40家典型上市房企融资报告（3月刊）

Contents 目录 一、典型房企融资情况综述——房企融资环比略降，创新型融资环比成倍数增长，位居第一，发行公司债方式融资紧随其后 .............................................................................................. 3 二、40 家上市房企融资分述：债权融资——总额环比上升，创新型债权融资总额呈倍数增长 .......................................................................................................................................... 7 三、40 家上市房企融资分述：股权融资——绝对值及占比双大幅下降，且均为港股上市公司执行股票期权计划 .......................................................................................................... 17 一、典型房企融资情况综述——房企融资环比略降，创新型融资环比成倍数增长，位居第一，发行公司债方式融资紧随其后 2018 年 2 月，同策研究院监测的 40 家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计632.76 亿元，环比 2018 年 1 月的 637.12 亿元减少 0.69%。融资总额自 10 月融资谷底，11 月 12 月融资回温上升后，今年 2 月份继 1 月份的小幅回落又小幅跌落，但基本与 1 月份持平，因而总体来说处于一个较为稳定的状态。本月债权融资额为 630.29 亿元，占房企融资总量的 99.61%，环比上月债权融资所占总融资额百分比（85.38%）上升 14 个百分点；股权融资占总融资金额比重为 0.39%，环比上月股权融资所占总融资额百分比（14.62%）下降 14 个百分点。 本月债权融资总额达 630.29 亿元，按类别划分，本月采用其他债权融资方式的融资总额位居第一，总额较上月大幅增加 205.54%，成倍数增长；本月发行公司债的融资总额达176.75 亿元，较上月下降 27.08%，位居第二。通过发行中期票据方式，监测房企共融资112.32 亿元，融资总额位居第三，环比增长 82.14%。排在第四位的是境内银行贷款，监测房企融资总额为 106.19 亿元，较上月大幅增长 90.99%。信托贷款位居第五，融资额为 47.10亿元，较上月减少近半（减少 49.08%）；委托贷款、海外银团贷款依次位列其后，均在本月未进行。值得注意的是，债权融资方面，1）发行公司债手段融资总额在连续四月环比增加状况下，今年 2 月呈现较大幅度的滑落，但融资总额占比仍达 1/4。本月监测房企发行公司债融资总额为 176.75 亿元，但其中境内发行的 106.8 亿元，占比近 60%，这意味着境内发行公司债融资渠道有所放松。2）监测房企信托贷款总额为 47.1 亿元。3）本月中期票据融资总额大幅提升，其中境内 68 亿元，境外 7 亿美元。4）其他债权融资方式放松，值得一提的是，招商蛇口发行“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”,认购金额为人民币 20 亿元。其中：优先级资产支持证券规模为 19.9 亿元；次级资产支持证券规模为 0.1 亿元。5）本月股权融资总额为 2.47 亿元，均为港股上市公司执行股票期权计划。 整体来看，2018 年 2 月份，虽然上市房企融资总额环比降低，但比起 2017 年 10 月融资低谷大幅增加。其他创新型债权融资、发行公司债成为本月最主要的融资方式。本月融资 方式包括：其他债权融资（187.94 亿元，占比 29.70%）、发行公司债（176.75 亿元，占比 27.93%）、中期票据（112.32 亿元，占比 17.75%）、境内银行贷款（106.19 亿元，占比 16.78%）、信托贷款（47.10 亿元，占比 7.44%）、委托贷款与海外银团贷款均为 0。 融资成本方面，在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是绿地控股通过公司境外全资子公司“绿地全球投资有限公司”发行的中期票据，其中第八期的 4 亿美元 3 年到期，利率为 5.25%。其次，华侨城 A 发行一共 50 亿元的债券，其中品种一 20 亿元 5 年到期，票面利率为 5.54%；品种二 30 亿元 7 年到期，利率为 5.74%。中国海外发展发行了中海地产集团有限公司 2018 年度第一期中期票据，30 亿元 3 年到期，利率 5.6%。 此外，招商蛇口发行的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”,认购金额为人民币 20亿元，期限 18 年，利率 5.7%。相比较于 2018 年 1 月份，本月的利率成本平均上升，但是不会高于 9%，处于平稳状态。 同策研究院数据显示，2018 年 2 月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。外币融资总额自 9 月份以来持续增加状况下，在本月外币融资总量呈现下降状态。本月融资额中人民币融资金额 516.03 亿元，占比 81.55%，环比上月人民币融资金额 289.25 亿元上升 78.40%；美元融资总额 91.78 亿元人民币1（14.5 亿美元），占比 14.50%，环比上月大幅下降超 61 个百分点；港元融资总额为 24.95 亿元人民币（30.96 亿港元），占比 3.94%，与上月相比绝对值、占比均呈大幅度下降。整体上，2 月份海外融资总额折合人民币 116.73亿元，相比上月份的 347.88 亿元大幅下降。外币融资绝对值及占比为 2017 年 11 月以来占比最低的月份。 同策研究院研究员朱莉莉认为，本月房企境内融资渠道相对略有放松，寻求境外融资难度系数高。具体来看，1）创新融资方式2在本月成倍数扩张，其中典型的是与金融机构合作寻求贷款支持，值得一提的是招商蛇口发行的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”。 2）发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一，本月此类融资方式融资环比略降，成为第二大融资方式，一共有 8 家监测房企发行了公司债。3）本月海外配股融资均为港股上市公司执行股票期权计划。4）2018 年 2 月境内银行贷款仅占总融资额的16.78%，说明境内银行发放贷款要求相对略有放松。 1汇率折算价格：按照中国人民银行，货币政策司提供的 2 月 28 日中国外汇交易中心授权公布的人民币汇率中间价进行计算： 1USD = 6.3294RMB; 1HKD = 0.8058RMB。 2创新融资方式在本文中指债权融资分类中的其他债权融资及股权融资中的私募基金股权融资，下文同。 图 1：2018 年 2 月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元，%） 数据来源：上市公司公告、同策研究院 图 2： 2018 年 1