2019年大中华区房地产市场展望

REAL ESTATE MARKETOUTLOOK世 邦 魏 理 仕 研 究 部| 亚 太 区大 中 华 区房 地 产 市 场 展 望2019亚太区房地产市场展望 | 大中华区世邦魏理仕研究部| © 2019 CBRE, Inc.2经济展望中国大陆目录零售物业中国大陆写字楼中国大陆报告摘要投资市场中国大陆工业物流中国大陆香港市场台湾市场2019亚太区房地产市场展望 | 大中华区世邦魏理仕研究部| © 2019 CBRE, Inc.3贸易争端前景未明年中美贸易争端将持续影响大中华区的企业经营预期，并拖累经济增速至少个百分点。制造企业料将继续考虑搬迁中国大陆的生产设施，而中国台湾地区的需求则因劳动密集型制造业企业回归而上涨。尽管目前仅有少数中国港口城市的贸易公司缩减办公面积的实例，但商业环境的进一步恶化可能会波及金融和商业服务行业的写字楼需求。科技企业需求增长预期放缓年，北京、上海和香港的租户总计租赁面积逾万平方米，同比上涨。然而，融资、招聘和行业统计数据表明企业年的增长可能放缓，这一趋势下我们预计企业将适当增加共享办公空间的使用以应对，而非诉诸于长期固定租约。同时行业的积极面继续孕育，人工智能、云计算等新科技在金融、制造和零售板块的广泛运用将会催发新的写字楼租赁需求。共享办公持续活跃年，共享办公在大中华区写字楼市场上高歌猛进，全年吸纳面积约万平方米，为年的三倍。年共享办公将继续扩张，但增速可能放缓。一方面，在香港等空置率较低的市场，业主对引入共享办公空间持谨慎态度，尤其是欠缺经验的运营商。另一方面，共享办公运营商更多要求业主提供租金补贴和利润分成的轻资产倾向也将拖慢其脚步。规模效益将日益为领先的国际和国内共享办公品牌带来竞争优势，并可能促成更多的并购交易。零售革新继续演进世邦魏理仕预计，零售商和业主将更多地运用大数据、增强现实等新科技手段来整合线上和线下的平台，最终实现全渠道模式。这一进程不仅将催生更丰富的新零售业态并激发新的租赁需求，而且有助于优化效率及推升门店运营表现。年的另一大趋势在于跨界门店的不断涌现，该模式将延长消费者的店内逗留时间并增大交叉销售的机会。新基础设施加速城市群崛起作为中国目前增长最快的经济区域，包括港珠澳大桥在内的新建跨境基础设施正加速粤港澳大湾区内人员、货物和服务的流动。粤港澳大湾区、长三角和京津冀这三大城市群的区域一体化进程将继续带动周边二三线城市的物流设施需求。这些大城市群和物流枢纽的成熟尚需时日，并在未来引领大中华区的经济增长。大宗物业投资市场谨慎乐观尽管面临中美贸易争端、写字楼需求渐弱等压力，年大中华区商业地产投资市场依然录得亿人民币的可观业绩。年诸多影响因素犹存，但在货币宽松政策的支持下，预期内外资买家将继续在中国寻求投资机会。自用型和长线投资型买家料将活跃于香港市场。台湾市场将继续由本地需求驱动，中美贸易争端影响下的台企回归将激发当地的工业土地和物业的投资。年，不断累积的经济风险将使资本价值更加理性，大中华区整体收益率预计将稍有上升。报告摘要：大中华区市场趋势大 中 华 区 市 场 趋 势2019亚太区房地产市场展望 | 大中华区世邦魏理仕研究部| © 2019 