价背离的情况，单月购地面积同比增幅 13.9%，增幅扩大了 5.8%，而购地价款则由上月的 17.8%滑落至 6.7%。主要原因在于 17 年 12月的单月土地成交价格存在高基数效应，同比上涨了 45%达到近 6600 元/平（为近一年来的高点），因此 18 年12 月单月的土地价格同比出现滑落，导致量价背离。 同时我们也注意到，土地累计成交均价增速已持续回落超过 3 个季度，一二三线土地溢价率均处低位徘徊。我们认为主要原因在于：1、限价政策压缩了项目的利润空间，房企出于成本收益考虑放弃追逐高价地或高溢价地；2、去化压力继续加大叠加限签等因素，导致现金回款难度提升，房企拿地趋于理性。 图表：单月土地购置面积（万平） 图表：土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0001-2月 3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2013年2014年2015年2016年2017年2018年-40%-30%-20%-10%0%10%20%2014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-12 2 房地产开发Ⅱ 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表：百城土地供应面积及同比 图表：百城土地供需比 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 图表：百城土地成交结构 图表：百城土地成交溢价率（%） 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 新开工：增速仍在高位运行，但 19 年预计回落至-8% 1-12 月房屋新开工面积 20.9 亿平方米，同比增长 17.2%，增速上升 0.4 个百分点。其中，住宅新开工面积15.3 亿平方米，增长 19.7%，增速上升 0.4 个百分点。1-12 月房屋施工面积达 82.2 亿平方米，同比增长 5.2%，增速继续提高 0.5 个百分点，其中住宅施工面积 57 亿平方米，同比增长 6.3%，增速继续提高 0.6 个百分点。 12 月的新开工面积单月增速为 20.5%，虽然较上月回落 1.2 个百分点，但仍维持在高位运行，同时新开工与销售的增速差也在进一步扩大，主要原因在于 18 年待开工面积处于低位，房企补货需求旺盛，同时市场在对资金回笼的诉求下，房企仍有动力加快新开工加快推盘以实现销售回款来保证一部分资金需求。 我们认为随着补库存力度的逐渐趋缓，2019 年的新开工增速将回归至 14 以后与销售增速走势基本同步的趋势，在 19 年销售端承压的预判下，我们预计 19 年全国新开工增速在-8%左右，各线城市的新开工同比增速分别为-3%、-6%和-9%。 -40%-20%0%20%40%60%80%100%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002016/32016/92017/32017/92018/32018/9规划土地供应建筑面积（万平方米）同比0.00.51.01.52.02