2018年Q3大中华区物业报告

大中华区物业摘要二零一八年第三季度扩大开放，逆风而上4专题文章04 经济和政策动态06 投资中国市场，时不我待07 金融开放为上海带来新机遇08 多品牌集合店重塑中国零售物业09 投资市场：山东的双子星正在崛起 28零售物业28 北京29 上海30 广州31 成都32 深圳33 天津34 青岛35 重庆36 沈阳37 武汉38 西安39 杭州12办公楼12 北京13 上海14 广州15 成都16 深圳17 天津18 青岛19 重庆20 沈阳21 香港22 武汉23 西安24 杭州25 台北42住宅42 北京43 上海44 广州45 成都46 深圳47 天津48 青岛49 重庆50 沈阳51 香港52 武汉53 澳门54 西安56工业地产56 北京57 上海58 广州60酒店60 北京61 上海62 香港2018年第三季度中国GDP同比增长6.5％，增速连续两个季度放缓。除了国内消费增速下行以及中美贸易摩擦等外部不确定性因素增加以外，国内投资增速下降较为显著。在前三季度，全国固定资产投资同比增长5.4%，增速比上半年回落0.6个百分点。但是，服务业增长依然保持稳定。在前三季度，第三产业增加值同比增速小幅上升至7.7%。工业增速虽然有所回落，但亮点依然来自于新产业和新产品。高新技术制造业、战略新兴产业增加值同比上升11.8%与8.8%；新产品方面，新能源汽车、工业机器人增速分别为54.8%与11.7%。 展望未来，面对宏观经济增长放缓以及国内外环境不确定性增加，政府将进一步实施各项政策工具。在财政政策方面，减税降费将成为亮点。其中，个人所得税改革以及增值税等企业赋税改革力度的加大将进一步提振消费并释放企业活力，尤其是针对中小型民营企业。同时，基础设施投资增速有望企稳回升。在货币政策方面，金融机构将着力使用各项工具定向投放支持民营中小型企业。此外，中国将积极推动贸易开放和金融服务业对外开放的各项政策落地生效，尤其是在股比结构以及牌照开放方面，这将为中国经济注入新的活力。 此致敬礼姚耀中国区研究部总监编者按4 – 专题经济和政策动态兽企业以及联合办公的不断扩张有望助力全国一线城市在全年录得历史新高的净吸纳量。相比一线城市，中国主要二线城市在2018年的前三个季度也同样保持高度活跃。仲量联行跟踪的16个主要二线城市的净吸纳总量高达194万平方米。在传统的主力需求以外，部分一线城市TMT企业的后台部门转移也为西部城市带来机遇。特别是西安、重庆、成都这三座城市，贡献了主要二线城市近40%的净吸纳量。在一线城市中，广州本季度租金涨幅持续领跑，连续三个季度出现提速，上半年涨幅累计8.5%。多元化的需求来源保证了广州市场在P2P公司衰退的环境下仍能保持稳定增长。在北京，有限的有效供给使得空置率被控制在低位，也使业主方得以掌握市场主动。三季度北京租金录得1.5%的涨幅，依然领跑全国租金表现。在上海与深圳，虽持续有新增供应入市，但凭借强劲的内外资需求推动租金不降反升，环比2018年第三季度中国GDP同比增长6.5％，增速连续两个季度放缓。除了国内消费增速下行以及中美贸易摩擦等外部不确定性因素增加以外，国内投资增速下降较为显著。在前三季度，全国固定资产投资同比增长5.4%，增速比上半年回落0.6个百分点。但是，服务业增长依然保持稳定。在前三季度，第三产业增加值同比增速小幅上升至7.7%。工业增速虽然有所回落，但亮点依然来自于新产业和新产品。高新技术制造业、战略新兴产业增加值同比上升11.8%与8.8%；新产品方面，新能源汽车、工业机器人增速分别为54.8%与11.7%。 