CBRE, Inc.4报告摘要：大中华区市场趋势2019年主要城市物业市场租金及空置率预测城市年增长或变动方向写字楼零售工业物流香港租金-2.5%0.0%2.5%空置率↑→↓台北租金1.5%0.4%N/A空置率↓→N/A北京租金0.1%1.8%4.9%空置率↑→↑天津租金-1.3%0.5%2.5%空置率↑↓↓大连租金-1.6%0.5%0.0%空置率↑↓↓沈阳租金-4.0%0.4%0.0%空置率↓↓↑青岛租金-1.6%-0.5%-0.3%空置率↑→↑上海租金-0.3%1.0%5.5%空置率↑→↓南京租金1.8%2.0%5.5%空置率↓↓↓杭州租金0.3%2.0%3.0%空置率↑→↓宁波租金-0.5%1.0%3.0%空置率↑→↓苏州租金0.3%2.0%3.5%空置率↑↓→无锡租金-0.5%1.5%2.8%空置率↑↓↓广州租金5.7%1.4%3.0%空置率↑↓↓深圳租金0.1%1.0%3.0%空置率↑↑→成都租金0.0%0.9%0.5%空置率↑↓↑重庆租金-1.8%-0.5%-2.5%空置率↑↑↑武汉租金-3.0%0.5%0.0%空置率↑↓↓长沙租金-2.8%0.1%N/A空置率↑↑N/A经 济 展 望中国大陆由于去杠杆化、供给侧改革和中美贸易冲突，年中国经济下行压力显现。年第四季度增长率降至，是年第二季度以来的最低增长率。62019亚太区房地产市场展望 | 大中华区世邦魏理仕研究部| © 2019 CBRE, Inc.年，面临中美贸易争端和国内经济转型的双重压力，中国增长将进一步下探。减税、区域一体化、刺激国内消费和扩大开放等多项措施将令中国经济更具韧性。年，内部持续去杠杆、供给侧改革与外部中美贸易摩擦快速升级相叠加，中国经济下行压力有所显现。全年增长，但同比增速逐季下滑，第四季度增速降为，创出年二季度以来的新低。月经济数据显示，出口、制造业、消费、房地产投资和销售增速继续下滑。世邦魏理仕最新预测将年中国经济增长下调至。逆风前行考验经济韧性经 济 展 望数据来源：万得资讯，世邦魏理仕研究部，年 月6.56.66.66.26.26.16.26.26.3世 界 银 行国 际 货 币 基 金 组 织世 邦 魏 理 仕20182019F2020F图表 ：中国经济增长预测(%)2019亚太区房地产市场展望 | 大中华区世邦魏理仕研究部| © 2019 CBRE, Inc.7月初中美两国领导人在阿根廷期间会晤后，中美贸易争端迎来了天的“休战期”。美国暂缓对价值亿美元的中国进口产品施行的额外关税（现行为额外关税），中国则表示将从年 月 日起的 个月内暂停征收对原产于美国的汽车和汽车零部件的加征关税，并恢复美国大豆进口。尽管缓和迹象已经出现，但中美贸易争端或者说竞争关系的长期性将成为年乃至此后影响中国经济的重大不确定因素。年中美贸易最具可能性的走向有二：贸易摩擦继续升级或者贸易更为平衡，而这两种走向叠加年“抢出口”透支效应均意味着贸易顺差减少后净出口将拖累中国经济增长。贸易争端下制造业亦面临更严峻的宏观环境。官方制造业新出口订单指数年 月以来持续处于荣枯线以下，月广交会上对美出口订单金额骤减，规模以上工业企业利润增速也已出现高位回落。年，受大宗商品价格下跌、国内外需求减弱影响，预计工业企业利润增速将随一起继续下行。制造业增长和投资的亮点仍将是代表供给侧改革和产业转型升级方向的信息技术、生物、装备制造等高科技制造业和战略性新兴产业。受经济和收入预期变差、车辆购置税优惠取消后汽车消费大幅下滑影响，年国内消费减速明显。全年社会消费品零售总额增速为，较年下降个百分点，为年以来最低值。年随着个税起征点调高、个税专项附加抵扣的利好效应逐步释放，预计消费增速下滑趋缓并有望企稳，继续担纲经济增长的主引擎。月的中央经济工作会议对年的经济下行压力并不讳言，同时表示需要加强逆周期调节以稳定经济总需求。年的财政政策将加力提效，预算赤字率预计将向靠拢，减税规模在年万亿的基础上将进一步提升：个人所得税专项附加抵扣的实施细则也已公布且将与年