光大地产行业A+H重点公司样本库动态跟踪报告：因城施策定调，房企融资放量

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2019 年 1 月 2 日 房地产 因城施策定调，房企融资放量 ——光大地产 A+H 重点公司样本库动态跟踪报告（12.17-12.31） 行业动态 ◆市场行情：AH 地产板块均跑输大盘 12 月 17 日至 12 月 28 日，申万房地产指数下跌 5.58%，跑输沪深 300指数 0.67pc，在 28 个申万一级行业指数中排名第 22；恒生中国内地地产指数下跌 5.22%，跑输恒生指数 2.96pc，表现仅好于恒生能源业指数。 ◆政策动态：2018 年末会议明确因城施策主基调宏观层面，中央经济工作会议明确房住不炒、因城施策的主基调，住建部要求把“稳地价稳房价稳预期”责任落到实处。区域层面，广州放宽公积金异地提取，佛山购房入户并入积分制，湖南衡阳发改委撤销“暂停执行限价政策”，西安 2019 年起行政区内新建住宅推行全装修成品交房，汕头明确仅限缴存地或户籍所在地提取公积金购房。 ◆公司动态：借新还旧下，房企境内外融资继续放量2018 年 12 月房企境内发行债券 709 亿元，规模环比增长 36%，同比增长 203%；12 月内房海外发行债券 264 亿元（根据当期汇率换算，下同），环比下降 12%，同比增长 259%。2018 年 1-12 月，房企累计境内发债 6341亿元，同比增长 74%；内房累计海外发债亿元 3451 亿元，同比增长 21%。 ◆数据更新：一二手房成交环比回升，TOP40 龙头销售继续放缓 30 城商品房三周成交环比回升 11%，2018 年累计降幅收窄至 5.5%，其中一线城市三周成交环比增加 45%；11 城二手房三周成交环比回升 9%，2018 年累计同比下降 6.2%，其中北深二城三周成交环比增加 7%。100 城土地三周成交面积环比下降 5%，三周成交总价环比下降 15%，土地市场降温延续。克而瑞数据，2018 年 1-12 月 TOP40 房企销售金额同比增长 34%，增速较 1-11 月水平（35%）继续放缓。 ◆投资建议：关注龙头确定性价值和国改机遇 2018 年末会议明确因城施策主基调，强调落实“稳地价稳房价稳预期”的调控责任。展望 2019 年，房地产政策地方化属性逐步加强，或通过在窄幅通道内结构性微调以实现总量相对平稳。 当前板块估值处于低位，行业集中度提升下，龙头房企的确定性价值相对明显，建议关注重点布局高能级城市的头部房企，如 A 股龙头万科 A、保利发展、招商蛇口及 H 股的融创中国、中国金茂和华润置地。 同时建议关注国改加快带来的局部α机遇。如控股母公司拥有较多土储、品牌影响力强和业务协同效应明显的光明地产；中华企业重组获得优质资产注入，引入华润战投提升经营效率；以及上实发展将在 2019 年 7月前解决同业竞争。 ◆风险分析： 房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报光大地产 A 股板块：超额收益率与重仓超配率同步提升—[光大地产]A 股板块(30 家重点)基金持仓变动分析 ····································· 2018-11-25 轮动，从时间轴考量不同能级城市的库存变化 - 【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告（二）结构篇 ····································· 2018-11-19 行业趋势下行，万科十月发力——【光大地产】A+H 重点公司样本库动态跟踪报告（10.25-11.16） ····································· 2018-11-18 -40%-25%-10%5%20%09-1712-1704-1807-18房地产沪深3002019-01-02 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 样本库重点上市房企基本情况 ................................................................................................... 3 2、 市场行情：AH 地产板块均跑输大盘 ......................................................................................... 4 2.1、 A/H 地产板块指数表现及个股涨跌幅排行 ............................................................................................... 4 2.2、 重点房企沪（深）港股通持股变化 ......................................................................................................... 6 3、 政策动态：2018 年末会议定调因城施策，要求落实“稳地价稳房价稳预期” .......................... 7 3.1、 2018 年末会议定调因城施策，调控地方化 ............................................................................................. 7 3.1、 广州放宽公积金异地提取，佛山购房入户并入积分制 ............................................................................ 9 4、 重点上市房企公告信息梳理（12.17-12.31） .......................................................................... 11 5、 数据更新：楼市成交环比回升，土地市场延续降温，龙头房企销售增速继续放缓 .................. 13 5.1、 楼市成交：一二手房三周成交环比回升，一线城市表现较强 ............................................................... 13 5.2、 土地成交：继续保持降温趋势 ..............................................................................................