展望未来，面对宏观经济增长放缓以及国内外环境不确定性增加，政府将进一步实施各项政策工具。在财政政策方面，减税降费将成为亮点。其中，个人所得税改革以及增值税等企业赋税改革力度的加大将进一步提振消费并释放企业活力，尤其是针对中小型民营企业。同时，基础设施投资增速有望企稳回升。在货币政策方面，金融机构将着力使用各项工具定向投放支持民营中小型企业。此外，中国将积极推动贸易开放和金融服务业对外开放的各项政策落地生效，尤其是在股比结构以及牌照开放方面，这将为中国经济注入新的活力。 分别小幅上涨0.9%和0.7%。其中上海涨幅略高于第二季度，金融产业开放使得上海得到了更多来自外资金融行业的目光。大湾区政策的不断推进以及港珠澳大桥的竣工预计会让深圳受到更多的关注。在仲量联行跟踪的16个1.5线及二线城市中，成都仍保持了较为可观的租金涨幅，环比为1.0%。其他城市租金基本保持稳定。优质零售物业市场：2018年第三季度，一线城市的主要商场持续转型。电商巨头京东加码新零售，在上海环宇荟开设华东首家无人超市，在广州与悦舍合作在番禹万达广场开设线下体验店。在北京，消费者对生活品质的日趋关注催生了对健身和家具饰品品牌的扩张，如瑜伽品牌Pure Yoga和家具品牌Nome等。另外，“创业潮”以及企业倡导更加休闲化的办公室着装标准，催生了商务休闲和运动服饰品的强劲需求，特别是在“时尚之甲级办公楼市场：2018年三季度，科技类企业的需求持续增强，在多个主要城市推动市场。在北京，阿里巴巴、腾讯等行业巨头仍在寻求租赁可能，受此推动，来自IT行业的办公楼租赁需求首次超越金融行业，成为北京市场的主要来源。与此同时，由于良好的教育环境以及成本优势，西部城市逐渐开始承接来自一线城市的科技类企业后台需求。尽管受P2P行业退潮影响使得非传统金融业呈现调整，但金融业整体需求仍持续增长。在本季度，越来越多的外资金融类企业受到金融开放政策的吸引开始落点上海等城市，把原本的代表处升级为实质的运营办公室。中国主要城市办公楼市场持续活跃。其中，四个一线城市的净吸纳总量为244.8万平方米，超过新增供应总量（186.4万平方米）。来自传统金融行业、TMT类独角都”上海和创业气氛浓郁的深圳。在二线城市中，国际品牌持续在几个区域级中心城市布局。如成都本季度迎来BeenTrill全国首店，Isabel Marant和A.Lange&Sohne西南首店的开业。Hermes和Kate Spade等知名奢侈和轻奢品牌则首进西安。社区商业的兴起也让餐饮、家居和生鲜超市等业态受到青睐。Nome延续了在一线城市的强劲扩张步伐，持续在西安、天津、成都等城市布局。受资本追捧的“网红”茶饮鹿角巷、喜茶和奈雪的茶等继续入驻成都、武汉及重庆的高人气商场。新零售生鲜超市完成在一线城市的全面布局后，继续迅速下沉至二三线城市。另外，在空置率较高的市场，如沈阳和天津等地，主要租赁需求来自于内资品牌。如体育品牌Jordan在沈阳皇城恒隆开设东北最大旗舰店，内资咖啡店Bruno Caffe则一口气在天津预租了四个大型店面。在仲量联行本季度跟踪观察的全国15个大中型城市中，一线城市共有83.2万平方米的新增供应量入市，约为上季度的1.3倍。其中上海的新增供应创自2006年以来的单季新高，共有十个共计57.0万平方米的新项目入市。而在北京和深圳的新项目皆位于市郊，去中心化趋势明显。二线城市的新增供应量约为112.1万平方米，超过71%的供应量集中在北方，其中西安、天津和沈阳为新增供应量最高的城市。和一线城市相比，二线城市本季度的供应更加多元化，从区域级